수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[초보자 BEST] 열반스쿨 기초반 - 3000만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
지니플래닛입니다.
한 달의 중반이 넘어가면서
단지 분석 시즌이 왔는데요.
1억 짜리 임보에서
(다들 쓰고 계시죠? 1억짜리 임보!! ㅋㅋㅋ)
가장 중요한 파트 중 하나가
‘단지 분석’
💥💥💥
그럼 단지분석은 왜 하는 걸까요??
1. 기록
첫 번째 단지분석의 의미는
한 달이라는 시간 동안
수많은 ‘가지 말아야 할’ 이유에도 불구하고
현장에 나가 보고 느낀 것을 기록하기 위한 것!!
현장에 나가 직접 발로 밟아보고
눈으로 담아보고
귀로 듣고, 느꼈던 냄새까지 (얔ㅋㅋㅋ)
휘발되지 않도록 남겨놓는 것이에요.
또
현장에서는 보지 못하는
거래량과 실제 거래 가격까지
.
여기까지는 기초반 템플릿에도 들어있고
대부분 저보다 더 꼼꼼하고 세밀하게 하고 계신 것 같아요.
.
.
.
여기에
하나 더 추가해 본다면???
바로 요 부분입니다.
‘평형별 가격 흐름’
크게 해볼게요.
단지분석할 때
실거래와 거래량을 모든 평형을 다 하긴 어렵잖아요.
그래서
이렇게 평형별 비교 장표를 넣어두면,
같은 단지 내에서 지금 어떤 평형이 싸고 비싼지가 들어옵니다.
지금 관드타는 서울 대부분의 단지처럼
34평이 20평대보다 싸죠!
하지만 하나 더!!
관드타 20평대가 방2개와 방3개로 나뉘는데 (향도 나뉘고요)
물론 방3개가 더 좋은 건 맞지만 (빨간색)
지금 가격차이로 보면 방2개를 싸게 사는 것도 (파란색)
나쁘지 않은 선택이 될 수 있겠구나.
도 알 수 있어요.
방2개가 느리긴하지만 곧잘 방3개를 으쌰으쌰 따라가주거든요. :)
거기다 38평과 32평의 가치차이가 크지 않기 때문에
38평 가격이 32평과 비슷하다고 해서 덜컥 매수하면 안된다는 것도 볼 수 있죠!!
얻을 수 있는 게 적지 않죠?
😎😎😎
.
.
.
📌 평형별 가격비교 추가하기!!
단지 특성에 대한 더 깊은 이해가 가능해집니다.
2. 가치판단
단지분석의 두 번째 이유는
싼가 비싼가의 판단 근거가 되는
‘가치’를 충분히 고민해보기 위한 것!!!
단순히 ‘기록’만으로 끝나면
단지분석의 목적을 50%만 달성하는 게 됩니다.
단지의 가치에 대해
단지분석 단계에서 정리가 되어야
결론에서 우선순위가 정해지는 거죠!!!
단지 임장과 단지 분석의 목표가
단지 선호도를 파악하는 것이니까요!!!
그래서 추가되는 부분이 바로 오른쪽의 비교평가 섹션!!!
임장지 내에서 하나,
임장지가 아닌 앞마당에서 하나,
흐름이 비슷하거나
지금 호가가 비슷한 단지를 찾아서 비교해봅니다.
크게 보면?
요로케!!!
관푸 방3개와 관드타 방2개 호가가 똑같다면?
관푸 방3개를 먼저 봐야지!
라고 생각해보는 거죠.
(와 지금은 9.5억인데… 이 때 가격으로 다시 돌아갈 수 없겠죠..)
또 내 앞마당에서도 하나 골라봅니다.
.
.
.
성북구 래미안 월곡 당첨!!
동북선 호재가 있는 단지지만
성북구 내에서 선호도가 상위권은 아니고 동별 경사차이가 심한 단지!
(관드타도 마찬가지지만. ㅎㅎㅎ)
호가 천만원차이라면,
강남과 물리적 위치가 압도적이고
교통접근성도 더 좋고
지역내 선호학군에 1등 생활권인 관드타를 해야지!!
라고 또 나름대로 정리를 해봅니다.
이런 과정을 거치면서
계속 지역 내, 지역 간 비교평가를 연습하는 거에요.
이 때
내가 단지 가치에 대한 확신이 없거나
잘 모르고 있다면
선택한 이유를 설명할 수가 없겠죠?
그럼 동료들과 의논해보기도 하고
멘토님, 튜터님께 질문해보기도 하면서
가치 판단의 초첨을 디테일하게 맞춰갈 수 있어요.
모른다는 사실을 모르는 채 넘어가지 않을 수 있는것!!
이렇게 하다보면
조금씩 결론이 쉬워질 수 있겠죠? :)
😊😊😊
참고로,
단지의 정보들을 같이 볼 수 있게 (그래프 밑에 나오는 정보들)
PC 아실에서는 메인 화면에 ‘가격비교’ 를 이용해요
📌 지역 내, 지역 간 비교평가 추가하기!!
단지 가치에 대한 위상이 정립됩니다.
단지분석 장표가 간단하쥬?
.
.
.
하지만.
이게 끝이 아니다!!
ㅋㅋㅋㅋ
요로케 기본 틀을 작성하고
또 궁금한 것들은 제 맘대로 막 파보기!!!
💥💥💥
요렇게 하면 단지 분석이 전혀 지루하지 않습니다!
(위 내용들은 다른 나눔글에 있어요)
■ 단지분석, 이렇게 하면 결론이 쉬워집니다. (ft.장표공개) 어게글
오늘은 여기까지!!!!
기록과 가치판단을 위한 단지분석!!
도움이 되셨으면 좋겠네용
❤❤❤
하나씩 추가해보시면서
1억 이상의 가치를 가진
나의 보물 보고서들을 쌓아가보세요.
할 수 있다!!!
그냥 한다!!!
는 마음으로
화이팅입니다
😁😊😁
긴 글 읽어주셔서 감사해요!!
🧡 좋아요와 댓글은 저에게 큰 힘이 됩니당 🧡
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