안녕하세요, 우도롱입니다.

현시점 내집마련/투자 전략

두 번째는 바로 마포구입니다.

지역 가치

서울 중심지 한강벨트

마포, 용산, 성동, 광진, 동작

(강남3구 제외)

그 중에서도 마포구는

서쪽에 위치해 있습니다.

한강벨트 지역 중

서울의 실질적인 중심이라 불리는

‘강남’과는 가장 먼 지역인데요.

과연 마포의 위상은 어떨까요?

2014년식의 마포 래미안푸르지오와

2012년식의 래미안 옥수리버젠의 시세가

엎치락 뒤치락하며 비슷하게 움직입니다.

과거 ‘마용성’이라는 용어처럼

마포구와 성동구는 비슷한 위상을

갖고 있다고 볼 수 있습니다.

성동구에 비해 서울 중심과 먼 마포

그럼에도 불구하고 선호되는 이유는요

마포구의 핵심 가치

1) 고소득 업무지구 접근성

강남 업무지구는 규모의 파워라면

도심 & 여의도 업무지구는

고연봉의 파워가 있습니다.

아래로 여의도, 위로 광화문(도심),

양옆으로 용산과 DMC가 있어

업무지구 접근성이 좋은 것이 특징입니다.

마포구 생활권은

5호선이 지나는 공덕부터

광흥창, 성산, DMC

로 나눌 수 있는데요.

여의도/도심 업무지구 접근성이 좋은

5호선 라인이 서울 중심과도 가깝고

마포에서 왼쪽으로 멀어질수록

업무지구 접근성을

따져보아야 합니다.

* 광흥창 생활권은 한강다리를 건너서 바로 여의도로 들어가는 위치로 버스를 통한 여의도 접근성이 좋은 편입니다.

2) 환경

마포구에서 환경은 이 2가지가 중요합니다.

• 뷰 : 한강뷰가 나오는가
• 상품성 : 신축/대단지인가

마포 대장아파트? 하면

마포 래미안 푸르지오 (마래푸)를

떠올리게 되지만

사실 지난 2021년 상승장에

가장 비싸게 거래 된 아파트는

마래푸가 아니었습니다.

2021년 최고가 아파트 TOP5 중

3개의 아파트가 ‘한강뷰 단지’

2개의 아파트가 ‘대단지 신축’

이었고

2025년 올해 최고가 TOP5도

‘대단지 신축’과 ‘한강뷰 단지’가

기록했습니다.

업무지구 접근성과 살기 좋은 환경

서울에서 서쪽에 위치했음에도

마포구가 더욱 사랑받는 이유입니다.

교통 vs 환경

그렇다면 업무지구 접근성이 좋지만

환경이 떨어지는 곳과

교통은 떨어지지만 환경이 좋은 곳 중

어떤 선택을 하는 것이 좋을까요?

공덕역(5호선) 역세권 구축

광흥창(6호선) 생활권 한강뷰 구축

신촌역(2호선) 역세권의 대단지 신축

세 단지의 교통, 한강뷰, 상품성을 비교해볼게요.

신공덕래미안1차 : 장점) 교통(5호선), 단점) 연식

강변힐스테이트 : 장점) 한강뷰, 단점) 교통, 연식

신촌숲아이파크 : 장점) 대단지 신축, 교통(2호선)

같은 구축이라면 교통 떨어지는 한강뷰보다

교통 좋은 5호선 역세권이

5호선 역세권 구축보다는

2호선 역세권 대단지 신축이

더 높은 시세를 형성하고 있습니다.

* 현재 마포구의 “대단지 신축”은

업무지구 접근성이 좋은(2/5호선 역세권)곳에

위치해있어 수요가 있는데요.

다만, 세대수가 적거나

상품성이 좋지 않은 신축의 경우

'교통 좋은 구축'과 비교가 필요합니다.

대표단지 시세

마포구의 가치를 알았으니

이제 아파트 시세를 보겠습니다.

생활권별 대표 단지로

생활권 분위기를 살펴볼게요.

먼저 20평대입니다.

성동구 옥수/금호 생활권과 비슷하게

아현/광흥창(신촌역) 신축 20평대는

매우 가파르게 상승중이고요.

상암/망원 생활권 20평대는

이제 21년 가격을 터치하고 있습니다.

아현/광흥창은 최근 많이 올랐기 때문에

같은 가격에 더 좋은 단지를 선별하고

실거래보다 너무 비싼 가격은

조심해야겠다 라는 생각이 듭니다.

구축 대표단지 30평대를 보겠습니다.

20평대와 비슷하게

공덕/광흥창 구축은 급한 경사로 상승중이고

상암/성산 생활권 구축은

전고점 언저리에서 실거래가 되고 있습니다.

상암/성산에서 매수하는 경우는

매물을 골라볼 수도 있겠다 싶습니다.

생활권별 시세

이제 단지 하나하나의 시세를 살펴볼게요.

• 20평대(방3개)

① 20~23억

• 아현/공덕, 광흥창 신축
• 마포역 구축 (복도식)
• 같은 가격이면 역과 가깝고 상품성 좋은 곳

② 17~19억대

• 공덕 준구축
• 같은 가격이라면 역과 가까운 곳
• 복도식, 방갯수 등 구조별 매물 비교 필요

③ 13~16억

• 광흥창 구축
• 망원 신축
• 한강변 가깝고 아파트 모여있는 곳

📄 마포구 20평대 시세 정리

• 20억 이상 : 아현/공덕 신축. 역 가까운 대단지.
• 17~19억대 : 공덕 준구축. 역 가까운 방3개.
• 13~16억 : 광흥창 구축, 망원 신축. 한강 가까운 택지.

마포구 가치와 시세까지 모두 알아보았는데요.

마지막으로 정리해보겠습니다.

🏠 마포구 내집마련/투자 전략

• 핵심 가치는 ‘업무지구 접근성과 환경'
• 이 가격에 더 좋은 단지 비교 필요
• 비슷한 연식 중 역 가까운 곳
• 급등한 호가 잡기 전에 상급지 살펴볼 것

다음은 마포구의 맞은편에 위치한

영등포구로 찾아오겠습니다.

현명한 내집마련과 투자를 응원드립니다.