안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
오늘은 이미 환경이 우수하거나 선호도가 높은 지역 안에서,
세부적인 입지차이가 있다면 극명한 결과를 보이는 부분이 있다는 점을 공유보고자 합니다.
사실 같은 생활권 내에서도 단지별 격차는 뚜렷하게 나타납니다.
겉보기에는 비슷해 보이지만 가격 차이를 만드는 이유는 생각보다 세밀한 부분에 숨어 있습니다.
이러한 ‘단지 간 미세한 차이’를 파악하는 것이 지역민들의 마음을 이해하는 중요한 포인트입니다.
1. 강력한 환경인 ‘학군’이 존재하는 경우
대전광역시 서구의 ‘핵’ 둔산동의 사례를 들어서 이야기 해보겠습니다.
크로바·목련·한마루 단지들은 ‘크목한’이라고 불리며 둔산동 최고의 커뮤니티를 형성하는데,
바로 아래에 위치한 탄방동의 한가람, 공작한양 단지와는 가격 차이가 큽니다.
이 차이의 핵심은 둔산/탄방 차이도 있지만 결정적인 것은 ‘초등학교 배정’입니다.
윗쪽 단지들은 한밭초로 진학하지만, 아래 단지들은 각각 탄방초, 문정초로 진학합니다.(주택가와 함께 감)
같은 생활권 내에서도 초등학교 하나 차이로 수억 원의 가격 차이가 발생합니다.
동일하게 좋은 환경을 가진 학군지 내에서는 각 단지의 미세한 차이가 특히나 예민하게 작용합니다.
2. 연식보다 중요한 ‘커뮤니티’
이번엔 학군지는 아니지만 전반적인 환경이 좋은 세종의 새롬동 새뜸마을 사례를 보겠습니다.
세종은 2014~2019년식 준신축 단지들로 구성된 대규모 택지입니다.
연식이 모두 비슷하기 때문에, 그 안에서의 차이는 1~2년의 연식보다는 세부적인 입지 요인에서 갈립니다.
예를 들어 새뜸 7단지(투머로우시티)는 6억 중반대, 바로 옆 10단지(더샵힐스)는 9억대 시세를 형성하고 있습니다.
그 이유는 단순합니다.
7단지는 10단지에 비해 상권과의 거리에서 한 블록 더 떨어져 있고,
과거 임대아파트 전환 이력이 남아 있어 인식이 다소 떨어집니다.
또한 옆의 4단지(캐슬앤파밀리에)는 지하 사우나 시설을 갖추고 있음에도 불구하고,
브랜드 경쟁력이 약하고 7단지와 같은 초등학교를 배정받는다는 이유로 가격이 낮게 형성되어 있습니다.
즉, 택지지구처럼 비슷한 연식·입지를 공유하는 곳에서는 ‘세부적인 실거주 선호 요인’이 단지별 가격을 가릅니다.
결론 – ‘좋은 택지’보다 ‘좋은 단지’를 찾아야 한다
이미 택지와 환경이 충분히 갖춰진 지역이라면,
이제는 ‘택지의 좋고 나쁨’이 아니라 ‘같은 택지 안에서의 차이’를 볼 줄 알아야 합니다.
특히 절대적 입지 가치(예: 지하철 초역세권)가 부족한 지방 택지에서는,
실거주자들의 세밀한 선호 요인에 따라 몇천만 원에서 수억 원까지 가격 차이가 벌어집니다.
결국 지역을 분석할 때는 다음 순서를 챙겨보셔야 합니다.
1.초등학교 배정과 학교 선호도
2.상권 접근성과 도보 생활 편의성
3.브랜드 및 단지 인식
‘좋은 동네’라는 큰 틀의 분석을 넘어서,
이제는 ‘같은 동네 안에서 더 나은 단지’를 찾아내는 세밀한 분석이 필요합니다.
지역을 분석할 때 디테일하게 가져가야 할 부분을 정리해보았습니다.
여러분들의 투자를 응원합니다~!
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모두 현명한 투자자가 되시길 바랍니다.
