안녕하세요 유이사입니다!
오늘은 서울에 신건일 때 꼭 입찰 들어가야 하는 경매추천물건을 가져왔는데요.
전부 서울 메인 입지에 위치한 아파트 물건입니다.
12월 첫 째주에 나온 물건 중 눈에 띄는 서울 신건 아파트를 준비했는데요.
신건이라도 시세 대비 4~5억 저렴한 상황이라 지금이 입찰 타이밍입니다.
두 물건 다 실거주, 장기투자에도 좋은 물건입니다.
(경매는 실입주 의무 x)
시세 대비 1~2억 싸게 낙찰받을 수도 있을텐데요.
바로 한 번 보도록 하겠습니다~!!
유이사 Pick 2. 서울 신건일 때 입찰해야 하는 아파트 Top 2
[2024타경 63974] 고덕아르테온 34평형, 감정 17.7억 vs 시세 22~23억.. 지금이 입찰 적기
재건축 상징이었던 고덕 주공 자리에 들어선 신축 브랜드, 거기에 5호선 초근접 역세권이면 솔직히 관심 안 가지기가 더 어렵죠!?
이번 물건은 그런 라인에 올라온 34평형 고층 세대입니다.
2020년식으로 신축급, 4000세대가 넘는 대단지, 역세권 등 이쪽 지역의 실거주 최적의 아파트 중 하나입니다.
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 강동구 상일동 일대 핵심 주거권
✔ 단지명: 고덕아르테온 34평형
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 84.97㎡ / 공급 34평대
✔ 감정가 / 최저가: 감정 17억7,000만 / 1회차 최저가 동일(유찰 전 신건)
✔ 입찰일: 2025년 12월 1일 월요일 오전 10시
✔ 건축년도: 사용승인 2020년 2월, 신축급
✔ 난방 / 주차: 지역난방·열병합 / 세대당 약 1.6대 수준 주차
2. 권리분석 요약
등기 흐름을 보면 초기에 잡혀 있는 근저당 한 건이 기준이 되고, 그 이후로 붙은 저축은행·카드사 가압류·세무서·구청·건보공단 압류, 추가 임의경매까지 전부 뒤에 따라붙는 권리들은 경매로 모두 지워진다고 보면 됩니다.
전입세대는 소유자 세대 한 가구만 올라와 있고, 법원 조사·경매 사이트 둘 다 임차인 정보가 없다고 정리되어 있습니다.
등기상 선순위 임차인은 존재하지 않으며,
말소기준권리 아래의 권리들은 모두 소멸되는 구조로 파악됩니다.
따라서 매수자에게 인수될 권리는 없습니다.
전용 84.97㎡는 약 25~26평으로 계산되며,
평당 10만~13만 원 기준으로 강제집행 시 약 260만~330만 원 정도를
예상비용으로 잡아두는 것이 안전합니다.
다만 관리비가 미납되어 있으나 개인적보로 인해 알려주지 않는다고 합니다.
현장에서 대략적인 금액이라도 파악이 필요하겠습니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
최근 실거래는 21층·22층 기준 약 22억~23억 원대에서 형성되고 있습니다.
해당 라인도 상층(30층)이라는 점을 고려하면
현재 17.7억은 충분히 매력적인 가격입니다.
해당 물건은 계속 시세가 상승했던 지역이므로 현재가 입찰 타이밍입니다.
4. 유이사 분석 코멘트
고덕권에서도 아르테온은 준신축 대단지 중에서도 선호도가 높아 입찰 경쟁이 꾸준히 나오는 단지입니다.
이번 물건은 상층 라인이라는 매력도 있고,
실거래 시세 자체가 탄탄하기 때문에 가격적인 안정성이 높습니다.
해당 물건은 실거주자 분에게 강력 추천드리며, 단기투자로는 추천드리지 않습니다.
[2024타경58804] 건대입구 더블역세권 이튼타워리버1차 34평,
17억 거래를 마지막으로 매도 물량이 0건..?
이번 물건은 이튼타워리버1차 34평형 아파트가 신건 감정가 13.1억에 나왔습니다.
실거주를 고민하는 분이나, 수요 탄탄한 곳만 보는 분들이 눈여겨볼 만한 자리입니다.
현재 매도 물량이 전부 소진된 아파트인데요.
세대수가 작다는 단점이 있으나 입지적 장점이 큰 물건입니다.
참고로 현재 2차 아파트는 호가가 무려.. 22억이네요..ㄷㄷ
1. 물건 개요 요약
✔ 위치: 서울 광진구 자양동 일대, 2·7호선 건대입구역 도보권 주상복합
✔ 단지명: 이튼타워리버1차 주상복합 8층 34평형(주거동)
✔ 전용면적 / 공급면적: 전용 84.59㎡(약 25.6평) / 공급 약 34평형
✔ 감정가 / 최저가(유찰 여부): 감정가 13억 1천만 원, 1회차 최저가 13억 1천만 원(100%, 신건 예정)
✔ 입찰일: 2025년 12월 1일(월) 오전, 서울동부지방법원 7계
✔ 건축년도: 2006년 사용승인, 26층 주상복합 단지
✔ 난방 / 주차: 개별 도시가스 난방 / 세대당 약 1.3대 수준 주차 가능
✔ 관리비: 2025년 9월분 기준 관리비·전기·수도 미납 없음
2. 권리분석 요약
이 물건의 말소기준권리는 2015년 설정된 은행 근저당입니다.
최저 입찰가 이상에서 낙찰되면, 뒤에 따라붙는 대부업체 근저당, 질권, 각종 압류, 추가 임의경매 기입 등은 모두 말소되는 구조라 인수해야 할 채권은 없습니다.
전입 세대는 최근에 한 세대가 들어와 있는 것으로 나오지만, 현황조사 기준 실제로는 소유자 가족이 거주 중인 물건입니다.
전용 84.59㎡는 대략 25~26평 수준이므로, 평당 10만~13만 원을 적용해 강제집행까지 염두에 두고 잡는다면 명도비는 260만~330만 원 선에서 보수적으로 예상하는 편이 안전합니다.
결론 : 안전한 물건
3. 시세 및 수익 분석
같은 단지 이튼타워리버1차 전용 84㎡대 최근 실거래를 보면,
2025.09.24 25층 약 17.1억
2025.08.11 21층 약 16.25억
2025.07.07 18층 약 16억
2025.05.28 9층 약 14.4억
단, 현재 매물이 소진되었고, 현재 매수문의를 파악하시어 실제 거래 가능금액을 확인해보시는 것도 좋을 것 같아 보입니다. 18억에도 거래가 가능할 수 있으니까요.
다만 보수적으로 보아도 17억 정도로 보이기 때문에
현재 13억 대비 충분히 입찰 가능한 금액입니다.
4. 유이사 코멘트
이 물건의 가장 큰 포인트는 입지와 상품성이 동시에 명확하다는 점입니다.
2·7호선 건대입구역 더블역세권, 한강 접근성, 상권과 학군이 이미 완성된 자양동 라인에 자리 잡은 주상복합입니다.
이튼타워리버1차는 단지 규모가 아주 큰 편은 아니지만, 34평형 전용 84㎡ 주거용 타입은 수요층이 확실하고, 희소성도 어느 정도 있는 물건입니다.
단기투자 보단 실거주자 분에게 강력 추천드리며, 시세 대비 1~2억 정도 저렴하게 들어갈 수 있지 않을까 싶습니다.
오늘은 서울, 신건에 꼭 입찰해야하는 경매추천물건을 가져와 보았는데요.
요즘 이런 물건들이 자주 나오고 있는 상황입니다.
여력이 되시는 분들은 일반 매매 뿐 아니라 경매에도 관심을 가져보신다면 좋은 결과가 있지 않을까 싶습니다.
다음에 또 좋은 경매추천물건으로 돌아오겠습니다~!!
