안녕하세요?

부자아빠의 꿈을 이루고 있는

로건파파입니다.

강력한 10.15 규제로 인해서

서울, 수도권의 대부분의 지역이

토지거래허가구역으로 지정이 되었습니다.

실거주가 가능하신 분들 중에서는

규제 지역 안에서 가치 있는 물건을 찾아

실거주를 고민해볼 수 있지만,

1주택자이거나 저처럼 서울에 실거주가 어려우신 분들은

비규제지역, 혹은 지방으로 투자의 기회를 찾아

임장을 하고 계십니다.

한 개도 보기 힘들어진 시장

그런데 여기서 한 가지 어려움이 생겼습니다.

투자를 위해 바라보는 지역이 갑자기 확 줄어들다보니

많은 투자자들이 특정 몇몇의 지역에 몰리게되어

굉장히 많은 분들이 전임 혹은 매임을 진행하게 되자,

잦은 방문으로 지친 매도자, 세입자, 부사님들께서

공부하러 온 것처럼 보이거나 안 살 것 같은 투자자에게

물건을 잘 보여주지 않게 된 것이죠.

보통은 한 부동산에 가면 2~3개 정도의 물건을

살펴볼 수 있는 기회가 많이 있었는데,

이제는 그나마 1개 혹은 아에 보지도 못하고 돌아오거나

예약했던 물건이 취소되며 

허탕치고 오는 경우도 자주 생깁니다.

이렇게 물건을 보기 힘든 시장에서

나와 있는 물건들이나 해당 단지에 대한 정보를

최대한 얻을 수 있는 방법을 소개해드리려 합니다.

OLD하지만 괜찮아…

일단, 너무 아날로그 적이고 올드한 방법입니다.

MZ 세대분들에게는 좀 거부감이 들수 있겠지만…

(저도 MZ...저 끄트머리 정도에 걸쳐있어요…;;;)

그래도 이렇게 올드한 방법이 효과적인 것 같습니다.

일단, 다이어리 혹은 수첩을 준비합니다.

요즘 분들이 쓰는 ‘다꾸’용 다이어리 말고요…

업무일지, 장부 용으로 쓸 법한 다이어리 추천드려요.

(스벅 다이어리라면 가장 채도가 낮은 색깔…)

저는 이런 다이어리를 씁니다.

딱봐도 올드하죠?

누가봐도 부동산 바닥에서 한 5년은 구른 것 같은,

그런 느낌의 다이어리가 좋은 것 같아요 ㅎㅎ

(제 취향이 아님을 다시 한 번 짚고 갑니다…)

많은 분들이 핸드폰에 적어오거나

패드 같은 것을 쓰는 분들도 계실텐데요…

제가 가진 고정관념 겸 선입견일 수 있겠으나,

저는 왠지 핸드폰을 보면서 손가락으로 타이핑하거나

패드에 전자펜으로 쓱쓱 쓰는 모습이

이제 막 공부하는 사람들 모습처럼 보이지 않을까 싶어

이렇게 아날로그 적인 모습으로 다가갑니다.

마치 부동산 사장님들의 장부와 같이

저 역시 장부를 가져가는 느낌으로다가…

철저한 사전 준비

이렇게 다이어리 준비가 끝났다면

이제 매물임장을 하러 가기 전에,

네이버 부동산을 켜서 매물임장을 하는 해당 단지의

매매로 나온 물건들의 정보를 최저가부터 하나씩

차례대로 써 내려갑니다.

단지명, 타입, 동-층(호수), 향, 가격,

그리고 네이버 부동산에 나온 물건 정보까지 적어요.

매물이 적은 단지는 물건이 5개 미만 정도로

많지 않아 다 쓰는 편이구요,

매물이 많은 단지는 최저가에 수리비까지 더한 정도의

가격대 물건까지는 적어서 가는 편입니다.

(예: 20평대 특올수리 비용을 2500만원 정도로 잡으면,

최저가 수리안된 물건의 가격 +2500만원 정도까지…)

꼭 정해진 것은 아니고 되도록 싼 물건들을 

다 적으려는 노력 정도라고 생각하시면 될 것 같습니다.

아니, 네이버 부동산에 버젓이 나와있는 물건을 왜 또 적나요?

일단, 부동산에 가서는 되도록 핸드폰을 보지 않으려고 합니다.

물론 핸드폰을 보며 이야기를 나누는 것도 방법이지만,

다이어리의 정보를 보며, 부동산 사장님과 눈을 맞추고,

‘사장님이 이야기하는 부분을 받아적고 있다’

라는 느낌을 주는게 뭔가 더 진정으로 

물건을 사려고 하는 사람의 모습이지 않을까 싶어서요.

두번째로, 해당 단지의 물건 정보를 적어가면

물건들의 가격이나 상태, 

그리고 어떤 소개를 자주 하고 있는지 등을

다시 한 번 확인하면서 해당 단지의 가격감과 

매도하는 분들이 내세우는 

장점이 무엇인지를 파악할 수 있습니다.

이런 식으로 해당 단지의 가격대도 다시 확인하고,

물건들이 어떤 상태이고 상황인지 미리 확인하는 거죠.

추가로, 단지에 궁금한 점도 적어놓는 걸 추천합니다.

이렇게 매임할 단지와 예약은 못했지만 궁금한 단지의 

사전 준비를 모두 마치면 임장 준비가 끝이 납니다.

매물 임장하기

이제 임장하는 날이 되면, 약속시간보다 일찍 갑니다.

예약한 시간보다 15분 정도 일찍 가서 

부동산에 가서 미리 만나는게 가장 좋구요,

시간이 빠듯하다면 매물을 다 본 후에도 괜찮습니다.

먼저 친절한 부동산 사장님이시라면 매물을 보기 전에

그 단지에 지역에 대한 브리핑을 쭉~ 해주실 겁니다.

그 안에서 전에는 알지 못했던 

세세한 값진 정보들도 얻을 수 있고

해당 단지에 궁금증을 풀 수 있는 시간이 되실 겁니다.

(매물을 보고 확인하는 과정은 다른 나눔글이나 

강의에서도 많이 언급되는 내용이니 생략…)

예약된 매물을 보고 난 후에는

추가로 물건에 대한 이야기를 할 수 있겠구요,

여기서 이제 우리의 다이어리를 펼치는 기술을 

시전해주시면 됩니다.

그리고 이렇게 묻는 거죠,

"사장님, 방금 본 물건 말고 

네이버에는 ***동 **층 **억 물건도 있던데,

이 물건은 상태가 어때요? 

이 가격이면 차라리 방금 본 물건이 좋은거예요?"

혹은

“세입자가 안보여줘서 못본다는 

**물건 있잖아요, 얘는 어때요?”

"이거 말고 싼 물건도 많이 올라와 있던데, 

그 물건들은 사장님 한 번 보셨어요?"

등의 질문들을 하면서, 

세입자 때문에 또는 실거주자 아니면 

안보여준다는 이유로 못 본 물건들의

정보들을 마구마구 캐내는 것입니다.

그리고 그렇게 대화하며 알아낸 정보들을

미리 적어 온 다이어리에 추가로 기입해가면서

사장님 말에 경청해보는 거예요.

추가로 알아낸 물건들 중에서 

이런저런 협상이 가능하겠다는 물건은

또 사장님께 이렇게 물어보기도 합니다.

"사장님, 그럼 실거주한테만 판다는 물건은 제가

잔금치고나서 전세를 추후에 뺄 수도 있는거죠?"

“혹시 지금 등기 바뀌면 전세대출은 

몇 개월 뒤에 나오는지 아세요?”

이렇게 브리핑 받은 물건에 추가로 더 물어보게 되면

사장님뿐만 아니라 저 역시도 더 투자하겠다는 

마음에 몰입하게 됩니다.

워크인에 활용하기

아마도 매물예약을 미처 못했거나

거절로 인해 예약을 안해주는 단지들도 있을 거예요.

이럴 때 역시 이 다이어리가 빛을 발합니다.

일단, 슬쩍 매물을 못본 단지의 부동산을 쓱 지나가며

사장님이 바쁘신지, 다른 손님이 없는지, 

관상은 좋으신지 살핍니다.

너무 빤히 보지 마시고, 

그냥 지나가는 행인처럼 쓱~ 보셔야해요ㅎ

그리고 적당하다고 생각되는 부동산에 들어가며,

"사장님, 안녕하세요?

제가 방금 저쪽 **단지 물건을 보고 왔거든요.

결정하기 전에 이 단지는 어떤가 싶어 들어왔어요~"

라고 넌지시 이야기를 건넵니다.

사장님의 반응이 냉랭하다면 자리에 앉지마시고

그냥 몇 마디 더 붙이다가 나오시면 되구요,

혹시 사장님의 반응이 호의적이시라면 이제 자리에 앉아

역시나 다이어리를 펼치는 기술을 시전합니다.

그러면서 예약하려고 했는데 못봐던 물건,

이 단지에 궁금했던 점 등을 위와 같이 쭉~ 훑어가며

캐낼 수 있는 정보들을 캐내시면 됩니다.

운이 좋다면 바로 볼 수 있는 물건을 임장하는 

행운도 얻어가실 수 있을 거예요.

결국에는 진정성

위에 주저리 주저리 제가 활용하는 방법을 설명했지만,

결국에 이 임장의 본질은 바로 ‘진정성’입니다.

나는 결코 이 물건을 공부만하러 온 것이 아니다.

나는 기회가 되고 물건의 조건이 허락한다면

언제라도 이 물건을 살 생각이 있다라는 점을

사장님 뿐만 아니라 나 스스로에게도 보여주는 것이죠.

실제로 저 역시 아직 투자금이 모이지 못해서

당장은 투자가 어려워진 단지들이지만,

이렇게 스스로 최대한 내 조건에 

맞출 수 있는 단지들을 찾아가며

진짜 투자를 하고 싶다, 할 수 있겠다 라는 생각에

몰입이 되어 대화를 진행하고 있더라구요.

사장님들도 마찬가지입니다.

저희보다도 더 많은 사람들을 만나고

더 많은 거래를 성사시킨 분들이기 때문에

이 사람이 진짜 물건에 관심이 있고 살 사람인지

그냥 어디 학원에서 보내 의무적으로 온 사람은 아닌지

금방 알아차리십니다. 중요한 건 진정성이예요.

물론, 처음은 다 어색하고 힘들고 어렵습니다.

걸음마를 처음하는 아가가 

모델 워킹을 하면 그게 더 이상하죠…

그렇다고 걸음마 자체를 포기하지는 않습니다.

언젠가는 꼭 모델 워킹을 하겠다는 

목표로 한걸음 한걸음 내딛는 것이죠.

사실 이 글을 쓰면서도…

이번 주에 저같이 올드한 다이어리 족들을

부동산에서 만나면 어떡하지? 라는 걱정도 했는데요ㅋ

(김칫국 한 사발 드링킹 중)

그럼에도 불구하고

지금 시장에서 매임이 어려우신 분들을 위해 쓴 글이니

단 한 분이라도 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!