시장상황에 따라 달라지는 협상 포인트 [오르디]

안녕하세요. 오르디입니다. 

투자를 앞 두고 계신 분들 모두 

바쁘게 매물임장 하시면서 투자물건을 찾고 계실텐데요.

분명 내 동료는 매매가를 낮추고, 

전세가를 올려서 투자금을 줄여 투자를 했다고 들었는데 

실제 그렇게 하는 과정에서 

생각보다 쉽지 않다는 것을 느끼고 계시는 분들이 많을 것 같습니다. 

그래서 시장 상황에 따라 

어떤 협상을 해야하는지에 대해 말씀드려보도록 하겠습니다. 

가격 협상을 해야 할 때 

위 그래프는 동작구의 매매 거래량 그래프입니다. 

21년 상승장이 지난 후, 22년~24년의 거래량을 보면

현저히 적은 수치를 확인할 수 있습니다. 

실제 단지를 확인해보면 거래량이 줄었던 시기에 

거래가 뛰엄뛰엄 찍힌 것을 확인할 수 있습니다. 

우리는 이렇게 거래량이 거의 없고, 매수자들도 없는 시기

즉, 하락장에서는 ‘가격’ 협상을 시도해야 합니다. 

상승장에서 17.6억까지 갔던 가격이 하락장을 맞이하면서

17.6억 → 15억 → 14억 → 12억으로 

5억 이상 가격이 빠진 것을 확인할 수 있습니다. 

어떻게 이렇게 가격이 조정될 수 있었던 걸까요?

하락장에서도 꼭 반드시 매도를 해야 하는 사람들은 있고,

실제 시장에 매수 문의가 거의 없다면 

매도자들은 가격을 낮춰서라도 매도를 꼭 하려고 할 것입니다. 

맨 처음 매수자들이 협상한 금액이 너무 터무니 없다고 생각할지라도

그 사람 외에 집을 보러 오는 사람들이 없다면

절대 놓치면 안된다는 생각에 

조금씩 절충하면서 가격 협상에 성공할 수 있습니다.  

이 시장에서는 처음 가격 협상이 안됐다고 포기하기보다

계속해서 물건이 나갔는지를 확인하면서 

협상을 지속해 나가는 것이 중요합니다. 

실제로 저 당시 많은 동료분들이 매매가 협상을 통해 

상당히 싼 가격에 가치 있는 수도권 자산을 

취득한 분들이 많았습니다. 

그리고 금세 큰 수익까지 얻게 되었습니다. 

그렇기 때문에 이런 하락장에서는 

가격 협상을 하는 것이 중요합니다. 

조건 협상을 해야할 때 

10.15 규제 이후, 

모든 투자자의 관심이 비규제 지역으로 쏠렸고, 

실제로 투자자와 실거주자 모두가 비규제 지역으로 몰렸습니다. 

주말마다 계속 집보러 온다는 연락을 받는 매도자들은 

이 가격에 집을 본다는 사람이 이렇게 많이 있으니

조금 더 가격을 올려볼까? 하는 생각에 가격을 올리거나

물건을 거두는 경우가 많았습니다. 

그렇다면 지방 시작을 한번 볼까요?

아래 그래프는 부산에 있는 단지입니다. 

이 단지는 지역 내에서 선호도가 있는 단지로 

실거주자들이 매수를 하기 시작하면서 

최근 몇 개월 내에 가격이 급격히 상승했습니다. 

이렇게 매수자들이 많이 몰려들거나

호가를 조금씩 올려도 거래가 쭉쭉 이어지는 시장에서 

하락장에서 처럼 가격 협상을 한다면 

협상이 받아들여질까요?

이런 시장에서 부동산을 방문에 사장님과 대화를 하면 

매수자가 매수의사를 밝혀 계좌를 달라고 하면 

갑자기 가격을 올리거나 물건을 거둔다고 하는 매도자분들 때문에 

전화하기가 겁난다고 말씀하십니다. 

집 하나를 실거주자 4팀이 붙어서 

서로 계좌를 달라고 하고 있다고 말씀하십니다. 

이런 시기에 가격 협상이 가능할까요?

입장 바꿔서 생각해보면 

실거주자한테 매도하면 한 번만 집을 보여주면 되는데

투자자한테 매도를 하면 전세입자를 구할 때까지

또 집을 보여줘야하는 수고로움을 감수하면서 

가격까지 깍아줄 매도자가 어디 있을까요?

심지어 실거주자들도 많은데..

이런 시기에는 가격 협상보다는 

주전세 혹은 전세 승계와 같은 투자할 수 있는 

'조건' 협상에 집중하시는 것이 더 좋은 방법입니다. 

매도를 하는 사람들 중에서도 

당장 이사를 해야하는 사람

조금 기간이 필요한 사람 

매도를 해야하지만 이 곳에 더 거주하고 싶은 사람 

등 다양한 이유를 갖고 있습니다. 

그렇기 때문에 이럴 때일 수록 

매도하는 사유를 정확히 파악한 후에 

실거주자가 아닌 투자자한테 매도하는게 유리한 사람을 

찾아 그분과 조건을 협상하여 투자를 하는게 중요합니다. 

이렇게 시장 분위기에 따라 

가격을 협상할 때가 있고, 조건을 협상하는 것이 더 중요할 때가 있습니다. 

그렇기 때문에 각자 매수를 고려하고 계신 

지역의 시장 분위기는 어떠한지를 판단한 후에 

더 유리한 방향으로 협상을 이어나가 투자를 하시면 좋을 것 같습니다. 

[오르디 나눔글]

#1 투자후보단지 선정할 때 주의할 점 3가지

#2 학군지라고 다 학군 수요가 있는 것은 아니다

#3 경사 있는 단지, 이것 꼭 확인해야 합니다.

#4 비교분임 전 후, 이렇게 하세요. 선명하게 기억납니다.

#5 저평가만 쫓다보면 벌어지는 일

#6 첫 학교에서 200점 넘길 수 있었던 이유 (목표를 100% 설정한 결과)

#7 단지임장이 지겹다면 이렇게 해보세요! (단지임장~생활권/단지 선호도 한판정리)

#8 보이는 것이 전부가 아닙니다. (feat.여긴 안돼... 금지)

#9 단지에 대한 '에고'를 '확신'으로 바꾸는 방법

#10 수도권 외곽 30평대 아파트 1억대로 투자했습니다.

#11 제 돈으로는 살 수 있는 집이 없어요..

#12 지방, 무조건 연식 좋은거만 사면 되나요?

#13 지쳤다는 느낌이 들 때 이겨내는 4가지 방법

#14 지방 공급량 계속 확인해야 하는 이유

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#16 매물털기를 꼭 해야하는 이유 2가지

#17 직장, 가족과의 관계에서 투자를 병행하는 방법

#18 서울 전지역, 경기 12곳 토허제/규제 지역 지정. 앞으로 어떻게 해야할까?

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#21 '너 집산거 좀 올랐어?' 라는 친구의 카톡

#22 지방에서 환경을 볼 때 주의해야 할 점

#23 전주시장을 통해 배운 투자포인트

#24 매일임장, 무엇을 보면 될까요?

#25 사장님! 전자계약서와 종이계약서 세입자 만기일이 달라요.