[서울투자기초반 29기 22조 찌야유나맘] 3주차 강의후기

A지역 분석을 중심으로 

지금 서울투자를 준비하는 사람이 

무엇을 해야 하는지

 명확하게 해주신

 강의 였다.

# 왜 A지역인가?

A지역은 위치가 서울 외곽이고 교통도 그렇게 좋지않은데

왜 비싼걸까?

수도권에서는 교통이 중요한 요소가 맞다.

하지만 지역별로 교통을 뛰어넘는 요소가 있다는 걸 인지해야

제대로 된 가치를 판단할 수 있다.

그렇다면 학군, 환경이 교통을 상쇄할 만큼 압도적일까?

그런 지역중 하나가 A지역이다.

신축이 입주했고 물리적으로 강남과 가깝지만

자체일자리가 적기 때문에 베드타운으로 불린다.

그렇기에 교통의 역할이 중요하다.

하지만 이 지역은 교통이 약점이고

이전에는 환경까지도 약점이었다.

그렇다고 대표 학군지에도 안 들어간다.

하지만 신축 대단지 입주로 주변 환경과

거주민들의 소득수준도 바뀌어 가고

단순히 편의시설보다 택지가 주는 균질한 환경으로 인해

압도적으로 선호도가 올라갔고

상대적으로 약점인 교통도 9호선 연장으로

입지개선을 넘어 지역위상이 올라가고 있다.

가격왜곡을 기회로 만들 수 있는 곳을 실력으로 판단 할 수 있어야한다.

이럴 때 일수로 가치판단이 중요하다

인근 신축의 입주로 기축 단지의 가치가 올라가는 건지

내재된 가치가 올라가는 건지

판단할 줄 알아야 한다는 것이다.

또 규제가 만들어내는 가격왜곡이 있기 때문에

가치판단이 안됐다면 선호하는 단지를 할 수 있음에도

덜 선호하는 단지를 선택할 수 있다.

물론 수익을 낼 수 있지만

우리는 같은 투자금으로 더 벌 수 있는 투자를 원하기 때문에

힘들게 임장가고 임보를 쓰는 것이다.

그래서 제대로 가치를 볼 줄 알아야 하는 것이다.

#선호도와 가치

A지역의 강의를 통해 항상 어떤 요소가 선호도, 가격에 영향을 주는지 알게된다.

유망주 VS 챔피언

선호 24평 VS 덜 선호 33평

상급지 선호도 빠지는 단지 VS 상대적 하급지 선호 좋은 단지

구축 재건축/리모델링 호재단지

주상복합

소규모단지

임대세대 낀 단지 

비교평가는 ‘우선순위’다. 

#비교평가의 순서

비교평가 1~3단계와 최종 투자 결정까지

1. 생활권 내 비교평가-해당생활권에서 가격결정 요소 파악하여 우선순위 정하기

2. 생활권 간 비교평가-같은 가격끼리 붙여보고 입지 및 가격까지 한 판에 비교할 것, 단, 가격을 리딩하는 단지와 가격을 따라가는 단지 모두 투자 가능함을 명심.

3. 지역간 비교평가-가격대 고정 투자범위 간의 비교

최종적으로 저평가/리스크 요소 진단

이 순서로 앞마당 지역의 단지를 비교 평가하기

#투자공부에 적용할 점

 1. 누적의 힘을 믿는다. 매월 앞마당 시세트레킹

2. 생활권별 선호도를 확실히 남기자.

3. 서술형 결론파트

나도

지금

영화 ‘마이페어레이디’ 의 주인공

 오드리헵번처럼

투자의

 새로운 언어를

배우는 중이다.

입지분석도 비교평가도

아직 낯설지만

그 낯섦 자체가

내가 성장하고 있다는

 증거라고 느낀다.

개구리 헤엄으로 빨리 가기보다는

조금 느리더라도

실력을 쌓아

전문 수영인이 될 것이다.

오늘도 한 걸음 한 걸음 나아가는 

64세 할머니 투자자 

찌야유나맘 파이팅!