안녕하세요~~!
투자자의 정신을 깨워주는 알람 ‘아라메르’입니다.
이번에는 제가 최근 임장 시에 특이한 물건을 발견해서,
혹시 비슷한 물건을 만나시는 분들께 도움이 되고자 글을 남겨봅니다.
매물을 보는데 부동산 사장님이 그러시더라고요.
사장님: 이 물건은 경매 낙찰 물건인데 신탁등기로 진행되어서 절차가 까다로워요.
아라메르: 신탁등기면 위험한 거 아닌가요?
신탁회사가 끼어있고 소유주가 신탁회사인 거잖아요?
사장님: 신탁등기 중에서도 대출 때문에 받은 건 비교적 안전해요. 전세 투자해도 문제 없어요. 저도 담보신탁이면 진행하는데 다른 신탁은 진행 안 해요.
이 얘기를 듣고 궁금해서 찾아보았습니다.
1. 신탁등기란 무엇인가?
신탁등기는 한 마디로 말하자면..!!! 소유자의 부동산을 신탁회사에 맡겨 관리하는 형태입니다.
신탁의 종류는 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 개발신탁 네 가지가 있습니다.
2. 그렇다면 신탁등기는 안전할까?
결론부터 말씀드리면.. 반만 맞습니다!
<안전한 경우>
전세 투자 시 안전한 방식은 담보신탁입니다.
담보신탁은 은행 대출을 위해 소유권을 신탁사에 이전해 놓은 형태이고,
신탁사는 등기부상 소유자지만 실제 소유권은 채무자에게 있습니다.
목적은 대출 담보 확보이며, 대출을 갚거나 배당으로 정리되면 신탁도 해지됩니다.
그래서 매매와 전세 모두 안전한 편입니다.
한마디로 집주인이 대출을 좋은 조건으로 받기 위해서
임시로 해놓은 신탁이라고 보시면 됩니다.
<위험한 경우>
1)관리신탁은
- 상속 분쟁 중이거나
- 공유지분이 많아서 관리가 어렵거나
- 채무가 복잡해서 관리 목적 신탁을 걸어둔 경우가 대부분입니다.
이럴 때는 신탁사 동의 없이 매매가 불가능해서 안전하지 않습니다.
2)처분신탁은 신탁사가 직접 매각해 채무를 정리하는 단계라 역시 위험합니다.
3)개발신탁은 주로 토지나 분양·건설 시 활용되는 방식입니다.
3. 신탁등기의 목적을 확인하는 방법
신탁등기의 목적은 등기부등본에 나오지 않습니다.
등기부에는 ‘신탁등기’라고만 적혀 있기 때문에
반드시 신탁원부를 확인해야 합니다.
신탁원부에 담보신탁이라고 적혀 있어야 합니다.
이 경우 대출 목적의 신탁이라 비교적 안전하게 거래할 수 있습니다.
4. 매도자가 신탁등기를 이용하는 이유
매도자가 신탁등기를 이용하는 가장 큰 이유는
대출을 더 많이 받기 위해서입니다.
신탁 이후에는
- 제3채권의 압류, 가압류, 근저당이 불가능하고
- 소유자는 신탁사와 금융사 동의 없이 임대차계약도 못 합니다.
은행은 이 안전장치 덕분에 더 많은 대출을 해주거나 금리를 좋게 줄 수 있습니다.
그래서 자금이 부족하거나 경매 낙찰 시 자주 활용됩니다.
5. 마무리
결국 이런 물건을 발견하면 무조건 신탁원부를 확인해야 합니다.
<요약>
- 신탁등기가 있다고 무서워할 필요 없다.
- 신탁 종류는 여러 가지다.
- 그중 담보신탁만 매매·전세·투자에서 안전하다.
- 이걸 확인하는 유일한 근거는 등기부가 아니라 신탁원부다.
- 신탁원부에 담보신탁이라고 적혀 있어야 한다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
