[서투기 29기 55조_하우스엔조이] (4강 후기) 규제상황에서도 투자원칙은 달라지지 않는다.

이번 권유디 튜터님의 서울 투자 기초반 마지막 4강에서는 비규제지역인 C지역에 대한 투자전략을 강의해주셨습니다.

아무래도 서울, 수도권 대부분의 지역이 토지거래허가구역으로 지정되다보니 규제지역내에서 실거주가 어렵거나 전세레버리지를 통한 투자가 불가능해지자 비규제지역 중 투자가치가 높은 지역으로 관심이 몰릴 수 밖에 없는 상황이 되었습니다. 마침 C지역은 제가 현재 거주중인 지역과 가까워 익숙한 곳이긴 하지만 그럴수록 선입견 등이 개입하며 객관적으로 판단하기 힘들다고 생각합니다. 그런면에서 이번 강의가 투자자의 관점에서 새롭게 바라보고 고민해 볼 수 있었던 기회가 되어주었습니다.

서울 및 수도권 상급지 투자를 목표로 달려오던 분들은 C지역을 비롯한 비규제지역의 투자에 대해서 아쉬움이 큰 상황이긴 합니다. 저 역시 26년 중 첫 1호기를 목표로 계획중인 상황에서 규제를 바라보며 앞으로의 방향성에 대해 여전히 고민이 많지만 그동안 모든 튜터님들이 공통적으로 해주신 말씀처럼 규제보다 중요한 것은 현재 주어진 상황하에서 내가 해야할 것들을 포기하지 않고 계속 해나가야 한다는 마인드를 잊지 않는 것이라고 생각합니다.

권유디 튜터님 역시 적은 투자금으로도 상대적으로 선호도가 낮은 단지의 ‘챗수’를 늘림으로써 오히려 당장의 투자금으로 매수할 수 없었던 단지에서 기대할 수 있는 수익과 수익률을 뛰어넘는 사례를 보여주시며 낙담하고 괴로워하기보단 대응을 통한 투자수익의 극대화를 지향하자고 말씀해주셨습니다. 어차피 투자는 초장기 레이스이기에 조급함은 버리고 그 과정에서 분명 어려움은 있을것이니 그것을 극복할만한 ‘실력’을 키우는데 집중하며 ‘돈그릇'을 키워나가는 노력을 다해야겠습니다.

이번 강의에서 새롭게 배운 통찰은 

1.비규제지역에서의 다주택 투자를 통해서 규제지역으로 넘어갈 수 있는 기회가 생길 수 있다는 것

=> 지금은 상급지의 상승폭이 크지만 강남 1억 오를때 서울 5급지 3억 오를만큼 가격흐름이 넘어오는 시기가 있다.

2.현재 비규제지역을 시세보다 1~2억 비싸게 매수하면 안된다는 것

=> 내가 매수한 비규제지역 단지의 가격이 만약 규제지역이 되었을때에도 메리트가 있는 가격인지까지 봐야한다는 것

(현재 비규제지역은 서울이 올라야 오르는 지역이므로 길게 보고 접근해야 함 / 현재 가격이 오르는 것은 투자자들이 몰려서 오르는 것이니 투자는 하되 비싸게 사지말자)

3.보통 매수하자마자 가격이 오르길 바라지만 너무 빨리 올라도 언제 팔지 모르기 때문에 천천히 오르는 것이 더 좋다. (특히 지방투자의 경우에는 사이클이 빠르기 때문에 2년 보유기간 중 너무 일찍 오르다가 하락하면 회복하는데 몇 년씩 길어질 수 있다.)

4.지역별 연령별 인구 특징이 가격에 영향을 주지는 않으며 ‘지역의 대략적인 모습’으로 참고만 하자는 것

5.C지역의 경우 ‘직장’요소는 의미없는 수준이지만 다른 지역 앞마당 분석할때 참고할 사항들

=> 대기업 비율과 월소득(원천) 확인 : 사람들은 어느 지역의 직장에서 월급을 많이 주면 그 직장이 위치한 지역 or 그 주변에 오래 머물기를 원한다는 의미

=> 인구대비 종사자 비율 100% 이상 : 이 지역으로 일하러 오는 사람이 많다는 의미

=> 사업체수 < 종사자수 : 대기업일 확률이 높음

=> 월소득(주소지)이 많다 : 그 지역에 돈(소득) 많은 사람이 많다는 것 / 원천소득은 근로소득, 주소지소득은 모든 소득

6.90년대 구축 매수를 고려할때 생각할 점 : 30년 이상 용적률 210% 이하 단지들은 필연적으로 재건축 이야기 나옴

=> 재건축 가능성을 떠나서 상승장에서는 호재로 작용하며 상승률이 훨씬 높을 수 있다.

7.수도권은 특정 지역에 대한 공급물량만 보는게 아니라 수도권 전체에 대한 공급물량을 봐야한다.

ex. 송파구의 헬리오시티→ 광진구→중랑구→구리시 (도미노처럼 영향이 퍼진다)

=> 수도권의 전세가는 사람들의 심리에 영향을 받는다. 상승장인지? 하락장인지? 먼저 파악한다.

=> 평균회귀 : 전세가격은 등락을 반복하며 물가상승에 맞춰 장기적으로 상승한다

8.매매가는 결국 땅의 가치를 따라간다. (ex.입지 덜 좋은 신도시 vs 입지 좋은 구축)

=> 단, 입지 덜 좋은 신도시에 투자했더라도 전세금 상승분이 더 크다면 그만큼 추가 매수 주택 레벨이 달라질 수 있음 

특히 투자자가 되기 위한 8단계의 과정을 보면서 역시나 갈길은 아득히 멀게만 느껴졌지만 비전보드의 실현을 위해서 시작한 만큼 포기하지 않고 오래 할 수 있는 방법이 무엇인지 항상 생각하고, 강의와 임보쓰기에 열중하느라 한동안 소홀했던 독서 역시 다시 꾸준히 하며 부자들의 마음가짐을 레버리지하겠습니다.