전세 시장의 유리천장 알아보기 [뭉프로]

수도권 전세 시장을 들여다 보면 여러가지 흐름을 보이지만
특정 지역에 전세금이 4억을 잘 넘지 않는 곳이 있습니다.

구리나 의정부, 부천, 인천 외곽 뿐 아니라
남양주, 안산, 수원 외곽, 평택 같은 가성비 좋은 곳도 
아파트 20~30평대가 3억대에 빽빽하게 몰려 있습니다.

이게 우연일지 생각해보면
이 현상의 배경에는 버팀목 전세대출이라는 
제도적 벽이 숨어 있는 것을 발견 할 수 있습니다.

4억 벽을 만든 핵심 이유
버팀목 대출의 조건

신혼부부들이 처음 집을 구할 때 많이들 사용하는
신혼부부 버팀목 전세대출은 이렇게 작동됩니다~

- 보증금 최대 4억 원 이하

- 전세금의 80%까지 대출 가능

- 최대 대출 규모 2.5억 원

- 금리는 대략 2.5%~3.5%

이 정도면 은행의 일반 전세대출보다 훨씬 싸고,

조건도 좋습니다.

예를 들어 전세금이 3억 3천만 원이라면 
대출 2.5억원에 내 자금은 거의 7천만 원 정도면 
입주가 가능합니다!

소액을 가지고 있어도 안심이죠^^

그래서 많은 사람이 월세보다 났다는 이유로 
3억대 전세를 선택합니다.

결과적으로 3억대 전세가 핵심 수요층이 되고,
4억대 초반 매물은 상대적으로
수요가 약해지는 구조가 만들어집니다.

그런데 왜 4억을 넘기면 
대출이 어려울까?

원리는 간단합니다. 
전세금이 4억을 조금이라도 넘으면 
버팀목 대출이 사용되지 않습니다.

그럼 시장에는 이런 변화가 생깁니다.

집주인이 4억 1천만원 전세가를 원하면?

버팀목 대출을 쓸 수 없으니 
계약이 더 까다로운 일반 대출로 
눈을 돌리게 됩니다. 
금리도 더 비싸고 조건도 까다롭습니다.

그래서 4억 넘는 매물은 거래가 느려지거나 
공실 리스크가 커집니다.

이게 바로 4억원 넘겨 받으려는 욕심이 
오히려 계약을 어렵게 만드는 이유입니다.

이 현상은 지역 문제라기 보다 

구조 문제

구리, 의정부, 부천, 인천 외곽, 남양주, 안산 등 
전세가가 3억 후반에서 4억 초반인 지역일수록 
이런 현상이 뚜렷합니다.

하지만 이건 특정 지역의 문제가 아니라 
버팀목 대출이라는 제도가 가격과 수요를 
좌우하는 구조적인 현상입니다.

그렇다면 4억을 넘는 시점은 언제 오는가?

보통 3단계 흐름으로 올라갑니다.

전세 매물이 줄어 들고 ▶ 공급이 부족해지고 

▶ 인근 단지 시세가 한꺼번에 오르게 됩니다.

그러다 보면 넘치는 수요에
4억에서 4.3억, 4.4억, 4.7억처럼 
조금씩 올라가는 패턴이 생긴다고 합니다.

따라서 이런 지역일 수록
전세금을 높게 올려 받는 전세 세팅은 위험합니다.

“전세 4억 2천은 가능하지 않을까?”, 
“옆집보다 조금만 더 받아볼까?” 라고 
생각할 수 있는데
정작 현실은 다를 수 있습니다.

수요는 여전히 버팀목 때문에 4억 이하를 찾습니다.

4억 1천은 대출이 안 되거나 

조건이 달라지게 되기 때문입니다.

그래서 계약이 늦어지거나,
공실 리스크가 커질 수 있습니다.

결국 잘못 세팅하면 수익도 떨어지고
안정성도 약해질 수 있기 때문에 

잘 고려해 보시길 바랍니다.

/

긴글 읽어주셔서 감사합니다.