안녕하세요.
끊임없이 공부하고 투자하여 부자되는 킵로이입니다.
2년 전에 샀던 김해 1호기 물건을 25년 11월 26일 오전 가계약금을 받고 매도했습니다.
잔금을 받는 과정이 남았지만 매도 과정을 복기해봅니다.
매도하기 까지
1. 1호기 상황 분석
학교를 시작하면서 1호기 매도를 튜터님과 논의했습니다. 마침 세입자께서 신축으로 가시는 상황이었습니다.
3.4억에 매수했던 아파트는 3.6억에 팔 수 있게 되었습니다. 제 물건은 로얄동, 6층 물건이었습니다. 그 생활권에서 2번째로 선호되는 단지라 환금성이 높았습니다.
김해는 공급이 줄어드는 상황이라, 새로운 세입자를 맞추면 매매가가 더 상승할 것으로 예상되었습니다. 전주 시장처럼 전세가가 매매가를 밀어올리는 현상이 나타날 것이라 보았습니다.
2. 튜터님과 긴 줄다리기를 벌이다. (1700만원 수익에 매도한 이유)
하지만 매도를 고민한 이유는 이 물건을 팔고 광역시로 갈아탔을 때 더 높은 수익을 기대할 수 있기 때문이었습니다.
1호기 전고는 4억, 매수 고려 단지들은 전고가 5.5억이었습니다. 기대 수익이 더 높았습니다.
그럼에도 고민은 계속되었는데요. 1호기는 더 가지고 있으면, 계속해서 오를 것이라 생각했기 때문입니다.
센쓰 튜터님은 돈을 더 벌 수도 있지만, 매도하고 매수하는 과정에서 돈으로 따질 수 없는 경험과 실력이 쌓인다고 말해 주셨습니다.
돈으로 환산할 수 없는 실력을 기를 수 있는 기회라고 말해주셨고, 저도 10억 이상을 바라는 투자자이기에 마음을 잡을 수 있었습니다.
11월 돈독모를 통해 마스터 멘토님도도 돈도 중요하지만 처음 N회의 투자에서는 경험을 통해 실력을 높이는 것이 중요하다 말해주셨습니다.
부모님 돈을 사용하는 부담감에 대해서도, 광역시 좋은 단지를 투자하고 다음해에 투자 못하는 것은 감수해야하는 것이라는 얘기를 듣고 매도하기로 마음을 굳혔습니다.
3. 매임 할수록 쌓이는 확신
본격적으로 매임을 시작했습니다. 평일 매임도 처음이었습니다. 매물 57개를 보면서 확신을 가질 수 있었습니다.
"1호기 팔고, 이거 사도 후회하지 않을거 같다"
김해 물건에 비해서 광역시는 인구가 300만이었고 수요, 주변 환경, 소득 자체가 달랐습니다.
매물임장을 진행하며 전세가 씨가 마르는게 보였고, 투자금이 좁혀지면 1~1.1억대로 투자할 수 있는 상황이 빨리 오는 것을 보며 이 시장은 빠르다는게 몸으로 느껴졌습니다.
월부에서 3년간 공부하며, 서울 및 경기도에서 투자시기는 잠시 준다는 것, 지체하면 투자가능한 단지가 계속해서 뒤로 밀린다는 걸 알고 행동하려 했습니다.
마음을 잡고 매도를 내놓았고, 가격을 계속해서 내리면서, 지속적인 전화 통화를 통해 상황을 파악하고 매도할 수 있었습니다.
매도 과정에서 배운 것
1. 제값을 받고 팔고 싶다면 일잘하는 부동산 1군데, 빨리 팔아야 한다면, 부동산에 뿌려야 합니다.
이유는 다음과 같습니다.
믿었던 부동산에서 통화로는 적극적으로 보여주고 있다 했지만, 막상 동료분들 전화에는 브리핑을 해주지 않았습니다.
부동산 1군데만 믿고 가만히 기다리면, 시간을 허비할 수 있었습니다.
2. 부동산에 뿌렸으면 지속적으로 전화하고, 찾아가야 합니다.
전화도 중요하지만 얼굴을 뵙는 것도 기억에 남기는 방법인거 같습니다.
부동산에 찾아가서 얼굴을 뵙고, 커피를 드리면서 물건을 설명하고 사정을 설명하였습니다.
팔기로 작정했다면 다양한 부동산에 뿌려서, 내 물건을 만나는 사람이 많아지게 만드는 것이 중요함을 배웠습니다.
3. 세입자와의 관계와 정말 중요함을 배웠습니다.
1호기에 거주하시는 세입자는 원래 집주인 이셨고, 주인전세를 통해서 저에게 매도한 물건이었습니다. 기본이었지만, OO산 뷰가 나오고, 깔끔하게 잘 쓰셨기 때문에 매수를 결심하였습니다.
물건을 본 부사님들도 기본이지만, 깔끔해서 좋았다는 말을 계속 들을 수 있었습니다. 또한 세입자께서 협조적이고 집을 잘 보여주신다는 말을 들었습니다.
강의에서 매번 30만원안으로 큰 비용이 안드는 비용이라면 신속하게 해결해 주라고 하신게 이해가 되었습니다. 해당 물건은 세입자분이 한번도 부탁하신 적 없지만, 향후 세입자 부탁이있을때 잘 해드려야겠다 생각했습니다.
4. 이왕이면 선호도 있는 동, 층, 타입, 향이 중요함을 배웠습니다.
제가 가지고 있는 타입은 판상형, 선호동이었습니다.
제 물건을 소개하면, "아 좋은 동이고, 타입이네요 ^^ 알겠습니다 붙여볼게요"라는 말을 들 을 수 있었습니다.
상승장이 아닐때는 계속해서 깍아야 하니, 선호 요소가 없으면 오로지 가격으로 승부해야하는 어려움이 있음을 배웠습니다.
5. 싸게 사야한다.
싸게 사면, 전세를 뺄 떄도 전세가 경쟁에 있어서 안전마진이 커집니다. 살 때부터 버는 투자가 됩니다. 상승장을 만나지 않았을 때 팔더라도 수익을 챙기면서 팔 수 있습니다.
저는 1호기를 , 3.5억이면 적절하게 산다는 시장에서 장부 물건을 만나 3.4억에 매수할 수 있었습니다. 이를 통해, 3.57억에 팔면서, 수익을 얻으며 매도할 수 있었습니다.
6. 여유가 중요하다.
결국 누가 더 급하냐 싸움이라 생각이 들었습니다.
처음에는 3.8억에 등록하고 1주일 기다렸지만 손님 O명
2주째, 3.7억으로 내렸지만 손님 O명
3주째, 3.65억으로 내리면서 부동산 3군데 뿌림. >> 손님들 보러오기 시작
3.6억으로 내리면서 부동산 사장님께 더 네고 가능하다는 멘트 뿌림
그리고 3.57에 매도
이 과정에서 매수하신 분이 처음 3.55억을 불렀는데, 저는 3.57억을 부르고 기다리는 상황이 되었습니다.
오전에 센쓰 튜터님과 얘기 후 3.55억으로 팔려고 했는데, 그 잠시 사이에 3.57억에 사신다고 하시더라구요. 그 10분의 차이가 200만원을 벌게하고, 누군가는 잃게 만들었습니다.
마음의 여유는 매수할 때 매수할 물건이 얼마나 많은지에 따라 달라질것임을 배웁니다. 손안에 물건을 많이 놔두고 합상을 벌이겠습니다.
아쉬운 점을 복기하며
1. 앞으로는 더 여유롭게 내놓아야겠다.
너무 급하게 팔려고 한 점이 아쉽습니다.
매도하기 한 달전에 매수 바람이 불었는데요. 부사님 말로는 3.6억 정도면 팔 수 있다고 하셨습니다.
세입자와 일정을 잡고, 부동산에 올리는 게 처음이라 막연한 불안감으로 미루었습니다. 반성합니다.
2호기를 매도할 때는 먼저 세입자에게 최대한 팔 수 있게 하고, 혹시 안되면 여유롭게 부동산에 올리면서 흐름을 살피는 시간을 가지겠습니다.
2. 빨리 팔거라면 처음부터 팔릴 가격에 내놓기
1호기를 매도하면서, 계속해서 가격을 다운하는 과정을 반복했습니다.
갈아타려는 지역이 움직이기 시작했다면, 마음속에 네고할 금액을 감추고 올릴게 아니라, 네고해줄 가격까지 바로 올려서 빠르게 파는 것도 좋아 보입니다.
3. 원하는 조건을 내놓으면서 말하기
부동산 사장님께 12월 중순까지 세낀 상태로 잔금쳐서 명의를 가져가는 분에게 팔겠다고 뒤늦게 말했습니다.
몇몇 분들이 당황하시면서 그런 사람을 찾기가 어렵다는 말을 들었습니다.
부동산 사장님께 이런 매수하시는 분이 염두해야될 조건이 있으면 빨리 오픈하고 공유하는것이 중요함을 배웠습니다.
4. 물건은 상급단지에도 뿌리기
제거보다 더 비싼 단지에 내놓으면 가격에 부담을 느끼는 매수자가, 그 아래급 단지를 보고 매수 할 수 있습니다.
저도 생활권내 더 선호되는 단지 부동산에 뿌려서 거기서 팔아주셨습니다.
5. 매수할때 저장했던 부동산 기록이 간수 잘하기
휴대폰을 중간에 바꾸면서, 1호기를 매수하면서 연락했던 부동산 사장님들 전화번호가 사라졌습니다.
다행히 동료분들이 좋았던 부산님들을 소개해주시고, 저도 기억에 남아있는 부동산을 찾을 수 있어 괜찮았습니다.
나중을 위해서 꼭 부동산 기록을 저장해두고, 사장님이 어땠는지 정리하는 작업이 필요함을 배웠습니다.
정보는 쌓일수록 돈이 됩니다.
에필로그
번트를 잘 댄거 같습니다^^
1호기 투자를 통해 1700만원을 벌었습니다.
4000만원을 넣어 1700만원 수익
수익률은 42.5% 2년만이니, 1년 수익률은 약 20%.
이 20%가 우연으로 얻은 수익률이 아니고, 공부하고, 리스크를 대비하여 얻어낸 수익이라 기쁩니다.
지금까지 투자 공부에 쓴돈이 1000만원이 넘었는데요. 이번에 복구 할 수 있었습니다. 동시에 경험이 쌓였으니, 참 괜찮은 투자였다 생각이 듭니다.
이렇게 1호기 매도 복기글을 마칩니다.
매수를 진행하고 있습니다.
좋은 결과를 얻어, 매수 복기글로 곧 뵙겠습니다.
감사합니다 ^^
