안녕하세요, 우도롱입니다.
날씨가 많이 추워졌더라구요.
임장 가실 때 장갑, 목도리, 핫팩
꼭 챙기시어 감기 유의하시길 바라겠습니다.
오늘은 제가 최근 임장을 하면서
깨닫게 된 것에 대해 이야기드리려 하는데요.
- 투자 물건에 확신이 안 드는 분
- 수도권 외곽 투자가 두려운 분
들께 도움이 되기를 바라겠습니다.
이번달 임장지는요~
운조 튜터님
저는 이번달 실전반 수업을 듣고 있습니다.
사실 최근까지 월부학교, 혹은 기버 TF로 활동하며
‘현시점 투자하기 괜찮은 지역’을 주로 임장했습니다.
지방에서는 전세가격이 올라가는 곳
수도권에서는 입지가치가 있는 곳
위주로 다녔던 것 같아요.
그러다 이번 달 실전반 수업을 듣게 되었고
수도권 외곽의 넓은 지역을 배정받았는데요.
튜터님의 임장지역 발표를 듣고
걱정이 많았습니다.
OO 생활권까지 봐야겠지?
ㅁㅁ 생활권도 가야하는거지?
강남과의 거리 30km
매매가 2억.. 봐야하나?
임장지역이 넓었기 때문에
매주 주말 2일 임장이 필수였습니다.
(우리조 진짜 감사해요)
그렇게 생활권을 하나씩 밟아
강남에서 30km 떨어진 곳을 갔는데요.
연이은 임장에 바닥난 체력
눈 앞에 보이는 외국인 거주민들
점점 어둡고 추워지는 날씨에
구축은 2억, 신축은 3억인
아파트를 보러 저기까지 가야하나?
저기는 상승장 끄트머리가 와도
투자하면 안 될 것 같은데..
그래도 가서 봐야하나?
하는 생각이 들더라구요.
직접 가보니 알게된 것들
그땐 맞고 지금은 틀리다(?)
강남에서 30km 떨어진
허허벌판에 놓인 아파트를 보면서
저희가 나눈 이야기입니다.
여기(외곽)까지 와보니까
안쪽 생활권 OO아파트(구축)
수요가 있다는 게 역체감 돼요
아무리 신축이라도
이 정도 외곽에 이 정도 환경이면
구축이라도 안쪽이 훨씬 낫겠어요
안쪽 생활권에서는 신축만 좋아보이고
구축 아파트는 ‘투자해도 되나?’ 싶었는데
외곽 생활권을 임장해보니
안쪽 생활권 구축 아파트의 ‘수요’가
피부로 느껴졌습니다.
"전세가 없어서
세입자가 집을 사요"
수도권 외곽에서 벌어지는 일
그리고 오늘,
외곽 지역의 부동산을 방문했습니다.
“사장님, 요즘 매매가 좀 거래되나봐요."
"실입주 물건들은 거래가 되고 있어요.
전세가 아예 없어서 전세입자들이
싼 물건들 사고 있거든요.
그래서 입주 물건 가격이 올랐어요."
전세가율 80%인 곳이었는데요.
10개 단지가 모여있는 7천세대에
전세 매물이 딱 1개 있습니다.
지방에 공급이 없는 지역들에서
전세가 상승으로 인한
매매가 상승을 보였던 것처럼
공급이 부족한 수도권,
전세가율이 높은 외곽부터
전세 부족 → 매매 전환
→ 저가 매물 소진 → 매매가 상승이
일어나는 걸 보게 되었습니다.
수도권 외곽에 소액 투자를 하면
벌어지는 일이 이런거구나..
(당연히 가치있는 곳부터 봐야겠죠)
투자에 확신이 안 드시나요?
수도권 외곽 투자 두려우신가요?
서울 투자를 하려다가
수도권 비규제 지역을 보고는 있는데
투자해도 되는지 모르겠어요.
투자금이 소액이라 수도권 외곽을 보는데
돈 벌 수 있는게 맞는지 두려워요
제가 이번달 입지가 좋은 곳부터
입지라고할 것이 없는 곳까지
모두 임장하면서 느낀 것입니다.
내 투자범위 안쪽만 보면 그 안에서 상대적 후순위를 투자 결정하기 어렵다.
▶ 투자범위 안쪽/바깥쪽 경계를 지우고, 지역 전체를 바라보세요.
그 후순위 단지도 지역 뒷단에서 들어오려는 수요가 느껴질 겁니다.
전세가 귀한 현재, 수도권 외곽에서 전세가 매매를 밀어올리고 있다.
▶ 반드시 ‘현장’에 가서 누가 집을 사고 있는지 물어보세요.
특히, 전세가 없는 곳에서 세입자의 움직임을 보신다면
잃지 않는 투자에 대해 현장에서 느끼실 수 있을 겁니다.
솔직히 혼자였다면..
조장이 아니었다면..
이처럼 이번달
입지가 떨어지는 곳을 임장하면서
배운 것들이 많았는데요.
만약 실전반을 듣지 않았다면
만약 조장이 아니었다면
과연 제가 저곳까지 임장을 하고
매물 임장까지 다녀왔을까요?
내가 투자 물건 찾기가 어렵다면
임장/임보 투자활동이 너무 힘들다면
어렵고 힘들다고 혼자하시기 보다
꼭 ‘동료’와 함께하는 힘을
레버리지 하시길 바라겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
감기 조심하시길 바라겠습니다.
