안녕하세요 꾸준히 오래가는 투자자가 되고 싶은 콩레미입니다.
이번에 많은 동료분들, 튜터님의 도움을 받아
중소도시에서 2호기 투자를 할 수 있게 되었습니다 ㅎㅎ
운명처럼 다가온 2호기 경험을 복기하고,
또 그안에서 남겨야할 점을 정리해보고자 합니다.
강의 수강신청을 하기 전에는 제가 가진 돈조차 확실히 정리가 되지 않은 상황이었습니다.
오랜만에 강의를 듣기도 했고 자산 상황을 매달 정리하지 않았다보니
투자할 수 없는 상황이라고만 막연히 생각했었어요.
부끄럽게도 실전반 광클을 성공하고 나서야 1원 단위까지,
청약 주식을 모두 털어 제 자산상황을 정리할 수 있었습니다.
시세를 따고나서 처음 마주한 감정은
어 여기.. 내가 가진 5천만원으로도 가능하겠는데? 였습니다.
사실 올해 1월 1호기를 하고나서, 별 계획 없이 내년에 2호기를 해야겠다 생각한 저에게 불을 지펴주는 계기가 됩니다.
1. 1호기 이후 달라진 점
1호기 투자 당시 저는 종잣돈보다 2~3천만 원만 차이가 나도 겁먹고,
조건 조율이나 매매가 협상 같은 시나리오 자체를 떠올리지 못했습니다.
그러나 1호기 이후 꾸준히 임장을 다니면서
“어떻게 하면 조건을 만들 수 있을까”에 초점을 두고 매물을 보기 시작했고,
조금씩 부사님들이 저를 대하는 태도도 달라짐을 느끼게 됩니다.
이전에는 집만 보여주고 끝났던 매물임장이,
이제는 제가 제시한 조건을 매도인에게 직접 물어봐주고 함께 고민해주시기도 하셨습니다.
2. 쉽지 않았던 매임
똑같은 자세로 지역을 임장했지만,
투자자를 반기지 않는 분위기 때문에 예약조차 어려운 상황을 마주했습니다.
이틀 동안 겨우 12개의 물건만 봤다니 실
전반에서 상상할 수 없는 매물 개수에.. ㅎㅎ 조금은 절망하기도 했습니다.
다만 1호기 또한 투자자를 반기지 않는 곳이었기에!
그래 난 이미 이런거 경험해봤어!!
그래도 계속 문두드리고 내가 투자한다고 하면 사장님들이 집보여주시기도 하더라
라는 마인드를 가지고 계속해서 부동산 문을 두드릴 수 있었습니다.
그 과정에서 단지A의 한 매물을 보게 되었고,
물건지 부사님을 통해 어느 정도 가격 조정 가능성도 들을 수 있었습니다.
다만 고민이 있었던 점은 매매가가 깎여야 될 뿐만 아니라,
최근 전세 실거래가보다 1천만 원 높게 받는 조건을 충족해야 투자금 범위 내에서 할 수 있는 투자였습니다.
여기에 세입자분이 계속 거주 의사를 번복하고, 결국 이사 날짜까지 고정되어 잔금 리스크가 큰게 문제였습니다.
1호기 보다 조금 더 좋은 선호도,
심지어 34평을 소액으로 할 수 있다는 생각에 마음이 진정이 되지 않았지만ㅎㅎ
2호기 매수의 기회가 생각보다 빠르게 온 만큼,
놓치더라도 다른 매물을 보면 된다는 마음으로 조급함을 내려놓았습니다.
3. 자유를향하여 멘토님의 매물코칭
매코를 진행하면서 제가 감당 가능한 범위의 대출은 활용해도 된다는 조언을 받았지만,
무조건 대출을 끌어 쓰는 투자는 지양해야 한다는 점도 명확하게 들었습니다.
단지 A는 부사님과의 끈질긴 통화와 매매가 네고를 진행했지만,
투자자 6~7명이 붙었던 매물이었기에 제가 제시한 금액보다 천만원 높게 거래가 되었고,
제가 생각한 투자금을 벗어나는 수준이었기 때문에 아쉬운 마음을 빠르게 정리할 수 있었습니다.
단지A는 시간이 지나면서 전세 물건이 4개 정도 쌓이고,
생각보다 잘 나가지 않자 호가에서 천만원씩 내리는 모습이 보이기도 했는데요
상위급지 입주 영향으로 전세가 완전 귀한 상황이더라도 전세 소진 속도가 느릴 수 있다는 것을 알게되었고,
어떻게든 전세 빼준다는 사장님말.. 절대 믿지 말고 전세가는 보수적으로 생각할 필요가 있음을 다시 한 번 깨달았습니다.
4. 다시 방문한 임장지
매임 당시 보지 못했던 단지B와 단지C를 보기 위해 다시 기차를 탔습니다.
단지B는 투자자는 아예 예약도 안해주시는 분위기였지만,
한 물건이 이틀 전 공실이 되었다는 소식을 듣고 “이 가격이면 비싸지 않고 세입자 맞추기도 괜찮겠다”라는 판단이 들었습니다.
매물을 보기 전 3가지를 하고 갔습니다.
목표 매수가 설정
매매호가에서 800만원정도 깎이면 Best, 300만원만 깎인 가격이라도 충분히 나쁘지 않은 가격이고, 감당할 수 있는 금액임을 확인
전세가 설정
전세가 귀한 상황이지만, 단지A 전세 상황을 알고 간 것이라 최근 실거래와 동일하게 받을지, 조금 더 올려서 광고를 내볼지 고민되었는데 도리밍 튜터님의 조언으로 조금 더 올려서 광고 내보는 것으로 결정
3. 물건지 부사님으로 예약
1호기를 하며 가격 협상과 그 외 특약이나 조건 협상을 할 때 물건지 부사님이 정말 중요하다는 걸 깨달았는데요. 이번에는 물건지 부사님께 투자의사가 확실함을 전하면서 어렵게 예약을 성공할 수 있었습니다.
5. “사장님 저 결정했어요”
실제 물건을 보며 부사님은 다소 소극적인 분위기를 보였고,
전세를 빨리 빼는 것에 대한 자신감이 부족하다는 느낌을 받았는데요.
이럴 때 제가 머뭇거리기보다는 확실한 의사를 표하는 것이 낫다고 판단했습니다.
그 자리에서
- 잔금 3개월 뒤,
- 전세계약서 작성 및 매도인 협조,
- 300만 원 가격 조정 확인
이 세 가지 조건만 맞으면 진행하겠다고 확실히 말씀드렸습니다.
분명히 결정했다고 말씀드렸는데도 부사님은 “내일까지 충분히 생각해보라”고 말하셨는데요 ㅎㅎ
나중에 안 사실로는 오후에 실거주자가 집을 보러 오기로 되어 있었기 때문이었습니다.
단지 C를 본 뒤 다시 부동산으로 방문하여 매수의사를 한 번 더 확실하게 전달하며
사장님의 마음을 조금 움직일 수 있었습니다.
6. 계약까지의 과정
월요일 오후, 실거주자가 매수를 포기하면서 매도인과의 협의가 본격적으로 진행되었습니다.
조건 조율 과정에서는 문자보다는 전화로 부드럽게
제 상황과 이유를 설명하면서 하나씩 설득하는 것이 효과적이었는데요
조금씩 조금씩 제 편으로 사장님을 만드는 과정이었던 것 같습니다.
가계약 후 바로 전세 광고가 올라갔고, 2시간 뒤 바로 현금으로 들어오겠다는 세입자가 있다는 연락을 받았습니다.
광고 금액보다는 천만원 낮게 협상을 시도하셨지만 ‘공실’, ‘날짜협의’ 조건이라 조금 더 기다려봐도 괜찮을 것 같았고,
결국 해당 세입자와 목표한 금액에 계약을 할 수 있었습니다.
7. 이번 투자에서 배운 점
이번 2호기 투자경험을 통해 크게 세 가지를 배웠습니다.
✔ 투자를 하겠다고 마음을 먹어야 매물이 보인다
저의 자산상황을 확인하지 않고, 매물임장을 숙제처럼만 했더라면
아마 투자할 생각을 하지 못했을 것 같습니다.
✔ 확실한 매수의사로 부사님에게 신뢰를 드렸다
머뭇거리기 보다는 “이 조건이면 매수하겠다”라는 확실한 의사를 전달하여
투자자에게 팔기 귀찮다는 사장님이라도 계약할 수 있었습니다.
✔ 환경안에 있는 것의 중요성
먼 임장지, 사장님들의 냉대, 마지막 주차에 급격하게 건강이 나빠진 것 까지..
힘들다면 힘든 시간이었지만 그래도 동료들과 함께하며 생각치도 못한 2호기 투자까지 잘 마무리할 수 있었습니다.
도움주신 도리밍튜터님과 도리즈들 너무너무 감사합니다 ❤️
