[콩레미] 지방투자실전반이 만들어준 우당탕탕 1호기: 싱글소액투자자로 20대에 광역시 등기쳤습니다

안녕하세요

콩레미입니다

월부를 시작한지 1년이 채 되지 않은 시점

1호기 실전투자경험담을 쓰게 되다니..!!!

정말 감회가 새롭습니다.

지난 3월 열반스쿨기초반으로 강의를 듣게 되었고,

10개월동안 정말 많은 분들의 도움으로 1호기를 한 것 같습니다.

싱글 소액투자자가 광역시에 등기친 이야기 시작해보겠습니다!!!

<지방투자로 시작해야겠다고 마음 먹었지만, 엄한곳만 다녔다>

저의 작고 소중한 돈으로는 지방투자를 시작하여 돈을 불리고,

불린 돈으로 시스템을 만들어가야하는 방향이 확실했는데요

이러한 방향이 있음에도 불구하고, 가기 편한 임장지만 다녔던 것 같습니다

가까운 대전, 부모님집이 있는 광주...

또 그 안에서 상위급지를 먼저 보니 저의 종잣돈으로는 선호도가 떨어지는 구축만 봐야하거나

1등뽑기전 이미 투자금이 많이 벗어나니 몰입감도 떨어지는게 사실이었습니다.

- 복기 Point!: 좋은곳 부터 보는 것도 맞다.

그러나, 내가 투자하기로 마음먹었다면 기회가 있는 곳도 털어봤어야 했다.

<그러던 중, 지방투자실전반을 하게되다>

25년 4월안에 투자해야겠다는 목표는 세웠는데..

내가 하고 있는건 투자자로서의 행동이 아니라 그냥 공부하는게 아닌가? 회의감이 들던때에

지방투자실전반 광클에 성공하게 되었습니다.

지투에서는 투자자로서는 이렇게 해야하는구나를 알 수 있었는데요

어려운 임장지에서도 빠이팅 넘치게 다니고 임장끝나고

졸음이 몰려와도 자기전까지 임보쓰고 자는 우리 평범이들을 보며 정말 많이 배웠습니다.

특히 매임의 벽을 깨고, 제대로된 1등 뽑기를 "처음" 해볼 수 있었던 한 달이었습니다.

부사님과 대화스킬부터 워크인까지 경험하게 해준 리콘님,

1등뽑기 미니특강해주신 떠라링 조장님 정말 감사합니다

그 후, 다음 임장지를 중소도시와 광역시 중 고민하다

보통아 튜터님의 조언을 듣고 A광역시로 달려갔습니다.

주말에 전화해서 비교분임과 가방맡길 곳 까지 알려주시는 통튜님의 스윗함 🥹💛

- 복기 Point!: 환경속에 있다는 것의 중요성, 매임까지 잘 해야 제대로된 1등 뽑기를 할 수 있다

<투자자에게 차가운 시장, 한 사장님말만 듣고 기죽은 투자초보>

분임 단임까지는 늘 해오던거라 즐겁게 잘 할 수 있었습니다.

다만, 문제는 매임 예약부터 시작되었습니다.

미리 전임을 해둬야 매임 예약이 편하다는 것을 알기만 하고 실천하지 않아

3주차가 다되어서야 매임 예약을 시작했는데요

시장은 투자자에게 차가웠습니다.

부사님들의 투자자에요? 물어보는 한마디가 참 서늘했습니다.

어찌저찌 예약을 잡아 부동산에 갔더니

조건이 그리 좋은 매물들이 아니라 애매했고,

이미 급매는 빠졌다고 하시고, 이 집은 투자자면 집을 잘 안보여주고...

물건을 딱 하나만 보여주며 다음에 또오면 보여주겠다고 하고....

정말 하고 싶은데, 투자자에게 차디찬 상황에 주눅이 든 채로

한참을 부동산사장님과 이야기만 하다 나왔습니다.

그러다 저녁쯔음 한 매물을 보게되었는데요

해당 물건은 매도자의 이사날짜가 고정되어있고, 최저가 매물이었습니다.

집이 팔려야 다음 이사갈 집의 잔금을 칠 수 있는 상황이라 

여러 부동산에 매물을 내놓으신 상황이었는데요

당시 대출 규제로 인해 사장님과 이야기를 하다가

매도인분께서 전세계약을 해주신 이후 승계하는 조건과 

주인전세를 할 수 있는 방법을 설명드렸습니다.

이사 날짜가 고정되어 있어 협상의 여지가 있었지만 해당 매물은 도배가 필요하여

점유자인 매도인이 이사를 가고나서 

세입자가 들어오기까지 이틀정도의 시간이 확보되어야 했었는데요

사장님은 전세승계는 부탁드려볼 순 있으나

두번째는 주인이 전세입자로 내려앉게 되면 매도인의 리스크가 너무 크다고

그냥 현금들고 오는 세입자를 찾던지 잔금을 치고 도배를 하라는 식으로 말씀을 주셨습니다...

그 말에 잔금칠 경우 이자와 중도상환수수료, 세입자가 빨리 구해져 14일 이내에 취소할 수 있을지 알아만보다가

결국 "회피"를 선택하고 상대적으로 투자자가 덜 몰린 B광역시에 매물을 보러갔습니다.

- 복기 Point!: 그 부동산에서 안된다고 했으면 다른 부동산을 가면 되는 일

내가 정말 투자하겠다고 마음먹었다면 

이 부동산이 안되면 다른 부동산, 다른 부동산... 할 수 있는 만큼 시도했어야 한다.

협상방법에 대해 강의, 칼럼으로 많이 공부했지만 

등기부등본 떼달라고 말도 못하고 협상 시도도 못해봤다..!!!

<B광역시는 (작은)용의 꼬리, A광역시는 뱀의 머리?!>

A광역시 투자 후보를 앞마당과 쭉 비교하며

B광역시의 단지가 가격도 비싸지 않고, 투자금안에 들어온다는 것을 확인했는데요

B광역시에 매물을 보러가기로 결정하며 저도 모르게 자기합리화를 했던 것 같습니다.

"그래 A광역시 A단지에 목맬뻔했는데 B광역시에도 투자물건이 있었어! 여기도 한 번 봐보자"

매물코칭이 없던때라 스스로 결정을 했어야 하는 상황에서

B광역시의 물건이 해당 구 안에서 조금 덜선호하는 생활권이지만

그래도 아직 준구축이고, 유동인구나 아이들도 꽤 보이고

일자리로의 접근성이 괜찮아 계속해서 수요가 있을것이라고 판단하고

호기롭게 3천만원을 깎아달라고 협상을 던졌습니다.

A광역시에서는 씨알도 안먹혔던 협상이었는데..!

B광역시에 가니 사장님이 될지 안될지 모르지만 

최선을 다해보겠다고 말씀해주시다니..

회피와 자기합리화는 점점 더 커져 그냥 빨리 1호기 해버리자 라는 지경까지 오게되었습니다.

그리고 나서 협상을 기다리던중,

뚜또튜터님의 라이브에서 제가 한 선택이 맞는 선택일지 물어볼 수 있는 기회가 생겼고

B광역시 B단지는 용의꼬리라면, (그것도 작은 용인듯 하지만)

A광역시 A단지는 해당 지역 안에서 선호도가 높아 뱀의 머리이다.

B단지의 선호도를 정확하게 이해하고 있는지 여쭤보셨고,

그 지역 전체에서 선호도는 낮은 편에 속한다고 더 넓게 보는 것이 필요하다고 말씀을 주셨습니다.

그렇게 B광역시 B단지는 잘 보내주었습니다..:)

- 복기 Point! : 회피성향으로 그냥 적당히 괜찮아보이는 걸로 1호기 하려고 한점 정말 반성해야한다..!!

해당 지역안에서의 선호도는 정말 중요하고,

그 앞마당의 선호도를 온전히 이해하기 위해서 인근 구까지 앞마당을 늘릴 필요가 있다.

(광역시는 특히 2개 이상의 구는 봐야 그 구, 

생활권의 선호도에 대한 이해에 도움이 된다는 점을 다시 한 번 되새겼습니다!)

<아직 기회는 남아있었다!>

12월 수도권 앞마당을 늘리면서 다음은 중소도시를 가보자 계획만 했었는데요

그렇게 앞마당 1등뽑기를 하던 중, 아직도 A광역시에 기회가 있음을 알게되었습니다.

사실 투자 결정하지 못한 A단지의 매물 계속해서 트래킹을 하고 있었고

그 매물이 거래되어 잔금치고 3일 후 입주 조건 전세로 나오는 것, 그 전세가 거래되는 것을 보며

할 수 있었는데 겁먹고 뒷걸음질쳤구나.. 후회했었는데요

아직 기회가 있으니 이 기회를 놓치지 말자라는 생각으로

다시 예약을 잡았습니다!!

다행히 처음 연락드린 부동산이더라도

11월에 한번갔다고 말씀드리니 사장님들의 반응은 조금 더 누그러졌었고

별 무리 없이 매임 예약을 성공할 수 있었습니다.

- 복기 Point! : 그 지역에 계속 관심이 있었음을 어필하는것이 도움이 된다!

전세가 귀한 시장에서는 어려운 조건이라도 세입자들이 맞춰서 들어오려고 한다.

한 사장님의 말만 듣고 뒷걸음질치지말고 다른 부동산에도 되는지 크로스체크할 필요가 있다.

<드디어 매물코칭 제출, 매코 결과는?>

주말에 본 매물들을 추려 투자 후보를 총 3~4개정도 만들어두고

일요일 바로 매물코칭 폼을 제출하였습니다.

바로 매물코칭을 받을 수 있을거란 기대와는 달리 날짜는 목요일로 잡히게 되었습니다.

초보 투자자에게는 그 시간이 정말 길게 느껴졌습니다.

이미 월요일에 결정해서 연락드린다고 했는데 어쩌지?

그 사이에 물건이 날아가면 어쩌지?

불안한 마음에 신투기를 같이 수강한 선배투자자이자 동료인 정원사님께 연락을 드렸고..

정말 하고 싶은데 목요일정도 되면 돈이 정리될 것 같다.

그 후에 확실하게 말씀드릴 수 있을 것 같으니

그때까지만 기다려달라고 사장님께 말씀드리면 된다라며

저를 진정시켜 주셨습니다...

다행히 빈 자리가 나와 하루 앞당겨 수요일에 매코를 진행할 수 있었고!!

빈쓰 튜터님과 진행한 매코의 결과는 다행히 투자물건 모두 통과였습니다.

그 중 저의 성향에 맞게 투자금을 조금 더 들여 A단지를 선택할지,

소액으로 C단지를 선택할지 결정하면 된다고 해주셨고,

공동 투자를 하기로 언니와의 상의 끝에 A단지를 선택하게 되었습니다

<협상을 매도인이랑 하는게 아니고, 부사님과 하는 것 같아요>

(1) 이사날짜는 새로운 임차인과 협의하여 정한다 특약

처음 해본 협상은 정말정말 극악 난이도였는데요

가격 협상은 그냥 시작일 뿐이었습니다.

매도인이 임의대로 떼놓은 가스레인지 원복..

원래 매수인이 하는거다~라고 하신 것에 아무것도 모르고 ok해버린점..

원래는 매도인이 원복해놓는게 맞고,

아니면 이 부분까지 협상카드로 사용 가능한데 아쉽지만 이미 알겠다고 한 내용이니 넘기고,

가장 애를 먹었던 지점은

‘점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다'라는 특약에 관한 부분이었는데요

저희 입장에서는 이사날짜가 고정된다면

그 날짜에 맞추어 들어올 전세입자를 구해야하니 조건이 정말 좋지 않은 상황이 되버리고,

부사님 입장에서는 날짜가 고정되지 않으면

그 사람들도 이사갈 집을 구하는데 어려움이 있다며

잔금일로 이사일을 정하고 앞으로 땡겨질수 있다 정도만 적는게 맞다고 말씀을 주셨습니다.

부사님의 말씀도 이해는 되지만..

전세입자 날짜에 무조건 맞춰줘가 아닌 협의하여 정한다인데

매도인한테 너무 불리하다고 말씀하시는 부사님..

매도인에게 전달도 안해주시고 이렇게 하는건 아니고

십년간 부동산하며 이럴 경우 양쪽 입장이 달라 일만 더 복잡해진다며

자기선에서 커트하시는 부사님때문에 너무나도 속상했습니다...

우선 이 부분은 이사일을 잔금일로 적되,

협의하에 앞당겨질 수 있다라는 내용으로 어찌저찌 마무리할 수 있었습니다.

+++

다행히 계약서 작성일에 저희 부사님께서

매도인 측 부사님에게 매도인이 이사갈 집 가계약금 넣기전에 미리 공유하여

날짜가 먼저 픽스되지 않게끔 도와달라고 잘 말씀해주셨습니다.

(2) 전세 계약도 내편이 아닌 사장님..? #전세권설정

전세 광고를 올린 후 다행히 바로 손님이 붙었고,

신혼부부라 잔금치고 3일정도 후 입주가 가능하여

이 분들은 우리가 찾던 세입자다!!!! 라는 생각에 마음이 놓였습니다.

그러나... 부사님은.. 전세입자의 관계에서도 저희 편을 들어주지 않으셨는데요

입주청소정도도 해주면 잘나가니까 전세 뺄때 해줘라.. 라고 하셔서 아무것도 모르고 해주는것으로 말해

전세가 귀해 굳이 해주지 않아도 될 부분을 해주게 되었습니다.. ^^ (1호기니까 괜찮아괜찮아..)

그리고 부사님이 보내주신 특약에는 "전세권 설정에 동의한다"라는 내용이 있었습니다.

잔쟈니 튜터님의 강의로 이미 전세권 설정시 나중에 내 물건이 후순위로 밀릴 수 있으니,

보증보험의 가격적, 사고 발생시 돈을 더 빨리 받을 수 있는 이점을 설명하며

보증보험으로 유도하는 것이 필요하다는 내용을 바로 떠올려 해당 부분을 사장님께 말씀드렸습니다.

그러나 사장님은 또 한번 저희의 멘탈을 흔들어 놓으셨습니다.

요즘 서울사람들이 전세사기도 많이 치는데~

임대인이 전세권설정 빼면 모양새가 그렇지 않냐.. 다들 이렇게 한다~

다행히!!!!!

지투23기 추가합격으로 봴 수 있었던 졍이 튜터님께서 도움을 주셔서

우선 전세세입자가 전세권설정을 확실히 진행하겠다고 말한 부분이 맞는지

그렇지 않다면 사장님께서 이러한 부분에 대해

세입자에게 말씀드려주실 순 없는지 한번 더 부탁을 드렸습니다.

이 부분은 세입자가 보증보험을 들겠다고 하여

전세권 설정 특약을 삭제할 수 있게 되었고

세입자가 집을 보고 이틀 뒤 가계약금을 쏘며

전세 세팅도 무사히 잘 마치게 되었습니다!

- 복기 Point!: 협상은 결국 경험해야만 늘 수 있는 영역이다. 일잘러 부사님만 만날 수는 없다.

내가 돈을 잃지 않기 위해서 양보할 수 없는 지점을 확실히 인지하고,

부사님께 강하게 말해야하는 부분은 강하게 말하기.

사장님이 까탈스럽다고 해도 멘탈 부여잡기..

직접 소통을 해보지 않았으니 다음 협상때는 꼭 직접 진행해보면 도움이 될 것 같다.

<계약서 작성일.. 누수확인하러 갔다 발생한 해프닝>

집주인이 이사 날짜를 고정하지 않게 하기 위해서는

전세입자를 빨리 구해야되는 상황이었는데요

설 연휴가 되면 전세손님이 줄어들 것을 고려해

가계약금 입금 후 이틀 뒤를 계약서 작성일로 정하고, 연차를 내고 A광역시로 달려갔습니다.

급하게 계약서 작성시 확인해야할 부분을 체크하고,

약속시간보다 2시간 반 정도 일찍 도착해

우체국에서 수입인지를 구매하고,

누수 더블체크를 위해 관리사무소를 방문하였습니다.

관리사무소에서는 누수관련 내용은 종이문서로 보관하고 있어 바로 찾는게 어렵다고 이야기를 들어

아랫집 윗집에 직접 방문해보기로 결심을 했습니다!

윗집은 입주청소완료라는 종이가 붙어있던 공실이어 발걸음을 돌리고,

아랫집은 초인종을 눌려도 반응이 없어 포스트잇을 붙이고 나왔는데요

"안녕하세요 윗집에 이사올 사람입니다.

누수관련 여쭤볼 내용이 있어 방문하였는데 부재중이라 연락처 남깁니다."

이 포스트잇이 후에 저희를 당황시킬 거라고는 상상도 하지 못한채로말입니다...

알고보니 아랫집도 공실로, 전세광고중인 매물이었고

그 포스트잇을 본 다른 부사님께서 깜짝 놀라 저희 부사님께 연락을 드렸던 것입니다.

해당 물건을 보러간 전세입자분은 혹여나 그 집에 누수로 문제가 있을까봐 찜찜해하셨고

부사님은 왜 직접 물어보지 않고 혼자 갔다왔냐며 당황해하셨습니다.

부모님께서 누수때문에 고생한적이 있어

꼭 그렇게 확인을 해야한다고 말씀 주셨다...정도로 어찌저찌 넘어갔는데

정말.. 다시 생각해도 아찔했던 기억이 있습니다.

- 복기 Point!: 둘 다 공실일 수도 있다.

누수관련 내용이라고 포스트잇에 굳이 적어놓지는 말자.

심지어 그 집은 경쟁매물 확인차

전세입자 컨셉으로 전화도 했었던 곳이었다..!!

크으 ㅠㅠ 층수도 알고 있었는데 놓치다니..

너무나 고맙게도 언니가 부사님과의 소통을 담당해주었고,

저는 카톡으로 상황만 전해들으며

특약 크로스체크+빠른 관련칼럼 서치 후 해결책 모색정도를 도왔는데요

지투 23기에 추가합격해 다행히 졍이 튜터님을 만날 수 있게되었고,

멘탈 터지기 일보직전인 상황에서 협상관련해 밤낮으로 도와주신 졍이 튜터님 정말 감사합니다 ... !!!!

이번 1호기를 하며 실전투자를 해야 

그때부터가 진짜 시작이다라는 말이 와닿았는데요

1월 한 달간 지투 23기에서 새로운 앞마당을 만들며 

이 물건 투자할 수 있을지? 어떻게 협상해야할지? 등

임장지에 대한 시선이 조금 더 뾰족해지고, 

매임스킬이 급상승한 것을 실감할 수 있었습니다 ㅎㅎ

또한 선배 투자자분들의 인사이트 꽉 찬 나눔 칼럼 덕분에

특약, 협상에 대한 부분도 당황하지 않고 준비할 수 있었습니다.

한 아이를 키우려면 온 마을이 도와야한다는데,

1호기를 위해서 온 월부인이 돕는구나 언니와 얘기하며 감사한 마음이 들었습니다.

도와주신 모든 분들, 꾸준히 행동할 수 있게 만들어준 동료분들 정말 감사합니다!

1호기 하며 도움이 되었던 칼럼들을 정리해두려 합니다!

전세입자의 전세권설정 요구, 들어줘도될까? [밥잘사주는부자마눌]

https://cafe.naver.com/wecando7/2542550?tc=shared_link

협상 실패경험으로 배운 7가지 협상의 기술 [양파으니]

https://m.cafe.naver.com/wecando7/11333835

<대출규제 속 투자하기> 매매전세 진행절차 및 특약사항 한판정리 [쟈부쟈]

https://cafe.naver.com/wecando7/11282287

[샤샤와함께] 1000시간과 함께 찾아온 1호기 경험담 2탄: 사장님 내 편 만들기, 누수 걱정 덜어내기

https://cafe.naver.com/wecando7/1332932

배울점이 많았던 1호기 경험담(feat. 1호기 체크리스트-가계약 입금전~잔금까지) [해밀s]

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아파트 잔금대비와 대출(LTV,DSR) [부주낙낙]

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매물문의 9번을 통해 배운 OK 받기까지 (+매물문의 양식) [월천1]

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협상에서 우위를 가져가기 위해 꼭 알아야 하는 3가지 [제너스]

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매물코칭 없이 매수에 확신을 갖는 방법 [양파으니]

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