안녕하세요 끊임없이 공부하고 투자하며 부자되는 킵로이입니다 ^^
이 글이 빠른 갈아타기를 준비하는 분들에게 도움이 되길 바랍니다.
갈아타기는 매수를 위한 매물임장과 매도가 함께 진행됩니다.
그 중 가장 중요한 것은 갈아탈 매물을 찾는 것입니다.
갈아탈 물건을 찾는 법
1. 빠르게 움직이는 시장에서는 내 투자금 + 1천만원 정도에서 집중해서 찾기.
시장에 따라 달라지겠지만, 부산 시장은
투자금 대비 +3000만원에서 찾기,
상급지에서 훑으면서 내려오기는
맞지 않았습니다.
전세가가 빠르게 오르면서, 투자금 1.5 ~ 2억이 필요했던 단지들이,
빠르게 1 ~ 1.1억으로 좁혀지는 시장이었기 때문입니다.
무리하게 깍는데 쓰기에는 시간이 아까운 시장이었습니다.
투자금에 맞는 단지를 골라 네이버 부동산에 있는 모든 물건을 보는 전략이 필요했습니다.
2. 물건은 가려서 보지 않고, 모든 물건을 보기
제가 투자한 물건은 일반적인 물건이 아니었습니다.
월세입자가 거주하고, 26년 8월에 만기라 전세를 새로 맞추기 까지 8개월이 남은 물건이었습니다.
실거주를 희망하는 사람들은 외면하고,
전세 투자자도 잔금을 쳐야하는 물건이었습니다.
그래서 싸게 살 수 있는 물건이었습니다.
잔금이 되는지 대출 상담사를 통해 확인하고,
새로 전세를 맞추는 기간까지 내야하는 이자비 + 중도상환 수수료를 더해도
싸게 사는 거라면 적극 투자를 검토해도 됩니다.
저도 매매가 4.07억에 사고,
모든 이자와 중도상환수수료를 더했을 때
8개월 동안 700만원을 더 내면 됐습니다.
결과적으로 4.14억에 사는 셈이었고,
이 가격이 충분히 싼 가격이었기에 매수하게 되었습니다.
만약 월세낀 물건이 아니었다면, 4.3억 정도에 매수해야했습니다.
3. 하자 있는 물건도 보기.
2순위 물건은 전세가 2억으로, 시세 대비 1억 싸게 들어가 있는 물건이었습니다.
부동산에서 투자금이 많이 드니 보여주지 않으려 했습니다만 어떻게든 보았습니다.
"사장님 저 2년뒤에 실거주로 들어갈거에요. 미리 사는거에요. 그래서 투자금 더 들어도 괜찮아요"
전세가 싸게 들어가져 있으니 가격이 저렴했습니다
3.95억 정도였습니다.
안방에는 결로가 생겨, 곰팡이도 있었습니다.
때문에 가격이 3.95억 이하도 가능했습니다.
시세는 4.3억, 결로가 있어 3.9억 이하
단열공사를 한다고 해도 매우 저렴하게 살 수 있는 물건이었습니다.
마음이 편치 않을거 같아, 하자 없는 물건에 집중했지만,
1순위가 틀어지면 바로 달려갈 물건이었습니다.
이렇게 차선 물건을 준비할 수 있는 이유는
모든 물건을 다 보았기 때문이었습니다.
4, 투자 방법 생각 하기
어떻게 만들어서 투자할 수 있을까에 생각을집중했습니다.
네이버 부동산에 있는 물건을 거의 다 보았을 무렵,
한개 한개 날카롭게 째려 보면서, 어떻게 하면 투자 할 수 있을까 생각했습니다.
월세입자를 전세입자로 돌리는 방법,
잔금을 치는 방법을 고민했고,
튜터님과 부동산 사장님께 적극적으로 질문하며 방법을 찾아나갔습니다.
매수 과정 복기
1. 매도자가 가계약금을 받지 않으려 한다면?
매도자가 제시한 4.05억에서 1백만원이라도 깍으려고 했지만 완강했습니다.
그래서 4.05억에 사려고 했습니다.
하지만 가계약금을 받지 않았고, 본계약때 10%를 받겠다고 말하더군요.
이런 경우 거의 100% 원하는 가격이 아니기 때문에 받지 않는 것입니다.
아직 싼 가격이라고 생각하면,
가격을 더 드릴테니 확정해서 계좌를 받고 가계약금을 드릴 필요가 있습니다.
2. 매수 직전인데 1~3백만원이 깍이지 않는 경우?
구미 2호기를 매수할 때 3.05억에서 전혀 깍이지 않았지만 매수한 경험이 있었습니다.
그때는 하나도 깍지 못하고 산 것이 못내 아쉬웠습니다.
지금도 후회할까요? 아닙니다.
보유기간이 2년이 넘었고, 이미 호가 기준 3.2억을 넘어 수익구간을 맞았습니다.
구미는 26년 부터 공급이 0이고, 이미 전세가 없어 품귀현상이 벌어지고 있습니다.
저는 이를 통해 1~3백만원 깍이지 않는다고 투자하지 않는것이 아쉬운 결정임을 배웠습니다.
좋은 시장에서는 소유권을 가져오는것도 중요합니다.(단, 리스크 대비 확인)
3. 물건을 가지고 있는 모든 부동산에서 전화해서 얼마나 싸게 살 수 있는지 확인
제가 매수한 물건은 2군데 뿌려져 있었습니다.
남자사장님 부동산, 여자사장님 부동산
저는 남자사장님과 물건을 보았습니다만,
저와 맞는 사장님이 아니어서, 매수 협상은 여자 사장님과 진행했습니다.
저녁부터 2~3시간동안 협상을 했지만, 결국 가계약금 계좌를 받지 못했습니다.
4일 후 본계약 때 10%를 받으면서 계약하기로 한다는 찜찜한 약속만 정하고 부동산을 나왔습니다.
다음날, 저는 남자 사장님이라면 다른 결과를 받을 수 있지 않을까 생각했습니다.
마침 남자 사장님에게서 전화가 왔습니다.
"고객님 어제 4.05억에 사려는 사람이 있었데요(뜨끔!).
그리고 내일 3팀이 예약되어 있습니다. 이번주에 물건 나갈거 같아요"
제가 아닌척 "아 그래요?"라고 답했고,
이미 매물코칭을 통과한 물건이었기에 4.05~4.1억에 사도 된다는 것을 알았습니다.
그래서 남자 사장님에게 "4.06~4.07이면 가계약금 쏠 테니깐" 협상 해달라고 말했습니다.
알고보니, 매도자와 더 친한 건 남자사장님이더군요.
매도자와 여자사장님은 사실 그렇게 끈끈한 관계가 아니었습니다.
그래서 어제 질질 끌고 결국 가계약금 계좌를 받지 못했던 것이었습니다.
남자 사장님은 매도자에게 수수료 50만원을 받지 않는다고 딜을 넣는등 적극적이었습니다.
결국 가계약금 계좌를 받고 본계약 날짜까지 바로 잡음으로써 매수를 마무리 지어 주셨습니다.
이를 통해
-물건을 가지고 있는 모든 부동산에 매수 직전에는 전화를 걸기
-더 싸게 살 수 있는 부동산 사장님을 찾기,
-매도자와 인간적 유대감을 가지고 있는 부사님을 찾기
가 중요함을 배웠습니다.
아쉬웠던 과정 복기
1. 손안에 쥐고 있는 후보 물건의 수준이 비슷할수록 당당 해진다.
1순위 물건과 2순위 물건은 가치 차이가 큰 물건이었습니다. 그러다 보니 휘둘릴 수 밖에 없었습니다. 2순위 물건도 아쉽지 않은 물건을 준비할 수 있다면 훨씬 당당하게 협상에 나설수 있지 않을까 생각했습니다.
2. 매도할때 받은 가계약금 액수만큼 매수할 때 가계약금으로 넣기 (리스크 햇지를 위해)
매도하면서 500만원을 받고
매수할 때 1000만원을 넣어
리스크 햇지가 500만원만큼 되지 않았습니다.
매도든 매수든 의사결정 한 것은 근거가 있고 확신이 있기 때문입니다.
계약이 파토날 가능성을 줄이기 위해 다음부터는 가계약금은 1000만원으로 진행하겠습니다.
매수에 도움이 되었던 요소
1. 챗 GPT 적극적으로 활용하기
지피티 활용을 추천 드립니다. 문구나 이런 협상 부분에 있어서 큰 도움을 받았습니다.
"너가 10년차 투자 전문가 가라고 생각하고 조언해 줘". 이런 방식으로 도움을 요청하세요.
생각보다 엄청나게 도움이 됩니다.
2. 나 사용법 활용하기
튜터님은 나 사용법을 아는게 중요하다 말해주셨습니다. 예를 들면 저는 운동을 해줘야 투자생활을 병행할 수 있고, 긍정적으로 살아갈 수 있습니다. 운동은 저에게 정말 큰 영향을 주고 있습니다. 이처럼 여러분을 잘 사용할 수 있는 방법을 찾아보세요. 끝까지 마무리 짓는데 큰 도움을 줄 것입니다.
3. 월부학교 또는 월급쟁이부자들 환경
말할 필요도 없이 환경이 없었으면 투자할 수 없었습니다. 센쓰 튜터님과 대화한 카톡을 넘겨보는데, 정말 오랫동안 위로 스크롤 해야 했습니다. 매물 코칭을 전담으로 해주시는 튜터님과 매일 매일 질문하고 답변 받을 수 있는 월부 환경은 정말 최고의 투자 환경이었습니다. (진심으로 감사합니다 센쓰 튜터님 🖤)
투자한 동료들도 실시간으로 도움을 주셨습니다. 오르디 반장님이 지금 매도하고 쉴때가 아니라고 해주셨고, 앞달에 투자한 이호 부반장님도 따끔한 조언을 주셨습니다. 지금 전임 안하고 뭐하고 계시냐고 ㅎㅎ, 초이 부반장님도 같은 단지 매도한 경험을 바탕으로 큰 도움을 주셨습니다.
덕분에 매도하고 하루 정도 쉴까 생각했던 마음을 접고, 반모임을 하기 위해 서울로 올라가는 KTX 통로에서 1시간 넘게 전임을 돌리며 매수 물건을 정리했습니다. 그리고 반모임 TOP3 발표에서 튜터님이 매물문의 넣자고 말해주셨고, 다음날 매물문의 - 매물코칭 통과 - 투자까지 갈 수 있었습니다.
4. 확언과 독서 활동
11월 반독서 책은 <결국 해내는 사람들의 원칙>이었습니다. 정말 큰 도움이 되었습니다. 매수 과정 내내 확언을 했고, 10번쓰기를 했습니다. 최대한 생생하게 상상하고, 매수한 모습을 떠올렸습니다. 저는 이게 이 삶이라는 게임에서 이기는 방식이라고 생각합니다.
바라는 목표를 생각하면 세상은 알아서 방법을 동원해 목표를 이루게 도와줍니다.
매수하고 체리 코크를 마시는 상상을 했고,
부모님을 모시고 아파트를 보여드리고, 뒤에서 그 모습을 찍는 상상 했습니다.
그리고 그 모습은 실제가 되었습니다.
5. 마음가짐의 중요성
여자사장님과 2~3시간 협상을 벌였음에도, 가계약금 계좌를 받지 못했을 때, 그날 힘들었습니다. 밤에 반독서 모임이 있었는데요.
저에게 보내는 편지를 읽어야 했습니다.
"너의 좋은 점은 지금 해야될거에 몰입해서 최선을 다한다는거야. 나는 언제나 너를 믿어. 힘내"라는 말을 해야하는데, 말이 나오지 않았습니다.
대신 눈물이 터져나았습니다.
생각보다 마음이 많이 쓰였구나. 아쉬워하는구나 알 수 있었습니다.
독모가 끝나고 집 주변을 산책하면서 생각했습니다.
"너무 쉽게 되도 재미없지. 원래 가치 있는 것은 얻기가 어려운 법이니까"
그냥 다음을 준비했습니다.
2순위로 생각하는 물건 부동산 사장님에게 보낼 문자 준비,
아직 못봤지만 범위에 들어오는 물건 매물임장 준비,
그리고 혹시나 있을지 모를 부동산 털기 준비....
혹시 1순위 물건에 투자하지 못했다 하더라도, 다음을 준비했습니다.
2호기 투자를 24년 1월에 했습니다.
25년 11월에 3호기를 투자했으니,
약 2년 만에 투자하게 되었습니다.
중간에 슬럼프도 있었지만, 쉼 없이 앞마당을 만들었습니다.
조장에 언제나 지원했고, MVP를 받고, 월학까지 왔습니다.
결실을 얻었습니다.
3호기를 투자하고 나니,
왜 투자할 수 없을때도 지속적으로 준비를 해라고 하는지 깨닫습니다.
꾸준히 앞마당을 만들고,
강의를 듣지 않았다면
부산에 온 기회를 잡지 못했을거 같습니다.
기회는 준비된 사람에게 준다고 합니다.
이 글을 읽으시는 모든 분의 준비에 도움이 되길 기도합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
