[서투기 29기 29년까지 최소6억수익보조 제티손] 4주차 강의 후기

우선 너무 알차고 재미있는 강의였습니다.

작년 12월에 사실 구리시를 조원들과 같이 헤매우선 너무 알차고 재미있는 강의였습니다.

작년 12월에 사실 구리시를 조원들과 같이 헤매면서 알아갔었는데 그때 강의에서 구리시 분석이 없어서 아쉽다고 조원들과 이야기를 나누었었습니다. 그런데 이렇게 1년 만에 유디님께서 지역 분석 강의를 해 주시니 제가 그때 지역을 해매면서 보고 느꼈던 것들에 더 확신도 생기고 무엇이 더 중요한지, 덜 중요한지에 대해서도 다시금 깨달을 수 있었습니다.

또, 꼭 정말 꼭 꼭 명심하면서 투자를 진행해야 하는 점은

비규제지역이 규제지역이 되었을 때도 가격적 메리트가 있느냐에 대한 고민을 반드시 해야 한다는 것입니다.

비규제지역으로서의 풍선효과가 일어났을 때를 조심해야 합니다.

왕숙, 진접 등의 공급은 2030년 이후에 들어올까 말까 한 상황으로 현 투자시점에서는 크게 신경쓰지 않아도 됩니다.

수택은 구리 내에서 과거 홍등가 이슈 등으로 거주민들의 인식이 매우 안 좋지만 재개발 재건축으로 환경이 개선될 것으로 기대되고 있습니다. (E구역, 2구역 총 약 10000세대)

별내는 별내역 인근 단지들은 대형평수가 대부분이라 조금 아쉽습니다.

경기도 지역에서 보아야 할 학군의 강점은 인근 아파트가 재개발 재건축이 되도록 만들 수 있다는 점입니다. 학군이 있는 곳은 땅의 힘이 있기에 아파트가 낡아도 재건축 재개발이 논의될 여지가 있는 반면, 학군이 없는 곳은 빈 땅 (경기도는 빈 땅이 많음)에 공급해 버리는 것이 비교적 수월하기에 비교적 그런 논의가 덜 될 수 있습니다. 유디님이 보기에 평촌, 분당, 수지 이외에 지역에서 재개발 재건축 아파트가 나오는 것이 쉽지는 않다고 합니다.

유디님 말씀으로 신축 있는 구리역 인근을 교문토평보다 더 좋아하게 되었다고 합니다. 또한 내년 3월 입주 예정인 구리의 롯데캐슬 (약 1100세대)는 구리시 인근에 전세가에 영향을 제대로 줄 수 있으므로 구리에 투자하려면 이를 반드시 대비하여 세입자를 미리 구하든, 세 낀 물건을 사든, 주인전세를 하든 해서 리스크 대비를 해야 합니다.

수도권의 전세가율 변화 추이가 공급과 일치하지 않는 지점에 대해서 평균회귀의 개념을 설명해 주시면서 풀어주시는 점이 인상깊었습니다. 특히 헬리오시티의 공급이 트리거가 되어 서울 전역에 주었던 전세가 하락과 (그땐 전세가가 비쌌기에 평균회귀) 최근 반포, 개포에 대규모 입주가 있었음에도 불구하고 전세가에 큰 영향을 주지 못한 것(지금은 싸기에 더 떨어질 것이 없음)을 비교해서 설명해 주시는 점이 명쾌했습니다.

그리고 되게 어려운 개념이지만 지난 5년 간의 전세가율 상승으로 미루어 입주장 때 전세가가 얼마나 하락할지에 대해 예측하며 리스크 대비를 하는 것도 하나의 지표로서 유용할 것 같다는 생각이 들었습니다.

교문-토평에서 부양초(대림한숲)는 배정 거주지가 빌라가 많이 섞여 있고, 백문초(덕현)는 빌라가 있지만 별로 없고, 장자초(신명)은 아파트 촌으로만 구성되어 있어서 조금 선호도가 더 높다는 것도 알게 되었습니다. (작년엔 몰랐음 ㅠ)

토평e편한세상 밑에 토평2지구 공공택지가 들어온다고 합니다. 2027년에 사전청약 예정입니다.

상록아파트가 구리시민들에게 선호도가 있는 아파트라고 합니다. 작년에는 별로 안 좋게 보았었는데……

인창동에 있는 모 단지는 공동묘지를 밀고 만든 아파트라 구리시민들은 그 점을 알고 기피한다고 합니다.

갈매생활권은 역 접근성을 보고 오는 곳이 아니기에 오히려 브랜드, 상권접근성이 중요합니다.

다산의 플루리움은 부영이었다고 합니다.

다산역 접근성보다 단지의 웅장함, 공원접근성을 더 좋아한다고 하였습니다. 저는 진짜 이건 상상도 못했습니다. 그래서 롯캐보다 힐스다산을 더 좋아하는 측면도 있다고 합니다. 새로 배우게 되었습니다.

마지막에 또 한번 아! 무릎을 칠 것처럼 배웠던 것이 현재는 전세가가 전저점을 넘지 않았기에 전세가율이 원금보전을 위한 기준이 아니라는 말이었습니다. 외려 가격하락폭은 전세가가 아니라, 전저점으로 두어야 하며, 더 시간이 지나 상승장이 무르익어 전세가가 전저점을 넘어서는 지점이 올 때 원금보전의 기준이 전세가율이 될 거라는 내용이 굉장히 인상깊었습니다. 또 그때가 되면 전세가율이 저평가 여부를 판단하는 지표가 될 수도 있을 것이라는 내용도 너무 좋았습니다.

서투기는 올해 한 번 들어서 재수강에 대해 고민을 했는데 구리의 지역분석을 포함해 규제 상황에서의 대처법 그리고 새로운 인사이트를 많이 배울 수 있어서 좋은 시간이었던 것 같습니다.