[서투기 29기 59조 치와와] 서투기 29기 4주차 강의 후기

인플레이션과 수도권 심리·공급 싸이클 속에서, 구리를 포함한 수도권 아파트는 ‘집’이 아니라 ‘땅과 입지’를 사는 투자재로 보고, 전고점·교통·용적률·공급·심리를 함께 보며 보수적으로 접근하자는 생각을 하게 되었습니다.

• 인플레이션 & 부동산 인식 변화
  • 2010~2020년 1,000조, 2020~2025년 900조가 추가로 풀리며 화폐가치가 빠르게 하락 → 자산 가격 상승, 특히 부동산.
  • 예전에는 부동산을 거주재로 봤지만, 지금은 “부동산이 돈이 된다”는 인식이 강해져 투자재에 가까워짐.
  • 전고점(이전 고점) 개념이 중요:
    • 전고를 이미 크게 돌파한 가격은 언제든 조정이 올 수 있으니 신중,
    • 전고점 아래인 단지는 상대적으로 진입 여지가 있음.
• 규제와 수요 구조
  • 비규제지역에서는 전세 레버리지가 가능하지만, **토지거래허가구역(토허제)**는 사실상 투자 불가.
  • 현 정부는 투자자를 집값 상승의 원인으로 보는 경향이 있어 토허제로 묶는 방식 사용.
  • 지금 가격이 오르는 큰 이유는 “투기”보다는 갈아타기 수요(마용성 신고가 등) 라는 설명.
• 수도권 시장의 핵심: 공급보다 ‘심리’
  • 지방은 공급·수요가 가격과 전세에 직접 영향을 주지만,
    수도권은 공급보다 심리가 더 큰 변수.
  • 임대차 3법 이후 전세가가 비정상적으로 급등 → 이후 금리 폭등으로 전세·매매 동반 하락, 월세 전환 → 이 과정 자체가 평균회귀의 한 모습.
  • 자산 가격은 무한정 오르지도, 무한정 떨어지지도 않고 결국 평균으로 돌아오려는 성질이 있다.
  • 그래서:
    1. “공급이 늘었냐 줄었냐” 보기 전에
    2. 지금이 상승장인지 하락장인지, 전세·매매의 기울기가 어떠한지부터 봐야 함.

C지역과·인접지 인사이트

1. C지역의 포지션
   • 위치만 놓고 보면 웬만한 서울 못지않고,
     8호선 연장 + 경의중앙선으로 강남·주요 업무지구 접근성이 좋아짐.
   • 그럼에도 선입견 + 직장 부족 + 학군 약점 때문에 아직 가격이 덜 오른 상태.
   • 구리는 규제도 상대적으로 덜하고, 비규제 + 전세 레버리지 + 8호선 수혜라는 특이점이 있음.
2. C지역 안에서도 생활권별 특징
   • 인창·교문·토평·수택: 60년대~90년대 준공된 구축 위주, 구도심 생활권.
   • 갈매·다산·별내: 신축·신도시 이미지, 환경은 좋지만 교통(특히 강남 접근)이 상대적으로 애매한 편.
   • C지역 투자에서는
     • 학군은 크게 플러스 요인이 아니고,
     • 교통(지하철, 정시성), 환경(평지·택지), 역세권 여부가 진짜 핵심 포인트.
   • 특히 빌라와 섞이지 않는 8호선 역세권 아파트는 매우 좋은 입지로 평가.
3. 공급·입주 체크 포인트
   • C지역 자체 입주는 많지 않지만, 남양주 진접·왕숙 등에 물량이 몰려 있음.
   • 행복주택처럼 전세시장에 직접 안 나오는 물량은 영향이 제한적.
   • **구리역 롯데캐슬시그니처(1100세대)**는 구리 가격에 실제 영향을 줄 만한 중요한 공급이므로 보수적으로 반영해서 자금여력 더 잡고 봐야 함.
4. 개별 단지·브랜드·용적률
   • C지역 역 주변 힐스테이트, 이편한세상 인창 어반포레, 한양수자인 등은
     역세권 + 브랜드 + 평형·뷰·초등 배정에 따라 선호와 가격 차이 발생.
   • 경기도 비학군지 구축을 볼 때는 용적률 200% 이하 여부가 중요(재건축·가치 보존 관점).
   • 갈매·다산 등 신도시는 “신축·환경”이 장점이라 다음 상승장에서 제때 갈아타기(중심지로 재갈아타기) 전략이 필요.