안녕하세요~!!

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다!!

우선, 최근 수도권의 신문 기사를 가져와 보았습니다

요즘 뉴스를 보고,

시장 이야기를 하다 보면

“수도권 전세가 부족하다”

“전세 물량이 거의 없다”

이런 말을 정말 많이 듣게 됩니다.

그런데 문득 이런 생각도 들었습니다.

“체감이 아니라, 실제로 어느 정도로 부족한 걸까?”

그래서 최근 수도권 전세 흐름을

다시 한번 차분하게 정리해 보았습니다.

현재 수도권 전세 시장은 

어떤 모습일까?

결론부터 말하면,

지금 수도권 전세 시장은 ‘실제로 물량이 없는 시장’입니다.

그리고 이 부족한 물량 위에서

전세 가격은 이미 빠르게 반응하고 있습니다.

먼저 선호도가 높은 2급지 시장부터 보면

성동구와 마포구의 선호하는 대장급 단지입니다.

매매가가 빠르게 올라간 흐름 뒤에 가려져 있지만

전세가 역시 이미 21~22년 전세 전고점을

넘어서는 모습이 나타나고 있습니다.

저희가 흔히 이야기 하는 전고점을 넘었다는 말이

이제 매매가에 한정된 것이 아닌

전세가에서도 전고점을 넘는 현상이

보이고 있는 상황입니다

그렇다면 이 현상이 2급지에만 국한된 걸까요?

4·5급지를 함께 보면 더 흥미로운데요

매매가가 이미 전고점을 건드리는 단지들도 있고

아직 매매가 전고점을 찍지 못한 단지들도 있는데

공통적으로 전세가는 전고점을 향해 

먼저 움직이고 있다는 점입니다.

여기서 중요한 포인트는 이것입니다.

매매가는 급지별로 순차적으로 흐름을 타고 이동하지만,

전세가는 급지별이 아니라 동시에 움직이고 있다는 점입니다.

왜 이런 일이 벌어질까요?

그 이유는 전세는 결국 ‘투자’가 아니라 

‘실거주’의 영역이기 때문입니다.

실거주 수요는

급지보다 “지금 당장 살 수 있느냐”에 

더 민감하게 반응하게 되고,

그래서 전세 시장은 특정 급지가 아니라

수도권 전반에서 동시에 움직이는 모습을 보이게 됩니다.

단순히 공급 물량이 없어서일까?

전세가가 오르는 이유를

단순히 “공급이 없어서”라고만 보기에는

현재 시장은 조금 더 복합적인 구조를 가지고 있다고 생각됩니다.

대표적으로 네 가지 요인이 동시에 겹치고 있다고 생각됩니다.

① 기본적으로 공급 물량 자체가 부족한 상황

신축 입주 물량 자체가 줄어든 것이 가장 큰 바탕입니다.

② 규제로 인해 신축이 들어와도 입주가 쉽지 않은 구조

규제 이슈로 인해 입주 단지의 대출이 어려워 현금 세입자가만 입주가 가능합니다.

실질적인 입주 전세 물량으로 바로 전환되기 어려운 구조입니다.

③ 규제로 기축 투자자 진입이 막히면서 추가 물량 유입이 끊김

투자자가 들어오며 전세를 내놓는 물량이 없어졌습니다.

④ 오르는 가격 속 갱신권 사용 증가로 기축 전세 물량이 더 잠김

전세가가 오르니 기존 세입자는 갱신권을 쓰고,

기축의 전세 물량은 더 줄어드는 구조가 반복됩니다.

이렇게 보면 지금 시장은

“공급이 없다”를 넘어서,

“전세 물량이 나올 수 없는 구조가 계속 쌓이고 있는 상황”이라고

보는 것이 더 정확한 해석이라고 생각이 됩니다.

그렇다면 투자적으로는 

어떻게 봐야 할까?

이 전세 부족 현상은

서울·수도권 선호 급지에만 나타나는 현상이 아니라,

비규제 지역 내부에서도 자연스럽게 확산되고 있습니다.

현재 시장에서는 이런 조합이 점점 더 많아지고 있습니다.

• 매매가는 아직 저평가 영역에 머물러 있고
• 전세가는 먼저 올라올 상황이 만들어지고 있다.

여기서 중요한 시선 전환이 필요하다고 생각됩니다.

“규제 때문에 투자하기 힘든 시장”으로 볼 것인가,

“투자를 위한 기회가 만들어지는 시장”으로 볼 것인가.

지금처럼 전세는 강하고, 

매매는 아직 눌려 있는 시장에서는 

오히려 투자 기회가 만들어질 수 있는 구간이라는 생각도 듭니다.

그래서 지금 시장은

“어차피 못 한다”라고 손을 놓기보다,

전세 흐름이 먼저 움직이고 있는 지역과 단지들을

더 열심히 찾아봐야 할 시기라고 생각합니다.

요즘 시장을 지켜보면

마음이 편한 구간은 아니라는 생각이 듭니다.

규제도 많고, 매매는 조심스럽고, 빠르게 변화하다보니

지치고 불안한 마음이 드는 것도 아주 자연스러운 것 같습니다.

하지만 한 발짝만 시선을 바꿔보면,

전세부터 움직이기 시작한 지금 이 흐름이

조용히 기회가 다가오고 있다는 신호처럼 느껴지기도 합니다.

지금은 마음이 조금 힘든 구간일 수 있지만,

“너무 좋은 기회가 오고 있구나”라는 관점으로

딱 한 발짝만 더 함께 가보셨으면 좋겠습니다.

완벽하지 않아도 괜찮고,

속도가 조금 느려도 괜찮습니다.

지금 이 시기를 버티고 있는 것만으로도

이미 충분히 잘 해내고 계신 거라고 생각합니다.

앞으로도 적재적소에 꼭 필요한 이야기로 찾아뵙겠습니다 🙂

감사합니다!