안녕하세요 여기저기 오고가며 실력을 쌓고 싶은 오가입니다
평소 강의 후기도 열심히 쓰지 않는데
몇 주를 쓸까 말까 고민하다가 감사한 분들이 너무 많아서,
안 쓰면 감사한 마음을 표현할 길이 없어서, 이렇게 1호기 복기 글을 쓰게 되었습니다.
(글이 깁니다. 나중에 제가 다시 복기하려고 아쉬운 점 잘한 점 구구절절 남깁니다.)
저는 올해 3월 열반기초반을 시작으로 월부를 시작하게 되었습니다.
4월에 실준반을 들으면서 거주지와 가까운 대구에 앞마당을 하나씩 늘려가기 시작했고,
대구에만 연속으로 4개의 구를 돌았음에도 1억 미만인 제 투자금으로 투자 할 수 있는 곳은 거의 없었습니다.
있어도 이게 맞나 싶은 ‘애매한’ 구축 뿐…
그러다 8월에 지투기 강의를 듣고 부산이 대구보다 빠르다는 말씀에 부산으로 내려 갔습니다.
사고처럼 만난 1호기
10월에 아는 지역을 넓혀가며 직전 앞마당의 관심 단지들 시세를 확인하다가
지난 달에 앞마당 만들 때는 투자금 1.3억이 필요했던 신축 단지의 전세가 한달 만에 3천이 오른 것을 보았습니다.
그 전달 거의 투자하려고 마음 먹었던 구축 단지가 실제 매임으로 8~9천이 필요함을 확인한 터라
같은 구 신축을 1억 미만으로 할 수 있으면 좋은 투자라는 생각에 매물들을 검토했습니다.
동/층/타입이 나와있어 몇 호인지 특정할 수 있는 물건들의 등기부등본을 확인하고
근저당 잡힌 시기의 실거래를 확인해 투자 할 수 없는 물건을 우선 소거했습니다.
지난 달에 매임했던 동층향 좋은 물건은 이미 거래 되었고,
할 수 있는 물건은 저층에 해가 안 드는 것들 뿐, 그마저도 가진 투자금에 맞출 수 있을지 미지수였지만
매물을 다 확인해보고 다음 단지로 넘어가겠다는 마음으로 모든 매물을 보았습니다.
이 단지는 안되나보다 생각하며 마지막 남은 단독중개 물건을 보러 갔는데
신축임에도 올수리 인테리어를 해놓고 사용도 하지 않은 채 비어 있는 공실 물건을 만났습니다.
돈독모 때 허씨허씨 튜터님이 부산은 급하지 않으니 추격 매수 하지 말고 매코도 꼭 받고 매수하라 하셨지만,
(말 안 들어 죄송합니다. 제가 성급했습니다.)
협상 한 가격이 지난 달 매임 했던 1등 물건보다 500만원 쌌고,
현재 가능한 물건 중 가장 저렴한데 공실에 상태까지 좋아 전세 빼기 우위에 있다고 생각했습니다.
매도자는 인테리어를 해놓고 개인사정상 입주를 못하고 공실로 6개월이 지난 상황이었고,
1천만원 이상의 가격 협상은 칼같이 거절했지만 매도가 급하지 않아서
잔금을 내년 새 학기 시작 전까지 4개월로 넉넉하게 받을 수 있었습니다.
잘한 점_매매
1. 모든 물건을 빼놓지 않고 확인한 것
2. 가격 협상이 안될 때 포기 않고 잔금 기간까지 협상해 본 것
3. 투자를 실행한 것
아쉬운 점_매매
1. 매코 받지 않고 급하게 계약한 점
운이 좋았지만 대처가 미흡했던 전세빼기
연말인데다 지방도 소유권 이전 부 전세 대출이 생각보다 쉽지 않았지만,
잔금이 여유 있기 때문에 시간이 흐르면서 가격을 낮출 계획으로 전세 매물을 올렸습니다.
나와 있는 최저가가 직전 실거래보다 2천이나 높은 전세가여서 물건을 같게 내놓으면서도 희망호가라고 생각했습니다.
며칠 뒤 제 물건보다 1천만원 싼 전세가 생긴 상황이었지만
운이 좋게도 물건을 올린 지 2주 만에 제 물건이 목표전세가 그대로 법인 전세로 거래 되었습니다.
법인에서는 계약 전 미리 근저당 해지를 원했고, 예상에 없던 중도금을 주고 근저당을 상환했습니다
(중도금을 주기로 했을 때 전세금 + 매매계약금 + 중도금이 총 매매가격을 초과함을 예측하고
전세 계약금을 받게 되면 중도금 일부를 돌려달라고 조정하여 돈이 더 넘어가는 사태를 미연에 방지했어야 했다.
급했다. 급했다.)
전세잔금시 전세금 + 매매계약금 & 매매중도금이 총 매매가를 넘어가는 돈이 매도인 통장으로 넘어가지만
저는 같은 날 매매잔금하면서 초과금이 바로 반환되니 문제 없다고 생각하였습니다.
그런데 전세입자가 아이의 초등배정을 이유로 갑자기 계약 2주만에 입주하길 원했고
갑자기 매도인이 여러 차례 일방적인 일정통보를 이유로 일정을 조정하던 중 화를 내며 바빠서 시간이 안 된다고
매매 잔금일을 추후로 다시 잡자고 해 전세잔금일과 매매잔금일 사이에 시간이 뜨게 되었습니다.
전에 썼던 매매계약서는 이제 의미가 없고 매매잔금일도 정해지지 않은 상태로 총 매매대금을 초과한 돈이 건너가는 게
좀 찜찜했지만 부사님이 초과금은 매매잔금일에 돌려받으면 된다고 하셔서 일단 알겠다고 하고 전화를 끊었습니다.
(이 때도 안 된다고 하고 일정을 더 조율했어야 했다. 돈 더 받고 매도자가 매매 잔금일에 나타나지 않으면 사고였다.)
다음날 동시진행이 불가하면 전세잔금일에 매도자한테 초과금 + 1천만원을 돌려 받고
매매잔금일에 1천만원을 잔금으로 다시 보내겠다고 했지만
부사님이 집주인과 특수관계였기 때문에 말조차 건너가지 못하는 상황이었습니다.
부사님이 1천만원을 자기가 송금해 줄 테니 믿고 진행해 달라고 하여 소유권 이전까지 우여곡절 끝에 마무리 할 수 있었습니다.
법인에서 임대인이 바뀌면 전세계약서를 새로 써야 한다고 하여 다음 주 전세계약서를 다시 쓰는 상황입니다.
법인 담당자는 “이전 계약을 그대로 승계한다”는 문구를 들이밀었고
저는 혹시 모를 법인전세 리스크를 대비하기 위해
1. “전세금을 담보로 재대출을 실행하지 않는다”
2. ”전세금 반환과 동시에 전세권 설정을 해지한다”
는 문구를 요구했지만 전세입자가 이미 입주한 상태에서 특약으로 받아들여질 지는 모르겠습니다.
잘한 점_전세
1. 운이 좋았다.
아쉬운 점_전세
1. 성급했다. 부사님이 전화 왔을 때는 일단 끊고 시뮬 돌려보고 이득과 손익을 계산 후 ok사인이 건너가야 함.
(매매잔금이 1주일 텀이 뜬다는 것을 알았을 때는 이미 할 수 있는 게 없었다. 더 신중해야 한다.)
2. 매도자와 전세입자 선계약시 내가 원하는 특약을 미리 조율했어야 함. 남의 계약 아니고 내 계약이다.
적고 보니 전세빼기가 제 대응이 정말 엉망진창이었네요.
1호기는 경험이라고 생각하고 2호기는 더 잘해보도록 하겠습니다.😁
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
자모님 감사합니다.
멱살 끌고 떠먹여 주시는 강의와 투자 실행하라는 항상 진심 가득 담긴 응원에
올해 봄 어느 라이브에서 6개월 안에 투자한다는 자모님과의 약속을 지킬 수 있었습니다.
허씨허씨튜터님, 진담튜터님 감사합니다.
허씨 튜터님, 돈독모 그 날과 이후에도 치와와님 통해서 조언 주시고 축하해주셔서 감사했습니다.
저와 접점이 없는데도 끝까지 도와주시려는 허씨튜터님 통해 기버가 무엇인지 많이 배웠습니다. 정말 감사합니다.
진담튜터님, 저를 모르시겠지만 8월 지투기 임보피드백 때 튜터님 결론 장표 보여주신 것이 결정타가 되었습니다.
임보쓸 때 BM 하려고 캡쳐해 두었는데, 다음 달 임보 쓸 때 보니 앞마당 만들고 있는 부산 장표였습니다.
언제 쓰신 것인지는 모르겠지만 저한테는 지금 저기 저 후순위 단지 64를 1억대로 끊으면 좋을 것 같다는
그 결론 장표를 보고, 지금 무조건 투자 해야 한다고 생각했습니다.
습관성 투자님 쨔스님 치와와님 크라비스트님 감사합니다.
그대들이 없었으면 부산 앞마당은 없었을 것 같습니다. 정말 감사합니다.
늘 도움 주셔서 감사합니다. 저에게는 동료이자 선배이자 튜터입니다. 애정합니다.
그 외에도 대구 자실 같이 돌았던 펭귄님, 나무님, 아직도 으쌰으쌰하는 실준반 조장님과 동료들 감사합니다.
비슷한 시기에 시작한 동료들의 1호기 계약서가 큰 용기가 되었습니다.
