🏡 싸다고 덥석 잡으면 낭패봐요..부동산 방문해서 급매 잡는 꿀팁! (초급편)

안녕하세요

2030 싱글들의 희망이 되고싶은 투자자 갱지지입니다 ✨

어제 오늘 눈 소식이 있더라구요! 

이렇게 날씨가 좋지 않아도 비가 오나, 눈이 오나

투자자가 되기로 한 이후에는 

매달 부동산을 방문하며, 투자 물건을 검토합니다. 

여러분들은 부동산에 방문 할 때

어떤 것을 준비하나요? 

전 단 하나를 준비 하라고한다면

이것을 준비합니다. 

‘목표’

어떤 질문에 대한 답을 얻어올까?

목표를 가지고 부동산을 방문하는 과정을 말씀드릴게요. 

오늘 글에서는 초보자의 단계에서 

가지면 좋은 목표를 말씀드릴거에요. 

앞으로 중급편, 고수편도 예정되어있으니 

각자의 단계에서는 어떤 목표를 가지면 좋을지, 

그 단계에서 사용할 수 있는 질문도 알려드릴게요 :) 

😊 초보자단계 : 선호도를 파악한다

우선 초보자라면요

부동산을 방문하는 목적을 선호도를 파악한다고 목표를 잡아보세요. 

사람들이 좋아하는 아파트, 다 거기서 거기아니야?

라고 생각하실 수도 있습니다. 

하지만 정말 가치를 제대로 알고 투자하고싶은 투자자라면요. 

그 단지만의 선호도를 디테일하게 알아가는것이

여러분들에게 급매를 가져다 줄거라 생각해요. 

📌 단지 안에서 선호도

😵 사장님 103동이 로얄동 아니에요? 

103동 8층 물건이랑 105동 10층 물건이랑 가격 차이가 별로 안나네요? 

우선 부동산 사장님은 

그 단지의 전문가라는 사실을 잊으면 안됩니다. 

“단지만의 동층향구조별 선호도 단지 내부 선호 특성을 파악해보세요.”

로얄동이 어디에요? 라고 직접적으로 물어보는 것도 좋습니다. 

하지만 어디가 로얄동일지 스스로 생각을 해보구요. 

물건과 물건을 한번 비교해보는 질문을 해보세요. 

예를들어 앞동에 남향이고 상권이 가까운 103동이 로얄동같다는 생각이 들었는데

그 물건과 뒷동인 105동이 가격이 별로 차이안나는 상황이 있을 수 있습니다. 

그럴때는 이렇게 질문해보는거에요

Q. 사장님 103동이 남향에 상권이 가까워서 로얄동 아닌가요? 

뒷동인 105동이랑 별로 차이가 안나네요? 

그럴 때 사장님께서는 두 가지로 말씀주실겁니다. 

•  1번. ⭕맞아~ 그런데 지금 103동 매도자가 급해서 가격이 싼거야! 그거 급매야!
  • 우리가 파악한 선호도는 맞았어요. 근데 매도자 상황에 따라 다른 물건입니다. 그러면 103동이 로얄동이 맞았구나! 라는 정보를 하나 얻게됩니다. 
     

• 2번. ❌아냐, 103동이 앞동이긴한데 거기 지하주차장 비연결동이라 원래 싸~ 

  • 우리가 알지못하는 선호도를 알게되었어요. 사실 이 단지는 지하주차장이 엘베로 연결되는 동이 있고, 아닌 동이 있던거에요. 우리는 현장을 방문하면서 이 단지의 선호도에 작용되는 요인을 한가지 알게되었습니다. 

   

이렇게 매물대 매물로 물어보면서

내가 생각하고, 판단한 단지의 선호도가 맞는지 질문을 드려보세요. 

그러면 여러분들은 이제 네이버 부동산에 매물만 올라와도

“ 아 이 물건 급매다" 라는 판단이 자동으로 들겁니다. 
 

실제로 성북구의 돈암더샵을 가지고왔습니다. 

늘 이 단지는 108동 물건이 싸게 나오더라구요. 

실제로 가보면 그리 언덕도 아니고

단지 뒷동일 뿐인데 왜 맨날 싸지? 궁금하던 찰나에

매물 임장을 가보았습니다. 

사장님이 뒷동이지만 오히려 뒤에 숲도 있고

한적해서 선호하는 사람들이 있다고 하더라구요. 

그래서 제가 여쭤봤어요. 

사장님 ~ 근데 네이버 부동산에 왜이렇게 108동 물건만 싸게 나와요? 

바로 옆에 103동이랑도 별로 차이 안나보이는데.. 3천만원이나 차이날 이유가 있어요? 

알고보니 108동이 지하주차장이 연결이 안되어있는 유일한 동이길래

가격이 싼거더라구요. 

바로 옆동보다 3천만원 싸다고

급매라고 판단하는 것이 아닌

이런 디테일한 특이점을 알아두셔야 여러분들은 급매를 판단할 수 있을겁니다. :) 

📌 단지 끼리의 선호도

😵 사장님, 옆단지 110동 6층 물건, 이것도 가격이 5억이네요? 

어디가 더 좋은거에요? 

단지안에서만 비교하던 선호도의 확장편입니다. 

이제 비슷한 선호도를 가질 것 같은 단지에 물건을 물어보면서

선호도를 파악해보세요. 

한단계 더 들어가본다면요  

A단지 앞동 > B단지 > A단지 뒷동 이런 수준으로 

더 세부적이게 가치 우선순위 나열해보세요. 

이거는 어떻게 알 수 있냐구요? 

사장님한테 물건대 물건으로 계속해서 

여쭤보면 어느정도 힌트를 얻을 수 있습니다. 

부산의 한 단지를 예시로 들어드릴게요. 

• 부산 북구 더래디언트금정산 (19y) vs E편한세상금정상(21y) 
•  

두 개의 단지는 지도에서 보이시는 것 처럼 금정산에 위치한 곳이어서 언덕이 악명높습니다. 

그래서 밑에 빨간색인 더래디언트 단지는 파란색인 e편한보다는 더 밑에 있어서 선호도가 있다는 장점이 있지만

실제로 매물을 보면 4bay 구조나, 세련된 톤인 e편한이 젊은 사람들의 마음에 들기도합니다. 

조금 덜 언덕인 단지를 선택할 것인가

조금 더 연식이 좋고 구조가 좋은 단지를 선택할 것인가

고민이 많이 되시죠? 

그러면 부동산 매물 임장을 해보면서 여쭤보는거에요. 

"사장님 더래디언트랑, e편한이랑 고민돼요… 

더래디언트 단지 로얄동 103동이랑요

e편한에서도 그나마 앞동인 209동 물건 둘다 가격이 비슷한게 어디가 더 싼거에요?"

라고 여쭤보면요 사장님도 분명 고민하시긴합니다 ㅎㅎ

그런데, 팩트 위주로 말씀주시긴해요. 

“사실 요즘 더 래디언트보다 e편한 앞동이 많이 거래됐어, 아무래도 젊은 사람들은 e편한을 더 좋아해 ㅠㅠ 

그런데 있잖아. e편한 완전 뒷동 205동은 완전 언덕위라서 조금 매도하기 힘들어 😭” 

최근 실거래되는 분위기, 그리고 실제 나와있는 호가, 실제 거래되는 가격

이런것들을 사장님의 말을 듣고 확인해보세요. 

그러면 저는 이렇게 선호도를 나눌 것 같아요. 

E편한세상금정산 앞동 > 더래디언트 평동 > E편한세상 금정산 뒷동 

이렇게 나눠놓으면 이것 역시도

여러분들이 네이버 부동산 매물만 봐도

싸다, 비싸다가 대번에 판단이 되실겁니다. 

오늘은 초급편 [선호도를 파악하는 부동산 방문] 편이였어요.  

중급편과 고수편은 다음 2탄, 3탄에서 조금 더 풀어볼게요!

매물임장을 하는 목적은 다양합니다

투자물건을 검토하기 위함도 있고, 

지역을 이해하기 위해서 가는 경우도 있습니다. 

그리고 투자의 숙련도에 따라서 더 집중해보고싶은 부분도 있는 것 같아요. 

중요한 것은 목표를 가지고 임하는 것입니다. 

이번주는 임장 전에 어떤 목표를 가지고 부동산에 방문하실건가요? 

여러분들의 부동산 방문을 응원하겠습니다 💗 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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