[지난주 실거래] 25.12.1주차 서울,수도권 실거래 리뷰

안녕하세요

으으음입니다 :)

오늘도 지난주 실거래를 확인해보도록 하겠습니다.

노란색으로 음영표시 된 곳은 규제 지역

하늘색으로 음영표시 된 곳은 비규제 지역 입니다.

* 사진이 잘 안보여서 마지막에 파일로 첨부합니다.

이번주도 다양한 지역에서 실거래가 찍혔습니다.

오늘도 59타입부터 시작해보겠습니다.

특히 서울, 규제에서 많은 거래량이 보이는데요.

규제, 비규제 나눠서 살펴보도록 하겠습니다.

• 59타입 규제 지역

   

  

아무래도 서울수도권의 거의 대부분(?)이 규제지역으로 묶이다보니

점점 다양한 거래건들이 다양한 지역에서 찍히고 있는 것으로 보입니다.

그래도 이번엔 엄청나게 흥미진징한 거래건은 안 보이는 느낌이네요ㅎㅎ

특히 상급지에서는요.. 그래서 상급지는 패스!

상급지말고 3급지, 4급지로 보도록 하겠습니다.

가격이 높은 것부터 볼까요?

동대문구의 대장급 생활권의 옆에 어딘가에 있는 답십리 파크자이가 거래되었습니다.

여기는 지난주에도 실거래가 찍힌 바가 있는데요. 그 때는 13.4억이었는데

이번주에 찍힌 가격은 12.95억원으로 약 5천만원 내려간 금액에 찍혔습니다.

하지만, 지금 호가는 저층을 제외하고 최저가가 14억이라는 것...

매물이 어떤 사정을 가지고 있으며, 내가 어떻게 협상하냐에 따라서 다르겠지만

요즘 같은 시장에서 잘 안 깎아주는 추세다보니 더 많은 노력이 필요할 것 같습니다.

좌) 동대문구 / 우) 서대문구

다음으로 살펴볼 것은 9억대 거래 건들인데요.

동대문구 이문 생활권에 있는 대림 e편한세상이 9.25억원에 거래가 되었고요.

서대문구 독립문 생활권에 있는 천연뜨란채가 9.4억원

서대문구...라고 하기보다는 은평구라고 하는게 좀 더 어울릴... 그래서 저는 은평구 백련산 생활권이라고 분류하고 있는 홍은 포레스트가 9.2억원에 거래 된 모습을 볼 수 있습니다.

천연뜨란채에 22, 23, 24평 이렇게 타입이 여러가지가 있는데요.

각 타입마다 방개수와 구조가 조금씩 다르기 때문에 당연히 가격차이도 발생합니다.

그 중 이번에 천연뜨란채에서 거래된 건 방3화2 계단식 구조네요.

아직 전고 회복은 못한 단지이기도 하고, 독립문 생활권 안에서는 선호도가 조금 빠지는 축에 속하는

엄청난 오르막에 엄청난 단차를 가진 구축 아파트이긴 하지만 그걸 감안했을 때에 입지가 충분히 좋은 단지라

언제나 참 탐나는 단지인 것 같습니다 (가질 수만 있다면...ㅠㅠ)

이문보다는 천연뜨란채가 저는 좀 더 좋을 것 같네요.

이문도 라그란데 들어오고 좀 좋아지긴했지만 여러가지 위치나 교통을 생각했을 때!!

단지 가치로는 천뜨가 좀 더 탐나는 것 같습니다.

좌) 동작구 / 우) 동대문구

8억대를 한번 살펴보도록 하겠습니다. 되게 고민되는 지점에 놓일 것 같은데요.

동작구 7호선 남성역 초역세권에 경남아너스빌2차가 8.2억에 거래가 된 모습을 볼 수 있고요.

동대문구에 투자자들이 참 좋아하던 단지 전농SK가 8.5억원에 거래가 되었습니다.

장난해? 동작구가 당연 좋지! 라고 생각할 수 있지만 일단 저 단지가 120세대 짜리 라는 점 감안하고

일단 동댐 전농SK는 특이하게 딱 한동만 지하주차장과 연결되어 있습니다. 116동이요

그대신 가장 오르막이 높은 곳에 위치한 동이라는 점이라는게 특징인데요.

이번에 거래가 찍힌 동은 110동으로 오르막은 높지만 지하주차장 연결은 안 된 동입니다.

걸어서 5호선을 가기엔 조금 멀다고 느껴질 정도라 버스타고 다니는 사람이 많고요.

나름 큰 길을 끼고 있고 단지 상권이 빵빵해서 나쁘지 않은 근린 상권을 가졌다고 볼 수 있습니다.

그리고 대망의 120세대 짜리 동작구 경남아너스빌2차...

일단, 입지와 위치는 너무너무 좋습니다. 코앞에 7호선 남성역이 있고요. 버스로 사당역 가면 2, 4호선

다만, 세대수가 아쉬운데 바로 뒤에 1차가 있어서 합치면 약 460세대 정도 되겠네요.

보통 상승하는 시기에 거래가 될 때, 좋다고 그냥 다 거래가 되는 것이 아니라

직전 거래, '여기 얼마까지 거래됐어' 에서 찍히는 '실거래'를 기준으로 매도인의 눈이 높아집니다.

이런 세대수가 작은 단지들은 나오는 매물 수도 상대적으로 적을 뿐만 아니라,

거래되는 건수 자체가 절대적으로 적기 때문에 주변 시세를 뒤늦게 따라가거나

거래가 안돼서 비교할 거래 대상 자체가 없어 힘을 못 받는 경우가 많이 생기게 되는데요.

좀 더 역과 가깝고 오르막이 덜하지만 세대수가 적은 2차와

바로 뒤에 있는 오르막이 좀 더 높지만 세대수가 더 많은 1차랑 비교했을 때만 보더라도

1차의 거래건이 더 많이 찍혀서 뒤늦게 2차가 그 가격을 따라 올라가는 모습을 볼 수 있습니다.

'여기 바로 뒤에 2차가 얼마에 거래됐어' 에 따라서 올라가는 호가 덕분이었겠죠.

그래도, 이번 거래건들은 '실거주'하시는 분들이 찍어준 거래들이기 때문에

각자의 니즈에 맞게 내집마련 하신 케이스라 뭐가 낫다고 말하긴 어렵겠지만

투자 관점에서 봤을 땐 참 고민되는 지점이 아닐 수 없습니다. (그래도 장기보유각 잡고 입지 ㄱㄱ?)

59 규제지역 마지막으로 경기도 확인해보도록 하겠습니다.

분당에서 거래된 건이 있습니다. 매화마을 공무원 1단지가 9억에 거래되었네요.

분당에서 선호도가 떨어지는 생활권에 속하는 야탑생활권의 한 구축 아파트인데요.

수인분당선 야탑역까지 걸어가기엔 살짝 부담되는 거리에 위치한 곳이기도 하고

주변에 뭐가 딱히 없는 곳이지만, 야탑 역 인근 상권을 이용하기엔 편리한 곳입니다.

다만, 야탑 상권이 약간 유흥의 색이 짙은 곳이라는 점이 아쉬운 부분이겠죠. (그래도 분당이니까요...)

그리고 광명에도 9억대 거래 건이 있네요?

광명역세권에 있는 18년식 신축 단지인 광명역써밋플레이스가 9.45억에 거래되었습니다.

일직동은 ktx가 있기 때문에 지방 출퇴근 + 서울 출퇴근 부부에게 인기가 있는 곳인데요.

(저도 청주 회사 다니는데 동료가 여기를 고민하더라고요)

암튼, 일직 일어나야 해서 일직동이라는.... 크흠...

실제로 가보면 딱! 신혼부부들이 좋아하게 잘 꾸며진 스트리트형 상권에 코스트코, 이케아

없는게 없는 동네입니다. 차 타고 다니기에 한적한 곳이기도 하고요.

그러나, 아까 서울에서는 9억대에 이문이편한과 천연뜨란채가 거래된 것을 생각해보면

아무리 분당, 광명이라도 서울 단지들이 좀 더 나은 것 같단 생각도 듭니다.

추가로... 성남시 수정구 가천대두산위브가 거래됐네요.

인셉션으로 참 유명한 곳인데 오르막이 극악에 달하는 곳입니다.

제 차가 SUV인데도 올라가는데 힘들더라고요 허허...

• 59타입 비규제 지역

59타입 비규제로 가보겠습니다!!!

요즘은 구리에 거래가 많이 없는 것 같습니다? 대신 남양주에서 많은 거래가 되는 것 같고요.

만안구, 부천으로도 많은 시선이 옮겨간 것 같습니다. (구리는 좀 올랐다 이건가?)

구리, 남양주는 이전 글들에서 너무 많이 언급해서 오늘은 그 아래단계를 보겠습니다.

군포시에서 세종, 우륵 같은 가성비 단지들이 4억대에 많은 거래가 된 모습을 볼 수 있고요.

만안구에서도 씨엘포레자이 같은 멀세권 신축

석수이편한 같은 석수역 초역세권이지만 환경이 그닥 좋지 않은 단지들이 거래된 바 있고요.

부천에서는 팰리스카운티가 다시 용케도 5억대를 찍었습니다. 300만원 깎는 집념 칭찬드립니다.

저번에 한번 11월 중순에 6억을 찍어버려서 5억대가 안 나올 줄 알았는데 벌써 6번째 5억대네요.

하얀마을 경남, 백송풍림 아이원 같은 상동의 걸어서 역 접근 가능한 마지노선에 있는

59타입 단일평형 아파트들이 4~5억대에 찍히고 있는데요.

재미있는 건, 백송풍림아이원이 하나는 4.9억, 하나는 5.565억에 찍혔네요.

4.9억은 1층 거래 건이니 안심하세요. 질투는 잠시 넣어둡시다 ㅎㅎ

좌) 부천 / 우) 안양시 만안구

부천소사구의 래미안어반비스타가 6억대에 거래되었는데 만안구 씨엘포레자이랑 가격이 비슷하네요?

개인적으로 만안구에서 1호선 아래쪽으로 내려가는 생활권은 투자 대상의 후순위로 둔 곳이기도 하고

오르막 + 주변 비균질성 등을 봤을 때 선호하는 곳이 아니기 때문에 씨엘포레자이가 낫다고 생각합니다.

씨엘포레자이도 모르막 + 비균질이긴 하지만 주변에 어반포레자이이편한이 있기도 하고

재개발 예정 지역 + 월판선 호재가 있다보니 호재에 +@를 주고 싶은 마음이네요.

• 84타입 규제 지역

드디어 84로 넘어왔습니다. 84타입 규제 지역도 참 많은 거래가 이루어졌네요 ㅎㅎ

상급지에서 거래된 것들을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

좌) 강남 자곡 / 우) 송파 위례

강남에서 자곡아이파크가 거래되었네요. 사실 강남에서 좀 억울한 지역이죠

세곡, 자곡은 지하철도 없고 저기 안쪽에 위치한 곳이긴한데 그만큼 고즈넉하고 조용합니다.

약간의 임대와 함께 형성된 택지라고 할 수 있는데요. 강남에 규제 맞으면 억울한 그런 곳...

파크리오 위치는 다들 대충 아실 것 같아서 패스하고 송파구의 위례24단지꿈에그린 보겠습니다.

위례신도시에 위치하고 있는 곳인데 위례선이 예정된 곳이라는 호재가 있는 곳이고요. (공사중)

위례신도시 한가운데에 있는 공터, 상권이 매우 빵빵해서 ! 와 여기 좋다! 소리가 절로 나오는 곳입니다

아무리 강남이어도 자곡보단 저는 위례가 좋네요.

좌) 영등포구 / 중) 중구 / 우) 동작구

3급지에서 거래된 것을 한번 확인해보도록 하겠습니다.

일단 영등포구 상위 생활권인 당산의 후순위 단지인 삼환이 15.3억에 거래되었고,

중구긴 하지만 성동구에 가까운 롯데캐슬베네치아가 10.7억에 거래.

동작구 이수이긴 한데 오르막이 심한 곳에 있는 작은 세대수를 가진 구축 아파트가 12.07억에 거래.

재밌네요. 가격은 다 달라서 비교는 살짝 무의할 수 있지만 이런 곳들이 거래가 되는구나.

하고 짚고 넘어가는 것도 재미있는 부분인 것 같습니다.

삼환은 전고점 뚫고 고공행진 중이고, 베네치아는 연식이 좀 된 주복이라 그런지 가격이 쉽게 오르진 않네요.

동작kcc는 약간 애매한 위치 때문인지 전고를 살짝 넘긴 수준입니다.

4급지 84타입 거래건을 살펴보도록 하겠습니다. 가격대별로 보는게 좋겠죠?

청량리역한양수자인그라시엔이 17.9억에 거래됐네요.

지난주에 청량리역롯데캐슬 SKY-L65 무순위 청약이 나왔는데 그 옆에 있는 단지입니다.

그 아래 15억에 DMC파크뷰자이1단지가 거래됐네요. 매주 거론되는 서대문구 가재울뉴타운이네요.

독립문역 3호선 초역세권에 있는 독립문극동 84타입이 13.45억에 거래되었습니다. 신고가네요.

서대문구 / 관악구 / 강서구

11억대를 보시면

아까 위에 59타입에서 살펴본 서대문구 천연뜨란채 84타입이 11.3억

관악구 2호선 초역세권 봉천두산이 11.75억에 거래된 바가 있습니다.

가격대 살짝 낮춰서 10.5억에 강서구 수명산파크4단지도 거래되었네요.

관악 봉천두산은 전고는 13.2억이긴 한데 직전 거래인 10.9억보다 많이 올랐네요.

현재 남은 매물의 호가도 11.8억이 최저 호가입니다...

중랑구에 대장 단지라고 할 수 있죠. 사가정센트럴아이파크가 12.9억에 거래되었습니다.

그럴거면 방금 위에서 본 천연뜨란채, 봉천두산, 수명산 이런거 살 것 같긴합니다만

지금 서울 시장은 개인의 니즈에 강하게 결속된 내집마련 시장이니까요!

둘다 구로구

은평구 은평뉴타운과 불광역세권에 있는 단지들이 9억대에 거래된 바 있습니다.

구로구 신도림현대 같은 신도림 인근 후순위 단지들이나 개봉역세권 단지가 비슷한 금액대에 거래되었고요.

확실히 은평뉴타운보다는 불광이 좀 더 나은 것 같단 생각이 드네요.

신도림현대가 1호선이랑 옆에 지하차도 때문에 신도림이랑 단절감은 있지만 신도림 생활권이고

입지만 봤을 땐 개봉 벽블보다는 나아보이지만 신도림현대는 29평이고 (전용 80) 벽블은 84라는 점 등

매물의 상태같은 것을 종합해서 점검했을 땐 비슷하다고 생각될 수 있겠습니다.

오히려 안정적으로 완성형 가족 수요를 받는 벽블이 나을수도

아까 송파구 위례가 17.9억에 거래된 바를 확인했었는데요. (송파꿈에그린위례24단지)

이번엔 하남시 위례입니다. 위례롯데캐슬이 15.4억에 거래되었네요.

위례신도시가 송파구, 성남시 수정구, 하남시 이렇게 세개의 지역이 만나는 곳인데요.

그래서 지하철 착공 등 개발 사업에서 많은 의견 충돌이 일어나기도 했었습니다.

송파가 규제로 묶일 때면 성남, 하남 위례는 풍선효과 맛을 좀 봤었는데 지금은 같은 신세죠.

• 84타입 비규제 지역

드디어 마지막으로 84타입 비규제 지역을 살펴보도록 하겠습니다.

역시나 남양주시에서 굉장히 많은 거래건수가 찍힌 것을 대충 봐도 확인할 수 있을 것 같습니다.

매매 / 전세

남양주시 다산이 인기가 많네요. 남양주 다산의 매매가가 8~10억 내외, 전세가는 6억 내외라는 점을 봤을 때

투자금이 2~3억 정도 필요한 수준이라고 볼 수 있는 상황이고요.

아까 9억대에 거래된 규제지역 서울 아파트들이랑 놓고 봤을 때 가치는 다산이 덜하겠지만

지금 할 수 있는 투자를 해나가는 사람들 역시나 많구나. 하는 생각도 드는 것 같습니다.

부천에도 반달마을, 한아름 같은 후순위(?) 단지들이 5억대에 거래되고 있네요.

만안구 박달의 단지나 범박 힐스 같은 것들에 비해서는 그래도 교통입지가 있는 1호선 역세권인

부천 원미구 단지들이 투자 관점에서 수요적인 측면으로는 좀 더 넓은 층을 소화할 수 있지 않나 하는 생각도 듭니다. 범박힐스는 옥길 수준의 새것도 아니기 때문에 애매하지 않을까요? ㅎㅎ

뭐든 개인의 의견이니 다른 의견이라면 ..!! 적극 환영합니다.

암튼 오늘도 이렇게 지난주에 있었던 실거래를 하나씩 살펴봤습니다.

다음주 월요일에 또! 실거래 들고 찾아오겠습니다.

이번주도 화이팅하시고 추운 날씨에 감기 조심하세요 !!

감사합니다 :)