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독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치 코리아
3. 읽은 날짜: 12월 6일 ~ 12월 7일
4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점
STEP2. 책에서 본 것
[1장. 왜 투자를 해야 하는가]
#자본주의 #인플레이션 #노후준비
인플레이션으로 인하여 돈의 가치는 점점 떨어지고 상품의 물가는 꾸준히 오른다. 떨어지는 돈의 가치를 방어하기 위해서는 현금을 자산으로 바꾸어야 한다. 노후를 준비하기 위해 투자를 해야 한다. 경제적 자유는 최종 목적지이며 투자의 첫번째 목표는 노후 준비이다.
[2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]
#생산자산 #전세 레버리지 #부동산
직장에 다니면서 돈을 최대한 모으고, 그 돈을 시간이 지날수록 가격이나 가치가 떨어지는 소비 자산이 아닌 가격이나 가치가 오르는 생산 자산을 사는 데 써야 한다. ‘시간을 투입해서 돈을 벌고, 그 돈으로 생산자산을 구입하는 직장인 투자자'에서 ‘생산자산을 구입하고 시간과 무관하게 돈을 버는 자산가, 부자’의 단계로 이동해야 한다. 돈을 투자할 수 있는 생산 자산의 종류 중에서 ‘매도자와 매수자의 정보대칭’과 ‘무이자 전세 레버리지’를 이유로 부동산을 선택했다.
[3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]
#입지 #관계 #저평가 #비교평가
무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용하여 투자한다. 부동산을 투자할 때는 건물보다는 입지를 먼저 봐야한다. 입지를 우선순위로 보고 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져봐야한다. 입지는 위치에 의해 결정된다. 부동산의 입지를 판단할 때는 직장, 교통, 환경, 학군 등을 보며 각각의 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다. 호재는 투자 결정 조건이 아니라 보너스 개념이다. 부동산을 투자하는 과정에서 중개인과의 관계가 투자 결과에 영향을 미친다. 좋은 관계를 쌓아놓는 것이 중요하다. 자주 연락을 해 안부를 묻는다. 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 저평가된 상태냐 아니냐’하는 것이다. 호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해서 더 중요하다. 비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다. 비교 대상이 많을수록(아는 지역을 늘린다) 물건의 가치 판단은 정교해진다. 발품이 가장 중요하다. 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자한다. 상대방의 매도 사유와 원하는 것이 무엇인지 파악한 후, 내가 줄 수 있는 것을 먼저 준다. 등기부 등본 열람은 필수이다. 협상을 할 때 대안을 마련해놓는다. 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 잃지 않는 부동산을 하려면 1. 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력, 이 세 가지를 갖춰야 한다.
[4장. 성공 투자를 위한 필수 지식]
#지출 관리 #자본 재배치 #시스템 투자법 #리스크 관리
종잣돈 마련을 위해 가계부를 쓰고, 불필요비(보험료, 여행경비, 소모품 구입비, 음료비, 약속이나 모임 회비)를 줄여나간다. 그리고 거주 등의 이유로 깔고 앉는 돈을 최소화해 돈이 나를 위해 일할 수 있게 만든다. = 자본 재배치
투자시 절대 잃지 않기 위해 필요한 것은 저평가 여부 판단과 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하는 것이다. 리스크도 확인한다. 저평가 여부를 판단하기 위해서는 부동산의 가치(입지)와 가격, 이 두 가지를 모두 볼 수 있어야 한다. 매입한 자산을 장기간 팔지 않고 쌓아 나간다. 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자하고, 공급 물량을 살펴보고, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 리스크를 관리한다.
[5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]
#투자 기준 #임장
투자 기준 1. 저평가된 상태인가? 2. 투자금이 적게 드는가? 3. 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?
투자 흐름도 : 지역 선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전투자
임장 지역을 선정할 때는 1. 전세가율과 가격을 우선 조건으로 지역을 몇 군데 정한다. 2. 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한 번 정리한다. 3. 입주물량과 미분양에 대한 통계를 함께 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다. 임장지역을 조사할 때는 1. 일자리(근로소득 통계, 산업분류별 일자리 통계), 2. 교통(강남과의 접근성), 3. 환경(백화점이나 대형마트, 종합병원 등 생활편의시설과 공원이나 산, 강과 같은 자연환경), 4. 학군(특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과), 5.지역의 분위기와 스토리(인구 구성-그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포 / 나무위키나 위키백과 등에서 정보 읽기) 그 후에 가격을 조사한다. 임장지역 내의 모든 아파트의 시세를 조사한다. 자료가 완성되면 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 부동산 중개소에 전화하여 실제 시세와 매물 여부를 확인한다. 매수를 결정하기 전에 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 본다.
현장 조사는 ‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이다. 지역을 눈에 담았다면 단지를 선정한 후에 부동산 중개소에 전화한다. 여러 중개소를 1시간 반~2시간 간격으로 예약하고 방문하여 실제 매물을 확인한다. 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 매물을 보러 이동하면서는 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지 물어본다. 중개소로 돌아와서는 본 매물들을 정리하고, 나갈 때는 가장 괜찮은 물건 하나를 기억한다. 각 중개소의 넘버원 물건끼리 다시 비교한다.
[6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]
#행하기 #조급함 버리기 #함께하는 동료 #시간 확보
아는 것에서 멈추지 말고 반드시 실행에 옮겨라. 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
- 잃지 않는 선에서 경험을 쌓는 것이 중요하다. 부동산 투자자로서 지역이나 물건, 상황도 많이 겪어보는 것이 유리하다.
- 비교 대상이 많을수록(아는 지역을 늘린다) 물건의 가치 판단은 정교해진다. 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자한다.
3. 종잣돈 마련을 위해 불필요비(보험료, 여행경비, 소모품 구입비, 음료비, 약속이나 모임 회비)를 줄인다. 마련한 종잣돈은 소비자산이 아닌 생산자산을 구입하는 데 사용한다.
4. 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 싸게 사야한다!
5. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다린다.
6. 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자한다.
7. 소액으로 투자 가능한 남은 물건마저 사라지는 시장이 되더라도 실력만 있으면 눈을 돌려 전국 곳곳에서 투자할 곳을 찾을 수 있다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 한번 임장한 지역은 이후에도 꾸준히 시세 트래킹을 하여 전세가와 매매가의 상승과 하락을 두 눈으로 확인한다.
- 아는 지역을 꾸준히 넓혀나간다. 현장에 나가서 직접 걸으며 익힌다!
- 한달에 2권의 경제 및 투자 관련 도서를 읽는다. 강의를 꾸준히 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아나간다.
- ‘부동산지인’ 사이트에서 아파트 전세가율과 가격 확인하기. 전세가율, 매매가와 전세가, 평당 매매가와 평당 전세가 확인하고 임장지역 선정하기
- 내가 임장하고자 하는 지역과 가장 근접한 지역의 입주 물량도 확인하기. 수도권 서북, 동북, 동남, 서남으로 쪼개어 확인
- 좋은 말과 좋은 행동을 많이 해서 좋은 사람 되기
- 종잣돈 마련을 위해 불필요비(여행경비, 소모품 구입비, 옷 구입비, 약속이나 모임 회비)를 줄인다. 마련한 종 잣돈은 소비자산이 아닌 생산자산을 구입하는 데 사용하기
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
p.39 애석하게도 많은 사람이 바쁘다는 이유로, 혹은 어려워 보인다는 이유로 자본주의의 본질을 배우려고 하지 않는다. 그러나 계속 그렇게 살아간다면 결국 자본주의와 친해지지 않은 대가를 치러야 한다.
p.64 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 ‘한 방에 인생역전’과 같은 잘못된 인식에서 ‘차근차근 미래를 준비하는 것’으로 바뀔 수 있다.
p.331 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.
p.205~6 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.
p.226 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.
p.308 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라. 막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다. 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.
p.368 좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한 것을 좋아하는 일로 바꿀 수 있을 만큼 매진해 보라고 말이다.
STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)
p.64 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 ‘한 방에 인생역전’과 같은 잘못된 인식에서 ‘차근차근 미래를 준비하는 것’으로 바뀔 수 있다.
앞으로의 투자 목표를 어떻게 세우셨는지 조원들과 이야기 나누고 싶다.
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
