안녕하세요?
여러분의 투자를 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.
지난주, 토지거래허가구역에서 물건을 찾아
약정서를 작성하였습니다.
기존에 보유한 물건을 일부 정리하고
2년간 실거주 할 집을 매수한 것입니다.
기존에 해왔던 전세 레버리지 투자와는
다른 부분이 있어 문제를 해결하는 과정이 어려웠지만
그만큼 많이 배울 수 있던 시간이었습니다.
저와 비슷한 상황인 분들께 도움이 될 수 있도록
투자를 복기해보겠습니다 :)
#소액 투자가 아닌, 실거주 매수를 결정하다
저희집은 투자를 시작하기 전 전세에 거주하고 있었고,
남편의 요구로 깔고 앉은 전세금을 제외한 금액으로
투자를 이어오고 있었습니다.
보유한 지방 물건을 매도하고
자산 재배치를 하고 전세금을 일부 꺼내
수도권 4급지에 투자하고자 하였으나
또 다시 남편의 반대에 부딪혔고,
수도권 외곽에 소액 투자를 해야겠다고 생각했습니다.
그러다 전세금+지방 물건 매도 후 투자금+감당 가능한 대출금을
활용하면 내집마련이 가능하다는 것을 알게 되었습니다.
깔고앉은 전세금을 활용할 수 있다니!
새로운 방법을 찾았다는 생각에 너무나 기뻤고
즉시 담당 튜터님이신 김다랭 튜터님께 질문을 드렸습니다.
"미요님, 투자는 오래할 수 있는게 가장 중요해요.
소액투자와 내집마련 각각의 선택에 따른 결과를 설명드리고
남편분이 선택하게 하는 게 옳은 방향인 것 같아요."
남편과 소통 후 내집 마련 후 소액 투자를 이어가는 것으로
방향을 잡게 됩니다.
#10.15 규제 발표, 실거주 매수 가능한가요?
실거주 매수로 의사결정을 하고
보유한 지방 물건의 매도를 진행하던 중
서울과 일부 경기 지역을 토지거래허가구역으로 지정한
10.15 규제가 발표됩니다.
당황하였으나,
너나위님의 방송과 튜터님들의 칼럼을 보면서
다주택자인 제가 매수가 가능한 상황인지를 분석해봅니다.
1) 1주택 이상 주택담보대출 활용 불가
거주하고 있는 4급지 매수를 위해서는
추가 대출이 필요한 상황이었으나
금액이 크지 않아 직장대출과 신용대출을 활용하기로 합니다.
TIP. 마통을 1억 이상 개설한 경우
개설한 날로부터 1년 이내에 주택을 매수하면
대출이 회수됩니다.
단, 대출금 회수 이후 몇년간 대출이 금지된다든지 하는 패널티는 없습니다.
2) 1주택자 이상이라면 기존 주택의 처분 계획을 소명해야 함
1주택자가 토지거래허가구역에 주택을 매수하는 경우
기존 주택을 어떻게 처분할 것인지를 소명해야 합니다.
기존 주택의 처분이라 함은 매도나 임대를 의미합니다.
규제 지역 내에 주택을 보유하고 있더라도
해당 지역에 거주해야 하는 이유를 설명할 수 있고,
기존 주택의 처분(임대)를 증명할 수 있다면
실거주를 위한 추가 주택 매수가 가능합니다.
저는 규제 지역 내에 주택을 한채 보유하고 있었고
지방에 매도가 진행중인 주택이 두채 있었습니다.
(한 채는 토지거래허가 신청 전 잔금 완료,
나머지 한 채는 매도 계약서만 작성한 상황)
구청 담당자분께 저와 같은 상황에서 매수가 가능한지 여쭤보았고
재직증명서, 아이 어린이집 재원 증명서, 매도 계약서 사본 등을 제출하면
거래허가가 날 수 있다는 답변을 받고
매수를 진행합니다.
#대출, 얼마나 받아야 할까요?
적정 매수 금액을 정하고
매수 물건을 임장하기 시작합니다.
그러나 10.15규제 이후
매수 타겟 지역의 매물은 게눈 감추듯 사라졌습니다.
네이버 부동산에 올라온 물건들은
실거래가 대비 5천만원은 높은 가격에 올라와 있었고,
그마저도 바로 거래가 어려운 물건이 많았습니다.
이런 상황에서 저희의 투자금으로 접근할 수 있는 단지들은
선호도가 크게 빠지는 물건들이었습니다.
200세대이거나,
복도식에 방2개이거나,
북동향이거나처럼 단점이 명확한 단지들이었지요.
매물문의를 드릴 때마다
저희 다랭튜터님께서는
"지금 시장에 물건이 없기 때문에
할 수 있는 물건을 매수하라고 이야기 드릴까 싶다가도
약점이 너무 큰 단지를 매수하면
미요님이 나중에 운영이 어렵거나
선택을 후회할까봐 걱정이 된다"고
피드백을 주셨습니다.
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이런 상황에서
저와 남편의 생각은 판이하게 달랐습니다.
미요) 다음 투자를 위해서 대출금을 최소화 해야하니
선호도가 빠지더라도 대출을 더 받을 수는 없다
VS
남편) 대출을 좀 더 받더라도
가치가 있는 물건을 사야한다
저의 최종 목표는 다주택자가 되어
시스템 투자를 하는 것이기 때문에
덜 좋은 물건을 사서 실거주 만족도가 다소 떨어지더라도
다음 투자를 언제 할 수 있는지가 중요했습니다.
반면 남편은 투자보다는 실거주 만족도가 더 중요한 사람이었고요.
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남편과 물건도 보고
오랜시간 대화를 나눈 끝에
대출을 좀 더 받더라도 가치 있는 물건을 매수하고
2년 뒤에 아이가 좀 더 크면
이 집을 전세 주고,
자산재배치 하여 투자를 이어가자는 결론을 내립니다.
따라서 감당 가능한 범위 내에서
대출을 조금 더 받아
세대수와, 구조, 입지 면에서
좀 더 가치 있는 물건을 매수할 수 있었습니다.
토지거래 허가구역에서 매수를 결정하게 된 과정에서
제가 배운 것들은 다음과 같습니다.
🎈투자는 오래 해나가야 하기 때문에 가족과 소통하는 것이 무엇보다 중요합니다.
🎈토지거래허가구역에서 매수하는 경우 주의해야 할 점
- 1주택자부터는 주택담보대출 불가능
- 1억 이상 마통을 뚫은 경우 1년 내에 주택 매수 불가능.
주택 매수시 대출금이 회수될 수 있음.
단 새롭게 대출을 실행하는 것에는 문제가 없음
- 1주택자인 경우, 이 지역에 사랑야만 하는 이유를 설명할 수 있다면
실거주를 위한 추가 주택 매수 가능
🎈다주택자가 되기를 원한다면 규제지역 내에 주택 매수 이후에
추가 투자가 언제 가능한지를 함께 고려해야 합니다.
토지거래허가구역 내에서 매수가 가능한지 확인하고,
방향을 잡아가는 데에만 두 달 여의 시간이 흘렀습니다.
그리고 진행하게 된 투자,
매수 과정에서 전세 레버리지 투자에서는 경험한 적 없는
어려움이 생기는데요.
그 과정을 2탄에서 풀어보겠습니다.
여러분의 의사결정에 도움이 되는 글이었기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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