안녕하세요. 월부 구독자님들!
부동산·재건축·재개발 전문 김민중 변호사입니다.
분양 계약을 할 때만 해도 별 문제 없을 줄 알았는데 잔금 납부 시기가 가까워지면 생각이 달라지는 분들이 꽤 많습니다.
대출이 안 나오거나 금리가 올라서 처음 계산했던 것보다 부담이 커지는 거죠.
이 시점부터 고민이 시작됩니다.
“손해를 보더라도 그냥 분양권을 팔고 나와야 하나?”
이렇게 생각하시는 분들도 계시는데요.
하지만 막상 분양권을 시장에 내놓아 보면 현실은 녹록지 않습니다.
어렵게 팔린다 하더라도 손해를 피하기는 거의 불가능합니다.
매도가 안 되면 해지까지 고민하게 되는데 여기서 또 문제가 생깁니다.
잔금이 부족하다는 이유만으로는 계약을 마음대로 해지할 수 없기 때문이죠.
이럴 때는 계약서에 적혀 있는 위약금 규정대로 정리해야 하는데 많은 분양계약에서 위약금이 분양가의 10~30% 정도로 적혀 있어서 꽤 부담이 됩니다.
계약 해지가 인정되는 기준은
분양 과정에서 들었던 이야기가 실제와 다르다면 이게 계약 해지나 취소 사유가 될 수 있습니다.
아무 내용이 다 되는 것은 아니고 계약의 중요한 부분이 다를 때만 인정됩니다.
- 설계나 구조와 관련된 핵심 정보
- 조망, 도로, 일조 등 가치에 큰 영향을 주는 요소
- 필수시설 설치 여부
- 인허가 상태 등 법적 요건
홍보 문구가 좀 과한 정도만으로는 해지가 쉽지 않습니다.
그래서 광고 자료나 설명 자료, 시공 계획서, 현장 사진 같은 것들을 처음부터 잘 모아두어야 하죠.
나중에 설명과 실제가 다르다는 걸 입증하는 데 꼭 필요합니다.
이중분양처럼 소유권 자체를 이전할 수 없는 경우, 문화재 지정이나 인허가 취소처럼 건축이 물리적으로 불가능해지는 경우도 있는데 이런 건 실무에서 비교적 명확하게 해지 사유로 인정되는 편입니다.
계약 취소 받아냈던 실제 사례
실제로 저희 로펌을 찾아주셨던 의뢰인은 분양 당시 ‘이 필지는 다른 데보다 높고, 전망이 좋고, 옹벽이 없어서 개방감이 있다.’는 설명을 믿고 계약까지 진행했죠.
그런데 나중에 최종 설계도면을 확인하고는 깜짝 놀랐는데요.
지대는 오히려 낮아졌고 뒤편에는 약 3미터 높이의 절토면이 생겨 차량 진입로조차 확보할 수 없는 상황이 되어버렸습니다.
일단 저희는 상담 당시 녹음 파일을 분석했습니다.
그 안에는 의뢰인이 이 필지를 선택한 이유와 설명이 계약 체결에 결정적인 영향을 미쳤다는 정황이 뚜렷이 남아 있었죠.
특히 설계가 이미 변경된 상태였음에도 분양 측이 그 사실을 전혀 알리지 않은 채 기존 설명을 그대로 반복하며 홍보했다는 부분이 가장 큰 문제였습니다.
저희는 이를 중요사항 미고지 및 설명의무 위반으로 집중적으로 주장했고 재판부는 계약을 취소하고 의뢰인이 납부한 금액 전액을 반환하라는 판결을 내렸습니다.
시간이 해결해 줄까요?
아무것도 하지 않는 것이 가장 위험한 대응입니다.
시간이 지나면 지날수록 여러분의 상황을 증명하기 어려워지고 시공사나 분양사 쪽에서는 별 다른 문제 제기가 없었다고 주장할 여지도 생깁니다.
그래서 제일 먼저 해야 할 일은 내용증명을 보내는 것입니다.
언제, 어떤 이유로 문제를 제기했는지를 명확하게 남기는 과정이라 나중에 소송이나 협상을 할때 중요한 역할을 합니다.
내용증명을 보낸 뒤에는 대화를 통해 해결을 시도해볼 수 있고 해결이 안 되면 결국 소송으로 가야합니다.
제가 분양계약 문제로 찾아오시는 분들께 항상 드리는 말이 있습니다.
문제의 원인을 정확히 파악하는 것이 가장 먼저라는 점입니다.
현재 상황에서 할 수 있는 최선의 대응만 해도 불필요한 손해를 막는 데 큰 도움이 됩니다.
지금 겪고 있는 상황이 쉽지 않다 느껴지더라도 하나씩 차근차근 정리하다 보면 복잡해 보이던 문제 속에서도 길을 찾을 수 있습니다.
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