[열중 48기 부의 그릇이 거대한 4람2 될지니-오실장] "월급쟁이 부자로 은퇴하라" 독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / (주) 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 12월 7일
4. 총점 : 10점 (10점 만점)

STEP2. 책에서 본 것

[1장 왜 투자를 해야하는가 ?]

아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐 아파트 역시 물건이기에 인플레이션으로부터 자유로울 수가 없다.

부동산 가격은 우상향 이라는 말이 단순 투기꾼들이 외치는 불패 신화 같은 것이 아니라, 자연스러운 현상이다.

당신이 지금 대한민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야한다. 

나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

경제적 자유보다 우선인 것

투자의 목적을 정하는 데 있어 그 순서는 달라져야한다. 경제적 자유를 얻기 위해 투자하는 것은 투자의 첫 번째 목표가 아니라고 생각한다. 첫 번째 목적은 바로 ‘노후 준비’ 다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.

[2장 당신과 돈이 가야할 방향]

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야한다. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’이다. 사업체 외의 또 다른 ‘생산 자산’을 마련해야겠다는 생각이 확고하게 들었다. 저평가된 부동산과 주식을 실제 가치보다 낮은 가격에 하나둘씩 매입하여 자산 덩어리를 키워갔다. 결과적으로 이제 사업체 뿐 아니라 부동산과 주식이라는 생산 수단을 추가로 갖추게 되었다.

시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다. 퇴근 후에 다른 일을 한다고 해도, 즉 투잡, 쓰리잡을 가진다 하더라도 결국 그것에 나의 시간을 직접 투입해야 하며 심지어 파격적인 규모의 수입을 기대할 수 없는 일이라면 별반 달라질 것이 없다.

전세 레버리지 투자

장점

정보 대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다.부동산을 생산 자산 마련을 위한 투자 대상으로 택한 주된 이유는 레버리지 때문이다. 우리나라에만 있는 전세 제도를 활용하여 투자할 경우 놀라운 일이 벌어진다. 더 작은 힘으로 더 무거운 물건을 들어 올릴 수 있는 지렛대와 마찬가지로, 전세금을 활용하면 보다 적은 돈으로 더 비싼 자산을 살 수 있게 되고, 수익률도 그만큼 높일 수 있다.

단점

부동산의 단점은 환금성이 떨어진다는 것이다. 주식만큼의 환금성을 가지지는 못한다. 아파트의 경우 환금성이 나쁘다고만 볼 수는 없다. 아파트는 많은 사람이 가장 선호하는 주거 형태임에도 충분한 공급이 이뤄지지 않았기에, 시장 상황이나 가격만 적당하면 매도해 현금화하는 것이 생각보다 쉽다. ‘노후 준비’나 ‘경제적 자유’ 같은 분명한 투자의 대의와 목직이 있다면 절대 하지 말아야할 일이다. 그러니 한금성이 좋다는 장점은 투자 철학이 없을 경우엔 그저 손쉬운 소비 자산 마련의 수단이 될 뿐이다.

[4장 성공 투자를 위한 필수 지식]

자본재배치

종잣돈을 마련하는 방법은 거주 등의 이유로 묶여 있는 돈이 스스로 일할 수 있게 만드는 것이다.

돈을 이용해 시간에 투자하는 것이 성공 원리임을 깨닫게 되었다.

투자에 필요한 최소한의 실력을 갖추면 투자에 활용하리라 다짐했다. 묶여있던 돈을 풀기 위해 이사를 단행했다. 

깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 ‘자본 재배치’ 라고 한다.

시세 차익형 투자

아파트 전세투자와 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 월세 투자의 기회비용 대비 수익 차이는 극명하게 엇갈린다.  만약 ‘급여’ 라는 강력한 무기를 가지고 있고, 앞으로도 전국을 무대로 투자를 지속해 나가고 싶은 직장인이라면 이러한 방식이 맞을 것이다.

시간이 귀한 직장인 투자자의 입장에선 시간 대비 결과물이 상당히 중요하다. 하나 더 생각해봐야 할 것은 급여다. 의외로 직장인들은 월급을 그저 ‘통장을 스칠 뿐’이라고 여기며 그에 대한 가치를 잘 모르는 것 같다. 당장 직장에서 내몰리는 상황이 아니고 10년 이상 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있다면, 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명하다. 커다란 눈덩이는 한 번만 굴러도 작은 눈덩이보다 더 큰 눈이 들러붙는다.

저평가

사는 순간 돈을 버는 것이 투자, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다.

현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. ‘저평가’ 된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다.

1. 저평가된 것이 확실한가 ?
2. 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은가 ?

용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
2. 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다.

• 5. 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화 하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

시스템 투자법

이 기준에 맞는 아파트들이 가격대가 낮은 만큼 변동성도 그만큼 덜하다. 매매나 전세가격이 떨어질 때도 고가의 똘똘한 한 채에 비해 그 폭이 적거나 비슷한 수준에서 버텨낸다. 통상 가격대가 낮은 편이기에 투자금이 적게 든다는 것이 장점이다. 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로, 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 옾이겠다는 것이 내 전략이었다.

그리고 투자 실력을 쌓아가는 데 큰 도움이 된다는 것이다. 투자 역시 다른 분야의 일처럼, 경험이 쌓일수록 실력도 좋아지게 마련이다. 투자의 기술은 습관으로 몸에 익어, 특별히 의식하지 않아도 평생 활용할 수 있는 무형의 자산이 된다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

현재와 같은 시장은 유동성이 증가하고 자본의 확장에 따른 소비가 활성화 되는 상승장의 초입으로 보여진다. 그 흐름이 자산으로 몰려 상승장이 시작되는 것을 보게된 이 시장에서는 현금의 가치가 떨어지고 있음을 여실히 느낀다. 이때 먼저 이 책은 자본을 어떻게 배치하고, 방어하며 더 큰 자산의 축적으로 나아가게 만들지 구체적으로 알려주었다. 

삶을 살다보면 돈을 벌고 있음에도 그 돈의 가치가 어느정도 되는지 쉽게 잊힌다. 매번 같은 일을 하는데에서 오는 관성인데, 이 책은 그 돈을 모아가는 행위가 미래에 어떤 가치가 될지 상기시켜 주었다. 종잣돈으로 전세 레버리지 투자를 하고 해가 지난 시점에 전세 상승분으로 또 다른 투자를 할 수 있게 되는 시스템 투자의 방법을 배웠다. 그리고 그 탄탄한 시스템이 향후 더 큰 스노우볼이 되어 작은 굴림으로도 큰 수익이 날 수 있게 되는 가능성을 알게 됐다. 

다만, 축적해야 할 자산의 기준은 명확하다. 여러 앞마당의 비교 평가를 통한 저평가된 매물을 찾는 것이다. 시장에서 물건을 살 때 같은 가격에서 더 높은 가치를 찾듯, 다른 가격이지만 그 가치를 비교해 더 나은 선택을 하듯 아파트 투자도 마찬가지다. 이때 사람들이 선호하는 입지의 지역을 찾기 위한 구체적인 방법을 배웠다. 직장, 교통, 학군, 환경의 분석을 하여 나의 자신있는 지역을 만들고, 그 지역 내의 우선순위의 매물을 파악해 꾸준히 시세 트래킹을 한다. 유사한 가치를 지닌 다른 지역 내의 매물과 비교를 통해 저평가 된 매물을 뽑고 나면, 계약까지 행하여 그 곳을 소유한다. 

그리고 이 모든 과정은 피부로 스며들어 내가 노력하지 않아도 저절로 발휘 되는 실력이 되도록, 꾸준한 실행을 통해 내것으로 만들어야 한다. 즉 구체적인 현장 조사 계획과 발로 뛰는 앞으로의 노력이 뒷받침 되어야 한다. 

혼자 가는 것은 외롭다. 동기부여를 쉽게 잃어버릴 수도 있다. 그렇기에 네트워크와 환경을 만들어야한다. 선배들에게 조언을 구하고, 배움을 두려워하지 말아야 한다. 그리고 은퇴 후 내가 원하는 미래의 환경을 조성하기 위한 노력을 지금부터 시작하자. 

STEP4. 책에서 적용할 점

나는 현재 사업소득자다. 내가 경험한 과거 6년 간의 사업은 늘 투쟁과 불안의 연속이었다. 내가 스스로 설정한 나의 목표치에 도달하지 못하면 채찍질을 하여 다음 목표치를 설정했다. 그러나 이 또한 거대한 자본주의의 일부분일 뿐이며, 나의 사업 구조는 시간을 가치와 교환하는 근로소득자와 크게 다르지 않다. 이에 나는 적은 시간의 투자로 알아서 굴러가는 시스템을 아직 갖추지 못한 상태다.

이 책과 지식은 현 상황을 더 나은 국면으로 바꿀 수 있는 돌파구가 될 것이다. 즉 나의 불안를 해소 시켜 줄 좋은 장치임이 틀림 없다. 내가 나의 한정된 시간과 맞바꿔 일군 자산을 재배치 할 때다. 꾸준한 관심과 노력을 통해 외부 변수에도 흔들리지 않는 시스템으로 바꾸고, 미래의 나의 시간을 다시 정의 하고 싶다. 

책에서 설명한 ‘월세의 오류’ 처럼, 나는 그동안 단기 사업 수익에만 집중하여 살아왔던 것 같다. 물론 그 과정은 종잣돈을 모아가는 귀중한 시간이 되었고, 그 시스템이 있었기에 나의 미래에 대한 계획이 구체화 될 수 있었다. 그러나 이제는 에너지를 분배해 레버리지 시스템을 적극 활용하기 위한 시간에 투자할 것이다. 높은 가치의 지역을 선정하고, 꼼꼼한 분석을 통해 후보지를 추린 뒤, 임장을 나가 실제 투자로 이어질 앞마당을 만들어야겠다. 

저자는 퇴근 후 매일 같이 임장을 나가, 눈을 감아도 그 디테일이 모두 기억할 정도의 그 지역의 경험을 쌓았다고 했다. 그렇게 나만의 꾸준한 노력이 있었기에 빠르게 자산을 불릴 수 있었다고 생각한다. 처음 과정을 접하는 건 쉽지 않겠지만, 나 또한 해낼 수 있을 것이라고 믿는다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

한두 번의 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자일 경우, 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간 언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아 올 수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객관적으로 보는 시각에 왜곡을 가져오고, 자신의 ‘감’ 만을 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다.

커다란 눈덩이는 한 번만 굴러도 작은 눈덩이보다 더 큰 눈이 들러붙는다.

사는 순간 돈을 버는 것이 투자, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다.

“돈을 쫓으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다”

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