안녕하세요, 4년 차 투자자 근쌤입니다.
요즘 제 주변에 내집마련 또는 아파트 투자에
관심을 가지는 분들이 꽤 계셔서
이와 관련된 질문을 받거나 도움을 드리곤 합니다.
그래서 그런 도움을 드릴 수 있는 글을 쓰고 있는데요.
이번엔 아파트 투자를 하고 싶은데,
무엇부터 해야 하는지,
어떻게 해야 하는지에 대해
제 생각을 나눠보려 합니다.
이 방법의 기본 전제는 '베타투자'입니다.
투자전략엔 크게 알파투자, 베타투자가 있다고 합니다.
*알파투자: 적극적 투자, 높은 수익률 추구하지만 그만큼의 공부 및 실력이 필요.
*베타투자: 소극적 투자, 수익률은 낮지만 안전한 투자 추구. 공부에 최소한의 시간만 필요.
주식에 빗대어 보면,
알파투자는 개별 종목 투자이고
베타투자는 ETF 투자, 자산배분 투자 등으로
볼 수도 있을 듯합니다.
현금이 녹는다는데,
투자를 해야할 것 같은데,
매주 임장가거나,
매일 몇 시간씩 공부하기는
현실적으로 힘든 분들을 위해
'저라면 이렇게 하겠습니다'의 관점에서
하루 1시간 30분만 활용하여
노후대비를 위한 아파트 투자 방법을
소개해보겠습니다.
매일은 못하더라도
주 3~4일은 꼭 1시간 30분씩 투입하여
잃지는 않는 아파트 투자를 하시길 응원합니다.
(참고)
열정 넘치는 월부 수강생 분들은
굳이 안 읽어도 될 글입니다.
경제적 자유의 수준을 원한다면
당연히 시간을 더 쏟아부어야 하기 때문입니다.
이는 '서울대 입학을 하려면 공부 엄청 열심히 해야한다'는
단순한 이치와 같다고 생각합니다.
[해야할 것]
1. 독서 - 자투리 시간
2. 칼럼 필사 - 30분
3. 시세조사 - 1시간
[하지 말아야 할 것]
*조급한 마음에 공부도 하지 않고 투자하기
*단지 추천, 전문가 전망에 의존
독서, 칼럼 필사, 시세조사가
베타투자자이자 소극적 투자자로서
매일 해야할 3가지라 생각한다.
본격적인 소개에 앞서
강의 1개를 꼭 추천하고 싶다.
'월급쟁이부자들'의 '열반스쿨 기초반'이라는 강의다.
(광고 전혀 아니다)
이 강의는 노후준비의 필요성, 부자의 관점 및 태도, 아파트 투자의 원칙 등을 가르쳐 준다.
투자에 관심이 없는 사람도 꼭 들어봤으면 하는 강의다.
적어도 이 강의 하나만은
꼭 먼저 수강하여
기본적으로 이 강의를 통해 배우는
투자원칙에 맞는 것만 투자하자.
(3개월에 1번씩 수강 가능함)
본론으로 들어가자.
우선, 독서는 반드시 필요하다.
바로 시작하기엔 힘들테니
'자투리 시간'에라도 읽어보기를 권한다.
무슨 책을 읽어야 할까?
자본주의, 자기계발에 대한 책(숲)
아파트 투자 방법에 대한 책(나무)
이 모두를 읽으면 좋다.
추천 책:
1.'숲'과 관련된 책
(1) EBS 다큐프라임 자본주의
(2) 부자아빠, 가난한 아빠 1
(3) 세이노의 가르침
2. '나무'와 관련된 책
(1) 월급쟁이 부자로 은퇴하라
(2) 부동산 투자 황금 로드맵
→ 이 두 책+강의 내용만 잘 숙지해도 베타투자자로서의 각론은 충분하다.
이 외에도 좋은 책은 정말 많다.
아무리 아파트 시세 많이 본다 해도
본인의 돈그릇이 크지 않다면
본인이 한 투자를 감당해 내기 힘들 것이다.
그래서 독서를 통해
내 돈그릇을 키워야 한다.
독서란 것이...
당장 급해 보이지 않아
계속 미루게 될 수도 있다.
그러나 그러면 안된다.
하루 10분, 20분이라도 좋으니
자투리 시간 활용해서라도
꼭 독서를 하자.
(출퇴근 시간 또는 취침 전 10분 활용 추천)
다음으로, '칼럼 필사'에 30분을 투자하자.
이미 아파트 투자로 부자가 된 분들의 글을
매일 1편씩 읽고, '본, 깨, 적' 위주로 정리하자.
에버노트, 블로그 등을 활용하여 기록을 남기자.
시간을 효율적으로 활용해야 하는 베타투자자에게
칼럼 필사는 투자에 관한 인사이트를 키우기에
가장 효율적인 방법 중 하나다.
'월급쟁이부자들' 홈페이지에
'10억 달성기' 게시판이 있다.
이 게시판의 글 1개씩 읽으며 정리해보자
*본: 본 것(글 내용 자체 요약)
*깨: 깨달은 점(글 읽고 깨닫게 된 것들)
*적: 적용할 점(글 읽고 내 삶에 적용해 볼 점들)
이 3가지를 중심으로 정리해보면 좋다.
여기에 있는 글들만 다 필사해도
삶을 대하는 태도, 투자에 대한 관점 등
많은 것들이 바뀔 것이다.
나 또한 투자공부 초기에
이를 통해 정말 많은 도움을 얻었다.
그리고 이 칼럼 필사를 다 하면
독서에 30분을 투입하는 것으로
하루의 시간 활용을 변경하자.
마지막으로 '시세조사'다.
실질적 메인 활동이다.
하루 1시간은 투자해보자.
아마 처음엔 익숙하지 않아서
1시간을 해도 얼마 못한 느낌이 들 수도 있다.
그러나 시간이 지날수록
점점 기능적으로 익숙해지면서
이를 잘하게 될 것이다.
모든 일들이 처음엔 어렵지만
시간이 지나면 점점 익숙해지는 것처럼..
방법은...아래 글로 대체한다.
https://weolbu.com/s/F9JHD1BI4o
지금 소개하는 방법 자체가
소극적, 베타투자이기 때문에
투자 대상은 서울, 수도권으로 한정한다.
이때 수도권은 '강남접근성 1시간 내'로 본다.
즉, 강남역까지의 대중교통(지하철) 접근성을 보면 편하다.
(위 단지는 예시일 뿐이다.)
지방투자도 충분히 돈 벌 수 있지만,
좀 더 실력자의 영역이라 생각한다.
하루 1시간 30분 투입도
겨우 할 수 있는 분들께
굳이 추천하진 않는다.
서울 수도권 투자는 주식으로 치면
미국 S&P500 ETF에 장기투자하는 것이다.
대신, 기대 수익률은 ETF 장기투자보다
훨씬 높을 수 있을 것이다.
전세금을 레버리지할 수 있기 때문이다.
즉, 예를들어 3억의 자금이 있다고 하면
(1) S&P500 ETF에 3억 넣고 10% 상승하면 3천만원 수익이다.
(2) 서울 아파트를 8억에 매수해 전세를 5억에 세팅한 다음
이 아파트가 10% 상승하면 8천만원 수익이 발생하는 것이다.
투자 대상이 똑같이 10% 상승했지만
수익금은 달라지는 것이다.
이것이 레버리지 효과다.
보통의 레버리지(대출)는 이자를 내야 한다.
그런데 유일하게 이자를 내지 않는 대출이
바로 전세보증금이다.
이를 잘 활용해 보기를 바란다.
물론 그만큼 리스크도 더 클 수 있기 때문에
이에 대비하고 버텨낼 수 있기 위해
독서와 강의도 함께 추천하는 것이다.
만약 6개월 이내로 투자할 충분한 종잣돈이 있고,
투자하기를 희망한다면
현재 비규제지역들 중 강남과 가까운 곳들을 중심으로
시세조사를 하면 될 것이다.
그게 아니라면 현재
토지거래허가구역으로 묶인 곳들도
함께 시세조사를 하며
투자를 준비하자.
언제 해제되어도
투자할 준비를 갖추기 위함이다.
그렇게 매일 시세조사를 하다보면
서울 수도권 아파트 가격에 대한
감을 잡을 수 있을 것이다.
그러다 문득
'어? A단지와 B단지가 같은 값이면 A단지가 더 낫지 않나?'
이런 생각도 들게 될 날도 올 것이다.
이게 바로 '저평가'의 개념이다.
시장엔 늘 가격의 왜곡이 존재한다.
그래서 분명 가치가 다른데도
가격이 같은 상황이 매번 존재하는 것이다.
그러면 결국 현재는 가격이 같으나
추후 가격 차이가 발생하는 일이 생기는 것이다.
위 글의 방법대로
하루 1시간씩이라도
꾸준히 시세조사를 해보자.
'하지 말아야할 것'들도 간단하게만 정리해보자.
절대 조급한 마음에 '무지성 투자'하지 말자.
현금이 녹아내린다니, 원화 가치가 계속 떨어진다니...
우릴 조급하게 하는 뉴스는 차고 넘친다.
그렇다 해서 아무거나 막 사면 안된다.
내가 투자한 자산의 가치에 대한
확신, 신뢰가 없다면
이 자산이 제 가치를 찾을 때까지
버텨내기가 매우 힘들기 때문이다.
가격이 계속 안 오르면 '내가 잘못샀나?'
가격이 떨어지면 '내가 잘못 샀구나!'라고
생각하게 될 것이다.
그 다음 스텝은 안봐도 알 수 있다.
'손절...'
최소한의 공부를 통해서라도
내 자산에 믿음을 가지고 지켜내자.
유튜브의 단지 추천,
전문가의 미래 시장 전망
이 2가지에 의존해서도 안된다.
위와 같은 이유다.
나 스스로 공부하고 가치를 알아야
잘 보유해 낼 수 있다.
타인의 의견에 의존하여 결정하면
결과 자체는 좋을 수도 있다.
운 좋으면 여러 번 좋을 수도 있다.
그러나 결국 고꾸라질 수밖에 없다.
마치 오징어게임처럼...
1번이라도 삐끗하면 죽는거다.
기본적으로 아파트 투자는
전세금을 레버리지하는
규모가 큰 투자이기 때문이다.
내가 투자 대상의 가치를 잘 모르면
급변하는 시장 상황, 가격 변동에
견디지 못할 가능성이 매우 높다.
재미로 그러한 컨텐츠들을 볼 순 있겠지만
이를 본인의 투자 의사결정에 반영하진 않기를 바란다.
힘들게 모은 돈일 것이다.
타인에게 그 돈의 미래를 맡기지 말고
나 스스로 공부하고 결정하여
내 노력에 그 돈의 미래를 맡기자.
P.S.
이 글을 쓴 나는 아파트 '알파투자자'다.
3년 넘게 주당 30~40시간씩 쏟아부으며
전국을 매주 임장 다니며 공부를 하고
실전투자도 하며 경험도 쌓아가고 있다.
내 직장이 주 40시간 근무니까
사실상 본업에 쏟는 만큼
투자공부에 쏟고 있는 것이다.
그러나 모두가 이렇게 할 순 없음을 안다.
그럴 필요도 없다고도 생각한다.
각자의 가치관에 따라 사는 거니까.
그렇다고 아무 공부도 없이 막 사기엔
아파트 투자는 너무나 큰 돈이 들어간다.
기본이 억 단위니까...
그러니 최소한의 공부는 하시고
노후대비를 위한 투자를 하길 바라는 마음에
이 글을 쓰게 되었다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
