[동그라미동산] 경기도 수지구 역세권 신축, 10/15 규제 직전 할 수 있었던 투자 후기 #2/2 (지방 물건 매도 후 갈아타기)

안녕하세요 동그라미동산입니다~!

오늘은 올 해 7월 지방 물건 매도 계약 후에

10/15 규제 전 수도권 1호기 투자하는 과정에 대해서 

작성해보게 되었습니다~

<떠나간 내집마련 단지들>

올 해 7월 제가 내집마련으로 선택한 단지들은

9월 이직으로 예정된 서울 3급지와 경기도 2급지 

두 지역의 구축 단지들이였는데

7월까지 지방 물건 매도 계약이 되지 않아

주담대를 받을 수 있는 조건이 되지 않았고

매임을 먼저 반복적으로 다니면서 사장님들과 소통했습니다.

서울 3급지와 경기도 2급지에

가격이 아직 눌려있었던 구축들이 있었기에

두 지역을 오고 가면서 적당한 가격의 매물을 보러 다녔고

미리 알아놓은 매물들로 “자유를 향하여” 멘토님께 매코를 받아

물건이 적당하다는 결론을 받았습니다.

하지만 지방 물건 매도 전 주에

매코로 정했던 괜찮았던 물건들이 모두 계약되었고

지방 매도 가계약이 되자마자 다시 부동산에 달려갔으나

5천 이상 높아진 매물 호가에 좌절하면서

6/27 대책 후를 보면서 더 기다리게 되었습니다.

잘한 점 : 꾸준히 매물을 보러다니고 부사님과 소통했다.

잘못한 점 : 가격을 예측하고, 저평가된 다른 단지로 내려가지 않고 기존 단지에만 집중했다.

적용할 점 : 보던 단지가 날아가면, 하위 생활권까지 보면서 다른 저평가된 매물을 찾아 기회 잡기

하지만 8월이 다 되어가도록 호가는 더 떨어지지 않고

조금씩 올라가는 모습이였고,

저는 상황을 보면서 투자도 같이 고민해야겠다고 생각하여

종잣돈 n.5억에 맞는 투자단지들까지

임보 결론에 전수조사를 통해 작성하게 되었습니다.

평일에도 퇴근 후에 내집마련 단지들과 투자로 가능한 단지들을 종종 다니면서

투자로 보는 단지들이 입지적으로 아쉬운 마음이 들었으나

그래도 단지들을 손에 놓지 않으려 노력했습니다.

잘한 점 : 플랜 B까지 생각하여 단지들을 손에 쥐고 있으려 노력했다.

잘못한 점 : 투자 방향을 명확히 설정하지 않아 목표가 분산됐다.

적용할 점 : 기회가 날아가면, 다시 목표 설정을 분명히하여

하나의 결론에 집중하기

<다시 투자를 위한 결론>

9월이 되도록 내집마련과 투자로 목표가 분산되다 보니

적극적으로 눈에 불을 켜고 나설 정도가 되지 않았고,

더더욱이 급매를 잡는 실력도 되지 않아

답답한 상황이 반복되었습니다.

내집마련 물건들을 하염없이 기다릴 수는 없었기에

조장튜터링과 돈독모에서 제 상황을 말씀드렸는데,

“빈쓰” 튜터님, “재이리” 튜터님께서

지금 가진 종잣돈이면, 경기도보다는 서울을 보라고 하셨고

추석 연휴 전에 무조건 투자하라고 기한을 주셨습니다.

결국 저는 투자로 다시 방향을 전환하면서

혼자서 해결할 수 없다고 판단하였고

9월 열중반 조장님이셨던 

“감사의 열쇠” 님께 도움을 요청했습니다.

조장님은 매물을 더욱 깊숙이 보고 

뾰족하게 지역을 가져가라 하셔서

서울 4급지 중의 3개의 지역구로 추려서 

3~4개의 단지들을 집중적으로 다니게 됩니다.

10월 추석 연휴 전후로도 꾸준히 다니면서

하루 종일 다니면서 투자 물건을 찾았으나

투자로 가능한 물건이 없어 부사님들께

물건 나오면 바로 연락달라고 말씀드리면서 나오기 일쑤였습니다.

그러던 중 10/15 규제가 터졌고, 서울 수도권이 전반적으로 묶이면서

더 허탈해진 마음을 감출 수는 없었으나

규제로 묶이게 된다고 하더라도

실거주로 마련해서 투자를 지속해나가면 된다고 생각했습니다.

잘한 점 : 방향과 방법에 대하여 선배분들께 물어보려고 노력했다.

규제 후에도 지속하는 방향을 찾으려 노력했다.

잘못한 점 : 투자 물건을 좁히면서 지역을 더 뾰족하게 다니지 않았다.

적용할 점 : 결론이 정해졌다면 top 3 정도의 단지를 추려서 매물과 주변 부동산을

깊게 파면서 상황과 급매 파악하기

<규제는 대응의 영역>

또한 토허제 지정일인 20일까지 남은 5일 동안에라도

할 수 있는 최대한 해보자 하고 생각하여,

기존 단지들 뿐만 아니라 투자금이 5천 정도 더 들어가는

단지들까지 거의 모든 부동산에 

3일 동안 쉬지 않고 전화를 돌리기 시작했습니다.

그러던 중 10/17 금요일에 수지구에서 가격이 그동안 꽤 올라서

이전 투자 결론 상 1등 단지였으나 한동안 보지 않았던

수지구의 역세권 신축 단지 사장님께서

미국 집주인분이 수지 대장 단지를 매수 후에

잔금 위해서 급하게 내놓은 물건이 있다고 하셨습니다.

저는 처음 전화드린 사장님이였는데,

사장님은 저에게 원하는 가격을 부르라고 했고

기존 호가보다 6천 가까이 내려서

조정해보겠다고 했습니다.

저는 당일에 바로 집을 보러 갔고

단지의 가장 언덕에 있는 동이였으나

단지뷰가 보이면서 안정적인데다가,

풀옵션으로 빌트인 김냉, 인덕션, 시에 등 갖추어져 있어서

세입자 맞추기에도 안정적일 것이라 판단했습니다.

전세대출도 받는 조건을 가져가고 싶어서

처음에는 집주인분이 먼저 전세계약을 해주실 수 있냐고 물어보았는데,

사장님은 아예 ‘잔금 전 선등기’ 조건을 제시하여

집주인에게 말해보겠다고 했습니다.

잔금 전 선등기란

잔금 지급 전에 소유권 이전 등기를 먼저 하는 것으로,

보통 매도인이 세금이나 상속 등 매도가 필요한 기간이 정해져있어 

빨리 팔아야할 때 쓰는 조건이며, 매도인에게는 리스크가 클 수 있으나

근저당 설정, 특약 등으로 헷지할 수 있는 등기 계약입니다.

미국 집주인은 롯데캐슬 골드타운 잔금이 내년 초라 워낙 급한 상태였고 

타국 멀리서 한국의 갑작스러운 규제로 인해 

매도가 안 될 것이라 초조하여 

중도금을 1억 정도 높여서 받는 조건 하에 

6천 내린 가격에 선등기 조건까지 승낙하였고, 

저는 선등기를 통하여

3개월 후 들어올 임차인이 전세대출까지 받을 수 있는 조건으로

1층 실거래 가격보다도 저렴한, 

호가보다 6천 낮은 금액에 매물을 계약하게 되었습니다.

잘한 점 : 조급한 상황에서도 투자금을 5천정도 더 넓혀서 

가능한 단지 사장님들께 모두 전화 걸었다.

적극적인 일잘러 사장님을 찾으려 노력했다.

반성할 점 : 더 적극적으로 투자를 위한 전임을 미리 하면서 선배님들 말씀대로 서울 지역의

단지들에서 기회를 찾지 못 했다.

<전세는 최대한 빨리>

매수 계약 후 전세는 바로 그 다음주에 오신 세입자분과 계약했습니다.

기존 생각한 금액보다 2천 정도 저렴한 금액이였으나

제 물건이 언덕 위에 있는 비로얄동이기도 했고

세입자분이 현금 전세로 들어오신다고 하여

선등기라는 조건이 미래에 법적인 리스크도 가져갈 수 있기에

선등기 조건을 특약에서 없애면서

기회가 온 대로 바로 계약을 진행하였습니다.

월부에서 2년 여간 치열하게 나 자신과 씨름하고

기준에 맞는 물건을 찾기 위해 매진했던 것과 무색하게

약 일주일 여만에 미국에 계신 매도자분들과

영상통화로 계약하면서 웃으며 잘 마무리했던 투자였습니다.

이번 규제 전에 물건을 매수했던 많은 투자자분들을 보면서

저도 마찬가지로 연일로 몰입하는 경험을

저도 모르게 하게 되었던 것 같습니다.

투자가 안 될 것 같지만 그래도 전화나 계속 돌려볼까해서

시작했던 전임이 옆에 단지, 그 옆에 단지까지 반복되고

여기 부동산에서 저기 부동산까지 모두 해보자로 바뀌면서

그동안 쌓여왔던 가치와 기준이 행동으로 나올 수 있었다고 생각합니다.

지방 물건 매도 방법과 내집마련 단지들을 통해

투자까지 이어질 수 있게 해주신 자향 튜터님 감사합니다! 

투자에 대한 방향 잡아주신

빈쓰, 재이리 튜터님 정말로 감사드립니다~!

매물을 보는 법과 적극적으로 급매 물건까지 찾아내는 법을

알려주신 감사의 열쇠 조장님 감사드립니다~!! 

임장 중에 제 고민을 들어주시고 결론 선명하게 해주신

잠구르미 조장님, 아임업이님, 야채기사님 감사합니다~!

그리고 지방 물건을 매도하러 내려가면서

보았던 3천만원의 손실을 수도권에서 더 싸게 매입하자고 다짐했던

약속을 지킨 나 자신에게 감사합니다.

이번 투자로 절대가로는 서울 물건들보다 저렴하다고 말하기는 어려우나

투자금 대비 다음 상승장까지 서울 물건급으로

장기적인 가치가 있다는 확신 하에 

오래 가져갈 수 있는 시스템 투자의 초석이 되어줄 것이라 생각합니다.

매년 투자와 경험을 발판삼아 더 성장하고

동료들을 도울 수 있는 뾰족한 알파 투자자가 되겠습니다.

감사합니다~!