[열반기초반 89기 68조 산성비] 2주차 너바나님 강의 후기

안녕하세요 

젖은낙엽처럼 끝까지 살아남기가

원씽인 산성비 입니다

이번강의는 항상 너바나님이 강조하시는

투자원칙. 저환수원리를 정리해주셨습니다

내가 투자했던 경험을 통해 어떠한 것을 잘 지켜서 했고,

투자원칙을 내가 망각하고 살고 있었던 건 아닌지

복기하는 시간이 되었던 것 같습니다.

투자를 잘하는 사람은 메타인지를 잘합니다.

내가 잘치는 공이 뭐지? 이거 내가 쳐야하는 공인가?

내가 투자를 잘하는 사람일수록 이걸 쳐야하는지 말아야하는지를 잘 압니다.

살면서 많은 기회는 옵니다.

그중에 가치가 있는 곳에 투자를 할줄 알아야 합니다.

자본주의에서 투자실력을 키우는 것은

향후 10년 동안 평균 수익률을 높이는 것입니다.

여기서 가치가 있는 것은 바로 수요가 많은데 공급이 없는 것

그리고 저평가 된 것입니다.

자신만의 투자원칙을 가지고 신념을 가지고 해야합니다.

베타투자는 최소 1년, 알파투자는 최소3년의 기간을 갖고 전념해야 합니다.

이렇게 시간을 넣어서 성장해야만 도박,투기를 하는 투자활동에서 벗어납니다.

저평가할때 가장 중요한 것은 바로 

비교평가 입니다.

비교평가 할수 있는 매물이 많으면 많을수록

저평가된 매물을 찾을수 있는 확률이 매우 커집니다.

실패하지 않은 투자를 할수 있는 확률이 커집니다.

이를 위해 필요한 것

임장과 임보입니다.

임장을 다니면서 임보를 쓰면서 정리를 해나가면

자연스럽게 가치를 판단하는 눈이 길러집니다.

두번째로 중요한 것은

환금성입니다.

현금화 할수 있는 것을 투자해야 합니다.

오피스텔,도시형 생활주택,아파트가 될수 없는 빌라,

그리고 아파트 중 나홀로 아파트, 

더 나아가 저층,탑층 물건들은 환금성이 매우 떨어져서 조심해야 합니다.

세번째는 수익률입니다.

모든 투자에서 레버리지를 가지고 투자를 해야 수익률이 커집니다.

하지만 다른 투자물건에는 없는 것이 부동산 투자에는 있습니다.

바로 전세를 끼고 하는 투자

무이자로 레버리지 투자를 할수 있다.

그리고 그 레버리지한 것도 추가로 나중에 환급까지 받습니다.

전세끼고 투자하는 것은 다른 어떠한 투자물건이 없습니다.

안할 이유가 없는 투자입니다.

네번째 원금보전 입니다.

바로 잃지 않아야 합니다.

수요가 있고 가치가 있다면

(즉 입지독점성이 있는지)

현재 매도해서 손실을 보지 않을수 있다면

가져가야 합니다.

하지만 그 지역에 공급이 많다면, 

조심해야 합니다. 특히 지방에서는 더욱 중요합니다.

매수시 꼭 중요하게 봐야 하는것이 

적정 전세가율 이상의 부동산을 매수해야 합니다.

그리고 앞으로 전세가가 오를수 있는 부동산을 매수해야 합니다.

보유를 한다는 것은 가치있는 부동산을 오르지 않더라도 가져가야 하는 것입니다.

가치있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버티는 것

매우 중요합니다.

가치가 있는데 아직 사람들에게 관심이 없는 물건을 찾는 것이 중요합니다.

주식이든 코인이든 부동산이든

마지막으로 리스크 관리 입니다

가장 큰 투자 리스크는 바로 역전세 입니다.

어려울 때, 이때만 잘 버티면 또 좋은 시기가 옵니다.

역전세를 대하는 자세입니다.

지방 투자시는 반드시 입주물량 3년내 확인을 해야 합니다.

저의 경험이 정확히 이걸 못해서 였구나를 깨달았습니다.

천안투자를 했던 당시, 임장,임보에 집중했고

그에 맞춰 입지가 괜찮은 곳에 투자했습니다.

하지만 지방은 공급이 중요하다는 것을 다소 간과했던 것 같습니다.

공급은 그 지역의 공급도 중요하지만 주변 연계된 지역의 공급도 중요합니다.

천안은 아산과 굉장히 밀접하게 연계되어 있습니다.

제가 투자했던 24년까지만 해도 천안에 공급은 그리 많지 않았습니다.

하지만 25,26년 계속적으로 아산에 공급이 들어오는 상황이었습니다.

어느정도 생각은 했지만 실제 투자금을 넣고 지금 매도나 전세재계약을 하는 시점에

뼈저리게 깨닫습니다.

사람들의 수요가 없습니다. 특히 입지가 좋을지라도 신축이 아닌 구축은

더더욱 외면 받습니다. 이를 중요하게 생각하지 않은 저의 패착입니다.

지금 하루하루 피가 마르게 매도자이든 전세자이든 찾고 있습니다.

낮출수 있는 최대로 낮췄지만 안나갑니다.

이번 경험을 잘 해결한다면 저는 너바나님의 절대적인 원칙 저환수원리 중

원금보전, 그리고 리스크 관리는 확실히 알 것 같습니다.

투자의 원칙과 기준이 정말 중요함을 다시 깨닫게 해준 강의였습니다.

너바나님이 강조하시는 저환수원리라는 원칙은 불변합니다.

하지만 그 안에서 기준들은 상황에 따라 변합니다

그 기준들을 항상 예의 주시하여, 불변하는 원칙에 맞춰 앞으로도 투자를 

잘 이어나가는 독립된 투자자가 되겠습니다.

마지막으로 너바나님의 말씀

부동산 전망을 맞추려 하는게 맞을까요?

우리는 절대로 미래를 전망할수 없습니다. 

찰리멍거가 얘기했듯이 우리는

나쁜파도가 오든 좋은파도가 오든

그 시장에서 잘 헤엄칠수 있게 준비만 하면됩니다.

시장안에서 나의 asset을 파킹해 두고 

미래를 기다리십시오.

최악은 투자를 안하는 것입니다.

아무런 리스크를 지지 않으려는게 최악의 리스크 입니다.

누군가는 주저할때 

누군가는 도전합니다.

not  완벽주의 but 완료주의

진짜 부자의 의미: 재산이 많은사람

부자가 되고 싶으면 자산을 쌓으세요.

좋은 강의 해주신 너바나님 감사합니다.