[열중반 48기 독서 4권하고 투자근6 성장할 조 네건] 2주차 강의 후기

안녕하세요

끝까지 살아남을 투자자 네건입니다.

이번 2주차 강의는

투자 과정 중 가장 핵심 중 하나인 전세빼기 관련 내용이었습니다.

과거의 저를 포함해서

1호기라는 목표를 가지고 공부를 하다보면

‘매수’라는 과정에만 집중하는 것 같습니다.

하지만 우리가 하는 투자는

전세 레버리지를 활용하는 방식으로

매수 보다도 전세빼기가 핵심입니다.

가격은 어떻게 설정하는지

기간은 어떻게 가져가야할지

보유하는 상황에서는 어떤 일들이 벌어질 지

운용하면서 리스크를 관리하는 방법 등

전세와 관련된 모든 내용을 총 망라 해주신 것 같습니다.

들으면서 제대로 알지 못하고 있었던 부분이나

주변 동료들에게 도움이 필요했으나 모르고 있어서

도움을 주지 못했던 부분들에 집중하며 들을 수 있었습니다.

적용해야 할 것들이 무수히 많지만

모든 과정을 외우려기보다

어떤 상황과 케이스들이 발생할 수 있는지 이해하고

필요한 상황에서 교안을 펼쳐보며

대응해 나갈 수 있도록 그리고 동료분들께 도움이 될 수 있도록

나아가겠습니다.

1. 전세빼기의 시작 : 나의 상황 + 시장 상황을 이해하기.

나의 재정적인 상황에 있어서

잔금을 칠 수 있는지 없는지,

그리고 현재 전세 물량 상황은 어떤지

어느정도 가격선에서 거래되는지에 대한 이해가

전세 빼기의 기초 단계입니다.

그저 단지 안에서만 단순히 최근에 얼마에 실거래가 찍혔으니,

요즘 공급도 없고 전세 물량도 없는거 같으니,

최고 실거래가 기준 만큼은 받을 수 있지 않을까?

라는 단순한 논리로 투자를 점검하고 고려하지 않겠습니다.

단+생+공의 규칙을 지키면서

내가 하려는 투자인지 제대로 이해하고 준비하고 진행하겠습니다.

2. 주인전세 : 매매 특약/전세 특약/금액 모두 합의된 상태로 가계약금 쏠 것

최근 조건부 전세 대출로 인해

세낀 물건과 주인 전세라는 조건이

규제를 피해가며 투자할 수 있는

좋은 대안이 되었습니다.

하지만 그 조건들로 매수를 진행할 때

어떤 상황들을 조율하고 명확히 지켜나가야 할지에 대해서는

스스로 깊게 고민해보지 못했던 것 같습니다.

특히나 주인 전세의 경우

그냥 제일 편하고 전세가도 높여서 받을 수 있는 좋은 방법.

이라고만 생각했지 디테일하게 어떤 부분을 확인하고

특약으로 협의하며 진행해야할지 다시 한 번 점검할 수 있었습니다.

3. 갱신권 관련 생각을 다각도로

세낀 물건에 관해서는 갱신권 사용유무를 늘 확인해왔습니다.

다만, 만기일자와 갱신권을 쓸 수 있네 없네만 고려하고

깊게 들어가서 그럼 이후에 어떤 상황들이 벌어질지는 고민이 부족했습니다.

예를 들어

갱신권을 사용한 물건이라서 만기가 되면

현재 시세대로 금액을 올려받을 수 있겠구나. 정도만 생각했었는데,

사실 갱신권을 사용한 상태라면 만기를 채우지 않더라도

언제라도 세입자가 나갈 수 있고,

그 시기가 공급상황과 맞물린다면 리스크로 작용할 수 도 있겠다는 것을 배웁니다.

모든 리스크를 햇지하며 투자할 수는 없겠지만,

이러한 이후 상황들을 충분히 고려하고 대응할 수 있는지의 여부를 체크하며

투자를 진행해 나가겠습니다.

4. 계약의 해제는 중도금 전까지 중도금 없으면 잔금 전까지. 갈아타기시 활용

최근들어 유독 동료분들께서

매매/전세 거래를 하면서 계약취소가 잦아진 것 같습니다.

거래를 하기로 했던 내용들이 파기되면

그 이후의 투자 과정들도 영향을 받게 됩니다.

따라서, 이 과정을 지켜나갈 수 있는 방법으로

중도금이라는 장치가 있다는 것을 다시 상기합니다.

중도금을 받게되면 이후부터는 계약을 취소 할 수 없다는 것을 기억하고,

추후 갈아타기를 하는 상황에서 매도 물건에 대한 리스크를 햇지하며

안전하게 자금을 확정적으로 마련하고 진행할 수 있도록 해보겠습니다.

5. 법인 임차인. 전세권 설정 + 특약 기재

전세권 설정에 대해서 전전세를 줄 수 있는 것이라고 

막연하게만 알 고 있었던 것 같습니다.

그러다 보니 그저 전세권 설정은 안좋은 것이라고 생각했고,

그로 인해 어떤 상황들이 펼쳐지는지는 깊게 생각해보지 못했습니다.

하지만, 법인 임차인을 받거나 여러 상황에서

전세권 설정이 발생할 수 있고,

특약 사항을 잘 기재함으로서 충분히 리스크를 햇지할 수 있다는 것을 배웁니다.

6. 보유 리스크 관리. 전세 보증금에 대한 욕심. 선택.

우리는 오래 투자를 해야 하고

그렇다면 필연적으로 하락장을 경험하게 됩니다.

그리고 역전세 또한 경험할 수 밖에 없는 구조인데,

그에 대한 리스크를 고려하며 전세 보증금을 설정해야함을 배웁니다.

대세 하락장에서도 역전세로 보증금을 뱉지 않았던 튜터님의 사례처럼

너무 무리하지 않게 전세금을 올리지 않는 것이 중요하고,

소액 투자자로서 전세금 상승으로 투자금 회수가 다음 투자로 이어지는 만큼

전세금을 올릴 수 있는 상황에서는

리스크와 기회비용이라는 것을 동시에 고려하며

적정 수준으로 올려서 활용할 수 있도록 하겠습니다.

7. 임대인이라는 것. 누군가에게는 소중한 꿈을 키워가는 곳. 부자 그릇을 키우는 시간을 만들어 나가자.

현재 저의 세입자 분들은

개인 필라테스를 운영하시는 원장님도 계시고

올해 결혼을 하는 신혼부부도 있습니다.

제가 부동산 투자를 통해 꿈을 꾸고 있는 것 처럼

내 집에 살고 있는 사람들도 꿈을 꾸고 있다는 것을 기억하겠습니다.

사소한 것에 연연해 하지 않는 부자 마인드를 가지고,

나의 이득만을 취하기 위해 공부하는 것이 아니라

함께 꿈을 이뤄나간다는 생각으로 투자를 이어나가겠습니다.

많은 분들이 막연한 두려움을 갖는 부분이기도 하고

투자하면서 가장 걱정스러운 부분인 전세빼기에 관련해서

A to Z 모든 경험을 녹여주시고 가르쳐 주신 양파링 멘토님께 진심으로 감사드립니다.

고생 하셨습니다..!