[열중48기 부4님7ㅖ약하시조 디오a]2주차 강의후기

안녕하세요
경제적 자유를 꿈꾸는 dream of 디오a입니다.

이번 2주차 강의는 한 마디로 “투자의 끝은 매수가 아니라 전세 세팅까지”를 제대로 박아준 시간이었습니다.
그동안은 ‘사고 나면 전세 맞추면 되지’라고 막연하게 생각했던 부분이 있었는데, 이번 강의를 듣고 나서는 전세 세팅이 투자 수익률과 리스크를 결정하는 핵심 의사결정이라는 걸 확실히 인지하게 됐습니다.

“집을 사는 게 투자가 아니라, 전세를 빼야 투자가 끝난다”

강의에서 가장 인상 깊었던 말은
“투자를 앞두신 분들은 매수 사는 게 투자가 아니라는 걸 꼭 아셔야 된다”는 부분이었습니다.

대부분 투자를 ‘매수’로 끝내버리는데, 실제로는 전세를 어떻게 세팅하느냐에 따라

• 내 투자금 회수 속도가 달라지고
• 리스크가 커지기도 하고
• 다음 투자로 갈 수 있는 ‘시간’ 자체를 뺏기기도 한다는 점이 너무 현실적으로 와닿았어요.

그래서 이제는 물건을 볼 때부터
“이 집은 전세가가 얼마에 맞춰질까?”
“잔금 전에 임차인을 구할 수 있을까?”
이 질문이 투자 판단의 앞단에 들어가야겠다고 느꼈습니다.

전세 세팅은 ‘유형’부터 나눠야 전략이 나온다

강의에서 좋았던 건 전세 세팅을 그냥 “세입자 구하기”로 보지 않고,
내 상황과 시장 상황에 따라 유형을 나눠서 접근해야 한다고 정리해준 점이었습니다.

• 잔금이 가능한 상황인지
• 잔금이 안 되는데 전세를 먼저 맞춰야 하는 상황인지
• 아예 임차인을 승계(주인 전세 포함)하는 상황인지

이게 다르니까 매매 잔금 기간 협상부터, 비용 계산, 리스크 대응이 완전히 달라진다는 걸 정리가 됐습니다.

특히 “잔금이 안 되는데 전세가 안 빠지면 위험하다”는 말이
그냥 경고가 아니라 내가 물건을 고를 때부터 고려해야 할 조건이라는 게 크게 남았습니다.

전세가 조정은 ‘감’이 아니라 ‘비용 계산’

전세가를 조정할지 말지의 판단은 결국
내가 버티는 비용을 계산할 수 있어야 한다는 부분이 인상 깊었습니다.

전세가가 안 맞춰졌을 때
이자(마통/대출), 중도상환수수료, 시간 지연 등…
이게 실제로 얼마인지 숫자로 알면 “얼마를 깎아야 빨리 나갈까?”도 판단이 되는데,
이걸 모르고 “조금만 더 버텨볼까” 하다가 결국 최저가로 빼는 상황이 온다는 이야기가 너무 현실이었어요.

조건부 전세대출 제한 = 전세 세팅이 더 어려워진 게 아니라, 더 ‘정교’해져야 한다

조건부 전세대출 제한이 나오면서
대출 실행일에 소유권 이전되면 안 된다는 조건 같은 디테일들이
전세 세팅을 ‘운’이 아니라 계획과 협상, 체크리스트 싸움으로 바꿔놨다는 느낌이었습니다.

특히 주인 전세/승계 물건은
가계약 단계부터 기존 임차인과 어떤 계약 관계가 있었는지를 확인해야 한다는 부분이
“계약은 디테일이 생존이다”를 다시 깨닫게 했습니다.

내가 꼭 적용해보고 싶은 점

1. 매수 전부터 전세 시나리오를 3개로 그려보기

   • 잔금=전세잔금 매칭 가능?
   • 잔금 먼저 치고 전세 세팅이면 버티는 비용은?
   • 승계/주인 전세면 기존 계약관계는 안전한가?

    

2. 가계약 전에 체크리스트 고정
   • 등기부(갑/을), 근저당 말소 특약
   • 기존 임차인 만기/갱신청구권/묵시적 갱신 여부

   • 조건부 전세대출 가능한 구조인지(소유권 이전 타이밍 포함)

      

이번 강의는 전세 세팅이 “어렵고 번거로운 과정”이 아니라

투자자가 반드시 가져야 할 무기라는 걸 체감하게 해줬습니다.

이제는 매수를 결정할 때부터
“이 집은 전세가 어떻게 맞춰질까?”를 같이 그리면서,
전세 세팅까지 마무리하는 진짜 투자자 흐름으로 가보겠습니다.

긴시간동안  전세셋팅에 대해서  모든걸 알려주신 양파링멘토님께 다시한번 감사합니다!!