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책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2026

저자 및 출판사 : 제네시스박

읽은 날짜 : 25.12.셋째주

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #상승도미노 #트로피자산 #일시정지이론

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

본것

프롤로그

현재 시장을 움직이는 근본적인 동력은 대한민국 내부가 아니라 외부, 특히 미국에서 불어오고 있다. 글로벌 관세 전쟁이 전 세계를 뒤흔들며 인플레이션의 파도를 일으키고 있는 것이다. 관세 인상은 수입물가 상승으로 곧장 이어지고, 생활비 전반이 오르는 상황 속에서 사람들은 다시 실물자산을 찾기 시작했다.

인플레이션은 실물자산 가격을 밀어 올리고, 떨어진 금리는 자산 매입의 진입 장벽을 낮춘다. 가격 상승을 자극하는 두 요인이 맞물린 것이다. 어느 쪽으로도 도망칠 수 없는 조건 속에서, 서울 부동산의 방향은 사람들의 소득 수준과 무관하게 이미 정해져 있다.

과거 몇 년에 걸친 누적상승률을 보면 강남과 강북의 움직임은 유사했다. 따라서 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 ‘상승 도미노’다.

PART1. 2025 부동산 시장 돌아보기

• 슈퍼사이클을 넘어 상승 도미노로

역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 많은 요인이 서울 부동산 상승 태세를 가리키고 있었다. 당시 시장 참여자 다수는 눈치채지 못했지만 강남 지역은 심지어 신고가를 경신하거나 그에 준하는 가격으로 상승 중이었다. ‘슈퍼사이클’의 초입에 진입한 것이다.

2026년을 앞둔 지금 시점에서 시장 참여자가 인지해야 할 사실은 크게 두 가지다. 서울 부동산 ‘슈퍼사이클’의 흐름은 여전히 지속되고 있다는 점, 그리고 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트 지역으로 확대되는 ‘상승 도미노’의 가능성이다.

• 강북 아파트 상승 도미노의 시작

2025년 2분기 노도성 지역 거래량은 2022년 1분기 이후 최대치를 기록했으며, 이는 대표적인 상승 도미노의 서막으로 해석할 수 있다.

• 서민 주거의 받침판, 빌라 시장 분석의 중요성

PART2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 시장

1. 전국 아파트 매매 시장 동향

• 전국 아파트 매매 시장 트렌드: 서울 중심 회복세와 지역별 격차

광주의 경우 가격은 2023년 1분기 저점 대비 2025년 2분기 2.8% 하락을 기록하며 저점에서 회복하지 못한 모습이다

상승세를 보인 지역을 구체적으로 살펴보면 서울(20.1%)을 필두로 경기(10.1%), 인천(8.2%), 세종(7.8%) 순으로 회복세가 이어지고 있다.

• 매매가격 트렌드: 59㎡ 이하 소형 평형의 상승

특히 최근 전용면적 59㎡(18평) 이하 소형 평형이 ‘국평(국민 평형, 84㎡)’을 대체하는 새로운 표준으로 자리 잡고 있으며, 이는 자산 방어 성격이 강한 투자 수요층의 선호가 반영된 것으로 보인다.

• 거래량 트렌드: 서울과 지역 부동산 시장의 확연한 온도 차

서울은 과거부터 현재까지 상승기에는 전국 평균 이상으로 거래량이 늘고, 하락기에는 비교적 적게 줄어드는 구조를 보였다. 이러한 비대칭적 거래 패턴은 서울 부동산 시장의 안정성과 회복탄력성을 뜻하며, 투자자들에게 서울은 일종의 ‘방어적 선택지’로 작용한다.

• 서울 부동산 시장 트렌드: 서울 전역과 수도권 일부 신도시로의 슈퍼사이클 확산

고가지역(강남)에서 시작된 반등이 서울 전역으로 확산하고, 이후 도미노처럼 인근 신도시로 퍼지는 전형적인 슈퍼사이클 전개 방식을 보인다.

2. 신도시 아파트 매매 시장 동향

신도시로는 《부동산 트렌드 2025》에 이어 서울과 인접한 김포시, 남양주시, 파주시, 의정부시, 고양 일산 동·서구, 성남 분당구, 평촌, 용인 수지구 8개 지역을 분석해봤다.

• 뚜렷해진 분당·수지 중심의 신도시 아파트 시장 회복세

한편 신도시 중 강남 접근성이 좋은 지역에서는 상승이, 그 외 지역은 정체(혹은 아주 완만한 상승)가 예상된다.슈퍼스타 경제학이란 (상대적) 고가지역 가격은 가파르게 상승하는 반면, 그렇지 않은 지역은 정체 혹은 완만한 상승을 보이며 시장 양극화가 일어나는 현상을 일컫는다. 이제 지역별로 구분해 구체적인 가격 흐름을 살펴보자.

• 분당·일산: 극명한 가격과 거래량 차이
• 평촌·수지: 유사한 회복 패턴
• 김포·남양주: 여전한 혼조세

Q. 남양주 역시 2023년 1분기 바닥 대비 4.8% 가격 상승으로 김포보다 낮지만, 거래량에서는 뚜렷한 회복 신호를 보내고 있다. 거래량 선행 회복은 향후 남양주의 가격 상승이 김포보다 빠를 가능성이 크다는 점을 시사한다.

• 의정부·파주: 정체의 지속
• 신도시 부동산 매매 시장 인사이트

신도시마다 가격 회복력이 확연히 다르다. 강남에서 가까운 지역의 가격 회복력이 크다. 반대로 강남에서 먼 지역은 상대적으로 정체 혹은 완만한 상승이 예상된다.

3. 서울 아파트 매매 시장 동향

• 강남3구 거래가격 사상 최고치 경신
• 2025년 2분기, 강남3구를 넘어선 노도성 거래량

노도성이 서울에서 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있는 만큼 6·27 대책 이후의 관망세가 언제 시장으로 유입될지가 회복의 관건이다.

4. 서울 아파트 시장 상승 도미노 예측(4개 권역별 매매, 전세 시장 심층 분석)

• 확연히 벌어지는 권역별 회복 속도

현재 서울 아파트 매매 시장에서 가장 주목할 만한 현상은 1권역과 2권역에서 나타나는 W형 회복 패턴의 완성이다. 이들 지역은 2022년 하반기에 첫 번째 바닥을 형성한 후, 2023년 초중반 반등을 시도했으나 정책 불확실성과 금리 인상 우려로 재차 하락했다. 그러나 2023년 하반기부터 본격적인 2차 상승이 시작되면서 전형적인 W형으로 우측 날개를 그리며 이전 고점을 돌파하는 단계에 진입했다.

서대문구·중구·종로구·동대문구 등 3권역 지역들은 완만하지만 지속적인 상승세를 유지하고 있다. 특히 이들 지역은 합리적인 가격대와 높은 도심 접근성을 바탕으로 실수요자들에게 꾸준한 관심을 받고 있다.

권역별 회복 속도 차이는 다양한 요인에 기인한다. 특히 이 현상은 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 가진 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과로 보인다.

5. 서울 교육 지역 분석(목동vs여의도 최고의 선택지는?)

• 목동: 체계적 교육 시스템의 완성체

목동의 진정한 강점은 중학교 학군에 있다. 영재학교, 과학고, 서울권 4대 외고, 전국 선발 자사고 진학생을 대치동 다음으로 많이 배출한다. 또한 양천구와 강서구뿐만 아니라 인근 우수 중학교 자원을 흡수하고 있다. 고등학교 역시 명덕외고, 강서고, 양정고, 명덕고, 목동고, 진명여고, 한가람고 등 전국 100위권 일반고가 9개나 있어 다양한 선택지를 제공한다.

• 여의도: 소수정예 교육의 숨겨진 보석

PART3. 서울 빌라 시장 정밀 분석

1. 서울시 빌라 시장 주요 동향

• 왜 빌라 시장을 주목해야 하는가

이제 가구수를 기준으로 살펴보자. 서울 전체 429만 가구 중 아파트에 거주하는 가구는 183만 가구로 43%에 해당하는 반면, 비아파트 거주 가구수는 246만 가구(57%)로 아파트를 능가한다.

• 매매 시장이 급감하는 이유

최근 빌라 시장에서 나타나는 가장 큰 특징은 매매 비중 급감과 임대 비중 증가다

• 폭발적인 반전세 전환의 의미

임대 거래 건 중 반전세는 꾸준히 증가해 2025년 현재 전세(약 40%)와 비슷한 수준이며 순월세(약 20%)에 비해 압도적으로 많다.

2. 빌라VS아파트 시장 비교

빌라 거주자가 1인 가구 위주로 재편되는 양상을 보여주는 단초 중 하나는 초등학교 학생 수다. 빌라 밀집 지역 소재 초등학교 학생 수가 아파트 단지 인근 초등학교 학생 수보다 빠르게 줄고 있다. 아파트와 빌라 시장의 역할과 균형이 서서히 무너지는 모습이다.

3. 동일 지역 내 아파트와 빌라 시장 비교

• 역삼2동·대치4동 사례 비교

2022년 하반기 급락 이후 회복세에도 차이가 나타났는데, 아파트의 경우 2022년 4분기 저점부터 2025년 2분기까지 약 39.2% 상승한 반면 빌라의 경우 동기간 10.3% 상승하며 아파트 대비 매우 약한 회복세를 보였다.

역삼·대치권 빌라 전세가격상승률을 서울 전체 빌라 전세가격 흐름과 비교하면 역삼·대치권 빌라의 전세가격상승률이 상대적으로 높다.

다만 빌라는 투자수익률 관점에서는 아파트에 못 미친다. 빌라 가격상승률은 대략 아파트 가격상승률(매매가격)의 절반에 못 미친다.

PART4. 2026년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 글로벌 충격파와 한국 부동산 시장

• 한 치 앞을 모르는 글로벌 정치·경제

계엄령 발효 직후 국내 주식 시장은 급격한 하락세에 직면해 거래일 기준 사흘 만에 코스피는 5.68%, 코스닥은 9.52% 폭락하며 약 144조 원에 달하는 돈이 증발했다.

정부는 충격을 완화하기 위해 금리 인하 및 유동성 공급 등 완화적 금융 정책으로 급히 전환했다.

• 관세 전쟁과 월세 폭등의 상관관계

대표적 실물자산인 부동산이 인플레이션 헤지 수단으로 주목받는 이유다. 부동산의 이러한 특성은 시장의 수요를 자극하며 결국 가격 상승 압력으로 이어진다. 인플레이션이 부동산 시장에 미치는 영향을 살펴보면 수요 측면에서 가장 먼저 반응하는 부분은 ‘임대료’다.

월세가 급등하면 부동산의 ‘임대수익률’이 상승하면서 부동산 투자 매력도를 끌어올린다.

• 금리 인하를 통한 경기 활성화
• 인플레이션과 금리 인하의 어색한 공존

2. 서울 주택 시장 양극화, 슈퍼스타 단지의 출현

• 슈퍼스타 단지 출현의 필연성

이런 현상은 특히 부동산 시장 대세 상승 초기에 생긴다.

• 서울 아파트 시장과 슈퍼스타 경제학

세대당 평균 가격’은 그 단지가 시장에서 어느 정도의 자산가치를 갖는지 보여주는 핵심 지표

슈퍼스타 단지는 그저 비싼 주택이 아니라 시장 참여자들 사이에서 ‘소유 그 자체’가 의미를 갖는 일종의 트로피 자산(Trophy Asset)으로 인식된다. 실거주나 투자 목적 외에도, 희소성과 상징성으로 소유자의 사회적 지위와 경제적 우위를 과시하는 ‘지위재’로 소비되는 것이다.

• 양극화가 심화되는 서울 아파트 시장

서울 아파트 시장에서 단지 간 격차는 시간이 갈수록 커지고 있으며, 일시적인 가격 조정이나 단순 공급 확대만으로는 해결하기가 쉽지 않다. 브랜드, 학군, 조망 등의 요소가 고가 아파트 단지의 가치를 떠받치며, 이들은 점점 더 안정적이고 강한 자산으로 자리 잡고 있다

3.강남 아파트 신고가에 가려진 거대한 수요

• 60억 신고가는 허상일 뿐이다

서울시 전체에서 거래된 30평대 아파트 중윗값은 12억 1,000만 원으로 60억 원과 비교하면 20% 수준이다. 또한 서울시 25개 구 중에서 아파트 거래량이 압도적으로 많은 노원구 중윗값 역시 60억 원의 13~14%수준인 8억 1,000만 원이다.

거래 비중이 크고 사회초년생과 3인 가구가 선호하는 25평대 가격은 더욱 낮다. 2025년 2분기 서울 전체 20평대 아파트 중윗값은 8억 9,000만 원이며 강남구는 21억 5,000만 원, 노원구는 5억 9,900만 원이다. 물론 경제적 여건에 따라 서울시와 노원구 중윗값도 상당히 큰 금액일 수 있으나, 현실적으로 어느 정도인지 함께 살펴보자.

예를 들어 2022년 서울시 1인당 평균 근로소득은 4,851만 원이었다. 부부가 맞벌이로 일하는 가정의 연 소득은 대략 1억 원이라 가정하자.

그리고 20평대 중윗값 아파트(8억 9,000만 원)를 사면서 4% 이자(30년 만기) 주택담보대출을 받는다고 치자. LTV는 대개 60%로, 8억 9,000만 원 주택이면 약 5억 3,000만 원까지 대출이 가능하다. →3.6억 필요

서울시 25평 중윗값 아파트(8억 9,000만 원)를 매입할 경우, 주거비로 월 250만 원까지 부담할 수 있는 가구가 원리금 균등상환대출을 이용하면 매달 약 253만 원을 부담하게 된다.

노원구 소재 25평 중윗값 아파트는 더욱 부담이 없다. 만약 6억 원 아파트를 매입하려고 한다면 대출 가능 금액은 3억 6,000만 원(6억 원×60%)이다. 이 경우 이자는 다음과 같다. →2.4억필요/원리금 균등상환: 매월 172만 원 지불

4.현재도, 앞으로도 공급이 문제다

• 전국 아파트 입주 물량 절멸

공급 축소 현상은 서울시, 경기도, 6개 광역시 등 전국에 걸쳐 일관되게 나타나고 있다.

• 구조적인 공급 부족에 시달리는 서울시
• 권역별 편중으로 더욱 심각해진 서울 아파트 공백

종합하자면 2026년부터 2029년까지 공급될 서울시 아파트 총물량 약 3만 3,000세대 중 동부권에서 나오는 물량(약 2만 세대)이 3분의 2 수준이다. 서부권은 인구 대비 저조한 물량이 나올 것으로 예상된다.

첫째는 2029년까지 공급 급감이 지속된다는 사실이고, 둘째는 서울 권역 내 입주량의 현격한 차이가 시장에 차별적 영향을 줄 것이라는 점이다.

• 빌라마저 턱없이 부족한 서울시

현재 서울시는 ① 아파트 미래 입주 물량, ② 아파트 현재 착공 물량, ③ 빌라 현재 착공 물량 모두 급감하는 상황을 겪고 있다. 이러한 공급 측면의 구조적 문제는 경기 상황과 상관없이 시장에 영향을 미친다.

전세사기 여파가 큰 와중에도 어쩔 수 없이 빌라에 살고자 하는 수요층이 있는 한, 공급 절벽으로 인해 빌라 전·월세(임대) 가격 상승 압박이 생길 것이다. 또한 그중 일부는 ‘이 가격으로 빌라에 사느니 아파트에서 살겠어.’라고 마음먹으며 아파트 전·월세 시장으로 이동할 수 있다. 빌라 임대차 시장에서 아파트 매매 시장으로 바로 이동하기에는 월등히 많은 자산과 주택담보대출 이자 지급을 위한 월 소득이 필요한 만큼, 우선은 아파트 전·월세 시장으로 이동할 가능성이 크다.

5. 전세 방어력으로 읽는 부동산 시장

• 전세의 놀라운 인플레이션 방어력

Q. 다시 말해 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다. 게다가 전세는 보통 2년, 길게는 4년 단위로 계약이 갱신된다. 앞으로 물가가 오를 것이라는 ‘기대 인플레이션’이 있으면 그 전망을 전세가격에 미리 반영할 수 있다. 따라서 이 주기는 집주인에게 자산가치를 높게 설정할 기회를 준다.

• 현실을 따라잡지 못하는 물가 통계
• 전세상승률, 인플레이션을 앞서다

결론적으로 현실적인 전세가격 연간상승률(5.22%)은 물가상승률(2.3%)을 2배 이상 상회한다.

앞선 내용에서 보듯 2020~2022년 코로나 팬데믹 기간을 제외할 경우 전세가격 그래프에서 일직선 우상향 패턴이 나타났다. 2022년처럼 매매가격과 전세가격이 동반 대폭락한 시기를 제외하면 실질적으로 서울시 아파트 전세가격이 전년 대비 하락한 경우는 거의 없다. 사실 이는 투자자 관점에서 놀라운 사실이다. 투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트라는 것이다.

그리고 상태가 멀쩡한 아파트 매매가격은 일반적으로 전세가격보다 낮을 수 없다. 즉, 전세는 매매의 강력한 하방 저지선 역할을 한다는 것이다. 매매 대비 전세가율이 괜히 있는 것이 아니다.

6. 서울 부동산 시장의 상승 도미노

강남3구가 강북3구보다 대체로 ‘먼저’, 그리고 ‘높은’ 수익률을 보이지만 2015년, 2018년, 2020~2021년에는 강북3구의 실질수익률이 강남을 넘어섰다.

PART5.서울시 16개 대장 단지 상세 리포트

1. 권역별 아파트 단지 포트폴리오 분석

• 서울 일시정지 이론

‘서울 일시정지 이론’이라 불릴 만하다. 이는 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나, 실제로는 일시정지에 불과하다는 것이다. 또한 정부는 2025년 6월에 부동산 대책을 발표하고, 3개월도 되지 않은 9월에 또 한 번 강화한 대책을 발표했다. 이는 서울 부동산을 대책만으로 쉽게 잡을 수 없다는 사실을 반증한다.

앞선 설명처럼 저가 단지는 6·27 대책의 무풍지대이며, 고가 단지에 대한 실수요(특히 현금 동원력이 큰 계층의 수요)가 존재함을 볼 수 있다.

이처럼 주요 단지들은 지역과 이슈에 따라 상이한 움직임을 보인다. 전반적으로는 정책 충격 이후에 시장이 멈춘 것처럼 보이지만 본질가격은 지속되는 패턴을 유지하며 ‘서울 일시정지 이론’의 현실 적용 가능성을 뒷받침하고 있다.

2. 서울시 대장 단지 가격 정밀 분석

PART6. 2026년 부동산 가격 대예측

1. 서울 아파트 가격 시나리오

서울시 전체 거래량에서 강북권 비중이 점차 커지고 강남권 비중은 감소하면서, 시장이 강북권의 영향을 받는 상황이 만들어지고 있다. 이에 따라 서울시 아파트 시장은 2~5% 사이의 상승세를 보일 것으로 예측된다.

2. 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

느낀점

• 인플레이션은 실물자산 가격을 밀어 올리고, 떨어진 금리는 자산 매입의 진입 장벽을 낮춘다. 가격 상승을 자극하는 두 요인이 맞물린 것이다. 어느 쪽으로도 도망칠 수 없는 조건 속에서, 서울 부동산의 방향은 사람들의 소득 수준과 무관하게 이미 정해져 있다.
• 권역별 회복 속도 차이는 다양한 요인에 기인한다. 특히 이 현상은 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 수요자들이 트로피 자산 성격을 가진 프리미엄 매물에 집중 투자한 결과로 보인다.
• 과거 몇 년에 걸친 누적상승률을 보면 강남과 강북의 움직임은 유사했다. 따라서 앞으로 주목받을 핵심 이슈는 강남권의 상승세가 강북권으로 전이되는 ‘상승 도미노’다.
• ‘서울 일시정지 이론’이라 불릴 만하다. 이는 서울의 부동산 가격이 하락하는 것처럼 보일 수 있으나, 실제로는 일시정지에 불과하다는 것이다. 또한 정부는 2025년 6월에 부동산 대책을 발표하고, 3개월도 되지 않은 9월에 또 한 번 강화한 대책을 발표했다. 이는 서울 부동산을 대책만으로 쉽게 잡을 수 없다는 사실을 반증한다.

→ 가격을 받아들이기만 했지 거시 경제와 이유에 대해서 생각해보지 못했다. 인플레이션과 금리 완화로 자산가격이 상승하면였다. 그 중에서도 자산을 이미 갖고 있거나 유동성 접근이 상대적으로 쉬운 고소득층 먼저 한강벨트 지역에 트로피 자산을 매수하면서 상급지 단지들의 가격이 먼저 오르고, 계속 상승중에 있다. 그 흐름은 주변으로 퍼져나가고 있으며 정책과 규제가 나올 때마다 사람들은 일시정시 상태로 관망세가 된다. 이런 흐름이 24년부터 현재까지 계속 반복되고 있다. 공부이전에 그저 조급한 마음과 불안한 마음이 가득했었는데, 자산 가격이 오른다고 급한 마음보다는 현상의 이유를 알고 공부하여 자산을 취득하는 과정이 필요하다. 

적용할 점

기본적인 거시 경제 개념 책으로 정리 → 기사 읽으면서 동료들과 이야기 나눠볼 것.