기존 세입자 재계약, 갱신청구권 행사 여부

안녕하세요. 이전에 질문했던 내용에서 좀 더 상황을 업데이트 해서 

궁금한 부분에 대해 질문하고자 합니다.

이번 10월 15일 규제 발표 이후 10월 17일에 제가 오랫동안 관심을 두고 보던 단지를 매수했습니다. 

해당 단지는 4급지에 준공 약 30년 된 구축 아파트로 리모델링은 되어 있지 않지만 구조가 탄탄하고 

로얄동·로얄층이라 추후 리모델링을 계획하며 고민 끝에 매수 결정을 내렸습니다.

현재 상황 

• 10월 17일 계약서 작성/ 12월 1일 잔금 및 소유권 이전 완료/ 전세입자 계약 만료 시점 26.05.06

   

• 기존 세입자는 현 단지에서 10년 이상 거주해왔으며, 그동안 묵시적 갱신 또는 매도자·부동산을 통한 표준계약이 아닌 개별 합의 형태로 전세 계약을 연장해 온 것으로 보입니다.

• 매도자가 2024.05.06.에 세입자와 재계약을 체결하면서 기존 전세금 5.3억에서 3천만 원을 인하해 5.0억으로 계약을 했고, 소유권(25.12.01) 이전 후 세입자분께 다가오는 재계약 의사를 확인한 결과, 세입자께서는 2년 더 거주할 의향이 있으며 갱신청구권을 행사하겠다고 밝혔습니다. 세입자께서는 지난 10년 동안 갱신청구권을 행사한 적이 없다고 말씀하셨으나, 해당 전세계약서 특약에는 “임대차 계약갱신요구권에 의한 사용을 종료하고 연장 계약을 동의함”이라는 문구가 포함되어 있습니다. 세입자께서는 이 ‘연장 계약’이 곧 갱신청구권을 다시 발생시키는 것으로 해석하신 것으로 보입니다.

   

• 저희 입장에서는 리모델링이 전혀 되어 있지 않은 단지 특성상, 전체 리모델링을 먼저 진행한 뒤 전세금을 상향하여 신규 세입자를 받는 것이 좋다고 생각하지만, 전세계약 만료 시점이 소유권 이전일로부터 6개월이 채 되지 않아 신규 세입자의 전세 대출에 제약이 있을 수 있고, 저희도 2월 출산을 앞두고 있어 리스크를 감당하기 어려운 상황입니다. 이에 따라 기존 세입자와 약 2년간 추가 거주(재계약)하는 방안을 우선 고려하고 있습니다. (2년 후에는 리모델링 후 새 세입자를 들이고 싶습니다. )

   

제가 고민하는 점과 질문

1. 2024.05.06. 체결된 재계약은 법적으로 갱신청구권 행사로 보아야 하는지

   아니면 갱신청구권과 무관한 합의 재계약으로 보는지 궁금합니다. 이런 경우 세입자 말대로 갱신청구권을 

   쓰는게 맞는걸까요?

    

2. 특약 문구의 “갱신청구권에 의한 사용을 종료하고 연장 계약을 동의함”은 일반적으로

   갱신청구권을 이미 사용(소진)했다는 의미인지,아니면 갱신청구권을 행사하지 않고 연장했다는 의미로 해석해야할까요? 

3. 만약 기존 세입자가 임대차보호법상 갱신청구권을 더 이상 행사할 수 없는 경우, 이후 2년 거주를 전제로 계약을 진행할 때 ‘신규계약’으로 체결하는 것이 맞는지, 아니면 갱신청구권과 무관한 ‘상호 합의에 의한 재계약’ 형태로 진행하는 것이 일반적인지 궁금합니다. 실무적으로 어떤 방식이 분쟁 소지가 적은지도 조언 부탁드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.