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너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요~!
여러분들의 임장 길잡이가 되어드리고픈
워렌부핏입니다 💪
단지임장 할 때 경험이 적은 분들께서
놓치기 쉬운 세 가지에 대해 설명드리려 합니다.
이번 글의 키워드는
#위치 #입지 #질문
세 가지입니다.
여러분들의 고민
다들 단지임장을 하다보면 아래와 같은 고민을 하신 적이 있으실 거예요.
“분명 이 단지가 저 단지보다 연식도 좋고 관리도 잘 되어있는데 왜 싸지? 저평가인가?”
“이 단지는 엄청 낡고 주차장도 없는데 왜 이리 비싼걸까?”
“단지임장 체크리스트 분명 열심히 했는데 남는게 없네…”
“단지임장 끝나면 대체 뭘 남겨야 하는걸까?”
이 글을 읽으면 얻게 되는 것
여러분들이 이 글을 끝까지 읽게되시면
앞서 하셨던 고민들을 충분히 해결하실 수 있게됩니다.
- 단지임장 할 때 눈에 보이지 않는 가치 파악하는 방법을 배우게 됩니다.
- 단지임장 하나로 해당 생활권의 선호 요소를 파악할 수 있게 됩니다.
- 단지임장하며 무엇을 남겨야 할지 배우게 됩니다.
그러면 한 번 끝까지 집중해서 읽어주세요😃
단지임장시 놓치기 쉬운 것 1
“위치”
단지임장을 할 때면 보통 단지 자체의 상품성을 파악하기 위해서
동간 거리는 어떤지, 조경이나 관리상태는 어떤지,
주차는 널널한 편인지, 주차장은 엘베로 연결이 돼있는지 등
아주 열심히 사진 찍고 기록하곤 합니다.
동일한 생활권에 위치해있는
A단지와 B단지가 있습니다.
분명히 임장한 바로는
B단지는 연식이나 세대수 측면에서 상품성이 더 좋은데
실제 호가나 시세 흐름을 보면
낡은 구축 단지가 더 우수한 경우가 있습니다.
이건 바로 ‘위치’에 대한 부분을 놓쳤기 때문입니다.
A,B단지는 안양과 의왕의 경계에 위치한
각각 인덕원센트럴푸르지오, e편한세상인덕원더퍼스트 단지입니다.
두 단지 모두 지역 내에서 선호도가 있고
기본적으로 인덕원역은 강남까지 30분만에 접근 가능한 역입니다.
앞으로 월판선, GTX호재 등으로 교통입지가 더 개선되는 곳이죠.
그런데 A단지는 인덕원 역까지 충분히 도보로 접근할 수 있는 반면
B단지는 반드시 버스를 타야하고,
아침 출근시간에 이로 인해 역까지만 기본 20분이 잡아먹힙니다.
지난 장 까지는 ‘그럼에도 불구하고’ e편한의 상품가치가
워낙 뛰어났고 연식의 힘이 살아있었기 때문에 시세 흐름이 더 우수했습니다.
하지만 건물가치는 점점 낡아가고 이제는 그보다
땅의 가치가 돋보이는 시기가 점점 다가오고 있습니다.
앞으로의 흐름은 두고 볼 일이겠죠😃
정리하면,
단지임장할 때, 단지 자체만 보기보다는
지도를 열어
- 내가 현재 있는 이 단지의 위치가 어디인지
- 출퇴근하거나 상권 이용하기 좋은 위치인지 아닌지
- 주요 역이나 직장까지는 어떻게 이동하는지
- 사람들이 좋아하는 요소가 많은 생활권에 있는지
- 한강이나 공원같이 사람들이 좋아하는 요소가 주위에 있는지
- 고속도로나 쓰레기장, 하수처리장같은 비선호 요소는 없는지
등등 종합적으로 판단 해보는 것이 정말 중요합니다.
단지임장하며 상품성만으로
단지의 가치를 파악해서는 안된다는 사실을
기억 하시면 도움이 될 거라 생각합니다 😃
단지임장시 놓치기 쉬운 것 2
“입지”
한 가지 더 놓치기 쉬운 것이 바로 입지적인 요소입니다.
입지라고 함은 보통 직장,교통,학군,환경을 의미하죠.
이중에서 환경적인 부분은 단지임장만으로 충분히 파악하실 수 있을 거라 생각합니다.
이번 글에서는 학군을 예시로 들어보려고 하는데요,
다만 학군과 관련한 부분은
단지임장 전 임장보고서를 미리 꼼꼼하게 써놓고 가지 않는 한
현장에서 바로 파악하기 쉽지 않습니다.
제가 단지임장 할 때 반드시 하는 것이 있는데요,
하나는 초등학교까지 거리를 파악하는 것이고
다른 하나는 비슷한 위치에 비슷한 연식임에도 불구하고
시세 차이가 극명히 갈리는 단지를 파악하는 것입니다.
"분명 C라는 단지는 D와 위치도, 연식도 비슷한데
대체 왜 C단지가 이렇게 비쌀까?"
라는 생각을 하는 것이죠.
위치와 연식이 비슷한데 시세가 크게 다른 경우는
구축의 경우 용적률 차이, 시공주체 (민간,공공), 브랜드 등
다양한 요소가 있겠지만
학군이 영향을 주는 경우가 꽤 많습니다.
비슷한 위치임에도
어떤 단지는 초등학교까지 길을 건너냐 건너지 않느냐 차이로
시세가 5천만원정도 차이 나기도 합니다.
초품아 단지는 신학기에 전세 수요가 상당히 많기도 해요.
또 학군이 중요한 지역에서는
특정 학교에 배정되는 단지냐 아니냐에 따라서도
상당히 가격차이가 크게 납니다.
예시를 들어볼게요.
분명 실제로 임장한 바로도 그렇고
연식적인 부분으로 인해 상품가치는 확실히 두산위브가 좀 더 낫습니다.
하지만 시세는 오히려 두산위브가 저렴한 상황입니다.
이런 경우 가격적인 왜곡이 있을 수도 있겠지만,
이유가 무엇일지 생각해보는 것이 중요합니다.
C단지는 행정구역이 안양시 동안구 평촌동이고
D단지는 의왕시 내손동으로 되어있습니다.
평촌은 유명한 학군지이며, 그중에서도 대안중은
평촌의 메인 중학교 외에도 엄마들이 매우 좋아하는 중학교입니다.
메인 학군지에 위치하지 않더라도
평촌동이라는 이유 하나로 평촌학군에 배정될 수 있다는
크나큰 장점이 있어 바로 옆에 있는 단지보다 선호도가 높습니다.
지방에도 이런 경우가 상당히 많은데요,
대전 서구 둔산동에 위치한 단지들이 대표적 예시입니다.
실제로 임장해보면 모두 연식도 비슷하고 상품성도 크게 차이나지 않습니다.
그럼에도 둔산의 3대장이라 불리는 크목한(크로바, 목련, 한마루)은
한밭초에 배정된다는 이유로 주변 단지에 비해 압도적 시세를 형성합니다.
입지분석을 하지 않았더라도
현장에서 단지임장하고 시세를 보거나
단지 내에 위치한 외제차나 사람들의 수준을 보면
‘어, 이 단지 뭐지?’ 하는 것을 캐치할 수 있습니다.
그러면 이 단지가 왜 이리 비싼건지
역으로 추정해볼 수가 있는 것이죠.
즉, 단지를 임장하고 나서 시세를 입혀본 뒤
내가 생각한 것과 시세가 다르다면
그 이유가 무엇인지 위치, 입지 관점에서
생각해보는 것입니다.
단지임장시 놓치기 쉬운 것 3
“질문”
마지막으로 가장 중요한 사항입니다.
단지임장을 하고나면 해당 단지의 장점과 단점
그리고 단지의 특징을 남겨야 하는데요,
그중에서도 앞서 말씀드린 위치와 입지, 그리고 시세를 연결지어
생각하다보면 반드시 궁금한 점이 생길 수밖에 없습니다.
“왜 A단지가 B단지보다 더 비쌀까?”
“내가 볼 땐 좋아보이는데 왜 이렇게 쌀까? 저평가인가?”
“별로인 단지 같은데 왜 여기 단지를 사람들이 선호할까? 왜?”
와 같이 조금은 뭉툭한 질문도 있을 거구요.
"A는 역까지 멀지만 단지도 좋고, 안에 사람들도 부티나는 느낌이네?
그렇다면 역세권 구축 B단지보다 A단지를 사람들이 더 선호할까?"
“C단지는 단지 상태도 그렇고 주차장도 없어서
살기 엄청 불편할 것 같은데 시세가 왜 이러지?
시 OO학교에 배정되는 것 때문에 그런걸까?”
“D단지는 E단지보다 조금 오래된 느낌이지만 상권이랑 백화점이
바로 근처에 있네. 슬세권이라 뒤쪽에 있는 신축보다 더 시세가 높게 형성된걸까?”
등등 단지를 임장하며 본 상품성에
나아가 위치와 입지를 입혀보고
그리고 시세와 연결지어 궁금한 점을 상세히 남기면 됩니다.
이렇게 단지임장 하게되면
처음엔 속도가 느리고 오래걸릴지 몰라도
- 해당 지역에서 사람들이 선호하는 요소를 명확히 파악할 수 있게됩니다.
- 단지임장하며 궁금한 점들이 전화임장과 매물임장 시 질문 소재로 이어지고 이를 통해 단지 선호도를 더 뾰족하게 이해하게 됩니다.
지금까지 단지임장 시
반드시 보고 남겨야 할 세 가지
위치, 입지, 질문에 대해 알아보았습니다😃
다음 글에서는 위치, 입지를
단지임장하며 현장에서
조금 더 효율적으로 파악하는 방법에 대해
소개드리도록 하겠습니다!
임장에 대한 디테일과 꿀팁을
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃
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