안녕하세요 꼬미아버지입니다.
오늘은 새벽보기님의 칼럼필사입니다.
√ 요약 및 적용할 점
투자의 원칙 특히 잃지 않는 투자의 원칙은 무엇인가
가치보다 싼 자산을 사고 기다려서 가치에 맞는 혹은 가치보다 높게 매도하는 것이다.
→ 수익이 났는가? 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가? 를 생각하며 매도를 해야하고 항상 잊으면 안되는 투자원칙
세금을 자처해서 많이 내라는 것이 아니다.
하지만 언젠가 다주택으로 나가야만 의미있는 자산을 쌓을 수 있다.
지금 당장은 허들이 있어도 언젠가는 마주할 취득세 중과를 너무 겁내할 필요는 없다.
종부세도 같은 관점으로 본다.
→ 취득세와 종부세가 무서워서 다주택자를 지양하기 보다는 큰 자산을 쌓아가기 위해서 언젠가 넘어야할 벽이다. 그렇기 때문에 취득세 종부세를 알면서도 들어갈만한 가치가 있는지 판단하고 투자해야한다.
새벽보기_'지방보다 서울, 다주택보다 2채(feat.취득세)'보다 훨씬 중요한 투자 원칙(2024.7.15)
1년에 한 채 방식대로 중소도시에 2채를 했는데, 최근엔 좋은 것 2채가 더 나은 것 같아요.
다음 투자부턴 취득세가 12%인데 확실히 벽으로 느껴지고요.
따라서 내년에 매수 2년이 되는 1호기를 매도하고 서울 or 광역시 투자를 하려는데 어떤지요?
수익이 애매한 지방 물건 매도하고, 서울 투자를 준비 중입니다. 매도를 어떻게 하면 될까요?
지난 주에 Q&A 질문을 받아보니
위와 같은 질문이 많았다.
이 질문은 재작년 수도권이 하락했을 때부터
많이 받은 질문이었다.
재작년 말부터 작년 1분기까진
역전세로 인해 투자자들은 여력이 없어서
이런 질문은 작년 하반기쯤부터
새로 진입한 투자자로부터 많이 받았다.
왜 새로 진입한 투자자에게 받았을까?
앞뒤 상황을 보자
20년 코로나 유동성+임대차법은
부동산 시장에 이전에 경험하지 못한 유동성을 경험하게 해주었다.
전세계 자산 시장이 코로나 유동성으로
가격 최고치를 찍었는데
거기에 임대차법까지 거들은 부동산 시장은
지역별 개별시장이라는 부동산 특성을 무색하게
한 방향으로 움직이게 만들었다.
전국의 모든 아파트는
20년에 전세가 말랐고, 전세+매매 폭등을 했으며
이는 21년, 22년 초까지 최고 금액을 찍게 했다.
이전에 수도권은 이미 14년부터 본격 상승했었기에
좀더 싸다고 생각되는 지방으로 투자자금은 갔고
대한민국 거의 모든 아파트가 오르고 나서야
22년 말에 역대급 폭락을 하였다.
서울은 약2배-4배 가량을 했다가
-30% 수준이 되었기에
투자를 꿈꿀 수 없었던 상황에서
다시금 가격이 싼 수준이 아니냐는
이야기들이 나왔고
23년 1분기에 저점을 다지는 거래가 나오면서
다주택이 아닌 취득세에 영향도가 없는
무주택, 1주택자들의 투자가 가능하게 되었다.
+21년에 임대차법의 영향으로
전세 폭등 = 작아진 투자금으로
1-2채 투자했던 투자자들도 본인 물건을 매도하고
서울 물건으로 갈아탈 수 있는 환경이 조성되었다.
가치가 높다고 여겨지는
수도권에 기회가 왔다고 생각하면
당연히 투자하는 것이 맞다.
나도 예전 내집마련 강의를 할 때
내집 마련도 좋지만
수익금, 수익률로 최대로 할 수 있는
2주택까진 꼭 했으면 한다고
말해왔기 때문이다.
큰 방향은 분명히
수도권, 특히 우량자산인
서울 아파트를 매수하는 것이 맞다.
다만 만사를 제쳐두고
매도가 1순위는 아니다.
내가 아는 투자의 원칙은 그것이 아니기 때문이다.
투자의 원칙
특히 잃지 않는 투자의 원칙은 무엇인가
가치보다 싼 자산을 사고 기다려서
가치에 맞는 혹은 가치보다 높게 매도하는 것이다.
다시
가치보다 ‘싼’ 자산을 사고 ‘기다려서’
‘가치게 맞는’ 혹은 ‘가치보다 높게’ 매도하는 것이다.
이 투자 원칙은 잊어버리면 어떻게 될까?
인내심이 사라진다.
거북이가 아니라 토끼가 될 수 있다.
단기적으론 불을 보듯 뻔해보이는 것들도
조금만 시간이 지나면 모든 상황이 바뀌기도 한다.
너무 상황 변화에 일희읠비하면서
깊은 검토 없이 스탠스를 바꾸면
노력은 노력대로 하고
결과는 결과대로 없을 수 있다.
+거북이가 되어야만 돈을 버는 것은 아니다.
다만 우리가 하는 투자는 기다리는 투자이다.
기다리지 않으면 어떤 자산이든
가치에 맞게 혹은 가치보다 높게 매도할 수 없다.
서울 아파트 역시 마찬가지이다.
가격이 쌀 때는 사도 된다.
지금도 서울 아파트 중에 오르지 않은 것을
잘 골라서 사면 가격이 싼 수준의 아파트도 많다.
하지만 만약 좋은 아파트라면 현재는 가격이 올라버린
비싼 아파트를 추격 매수하면 어떻게 될까?
싼 지방 아파트를 팔고 비싼 서울 아파트를 사는 격이다.
그럼 싼 지방 아파트가 가치를 찾아가도
비싼 서울 아파트가 가치를 찾아가면 어떻게 될까?
투자원칙을 비싼 돈과 기회비용을 배우게 될 것이다.
마음 한켠엔
차라리 그렇게라도 투자원칙을
빠르게 배워서 더 큰 손실 없이
투자원칙을 뼈에 아로새기라고 말하고 싶을 만큼
투자원칙은 너무 중요하다.
투자원칙을 모르는 사람은 없지만
그것을 진실의 순간에서
지키는 사람은 정말 극소수이며
그 진실의 순간에서
어떤 선택을 하냐에 따라
내가 그동안 쌓아올린 자산이
2배가 되기도 하고
한 순간에 zero가 되기도 한다.
오해하지 마시라.
매도해도 된다.
하지말라는 것이 아니다.
다만 매도를 하기 전에
내 지방 아파트는 가치보다 싼지 비싼지
내가 사려는 서울 아파트는 가치보다 싼지 비싼지를
먼저 생각해보고 매도를 하기 바란다.
비록 지방 아파트가 싸더라도
서울 아파트가 더 싸기 때문에
지방 매도하고 서울 매수하는 상황이 되어야 한다.
그것이 투자원칙에 걸맞는 행동이며
바보 같아도 투자원칙을 지키는 것이
단기적으론 돈을 적게 버는 것 같아도
장기적으론 돈을 많이 버는 것임을 나는 확신한다.
+이런 경험이 없는 사람이
이 투자 원칙을 처음부터 잘 실행하기는 매우 어렵다.
나 또한 수업료를 내면서 배운 것이기 때문이다.
수업료를 내지 않기 위해 공부하는 것은 맞다.
그러나 수업료를 내야만
경험해야만 알 수 있는 것들도 분명히 존재한다.
부디 작은 수업료로
경험할 수 있는 것들을 경험하길 바라는 마음에서
이 글을 쓴다.
++다주택에서 2주택으로 투자 방향이 바뀌는 것도 같은 차원이다.
2주택 운용으로 투자 방향이 바뀌는 이유는
현재 정책이 2주택까지 취득세 중과가 되지 않기 때문이다.
2주택 취득 후 다주택으로 나아가야한다.
다주택은 대부분 시간에서 취득세 중과였다.
그것이 현재는 12%라는 말도 안되는 세율이었을뿐
이전에도 4%였다. 지금도 6%로 중과 완화를 이야기 하지 않나(물론 움직임X)
세금을 자처해서 많이 내라는 것이 아니다.
하지만 언젠가 다주택으로 나가야만
의미있는 자산을 쌓을 수 있다.
지금 당장은 허들이 있어도
언젠가는 마주할 취득세 중과를
너무 겁내할 필요는 없다.
종부세도 같은 관점으로 본다.
잊지마라.
자산을 성처럼 쌓아야
30억, 40억, 50억을 갈 수 있다.
취득세, 종부세를 겁내면
그런 성을 쌓을 수 없다.
마블에 나왔나,
큰 힘엔 큰 책임이 따르듯
큰 자산엔 큰 세금도 따라간다.
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