안녕하세요 :)
최근 토허제 해제 기대감에 대한 기사가 몇 번 나왔습니다만
부정적인 시각이 큰 것 같습니다
앞으로 토허제가 해제될 가능성은?
토허제는 기본적으로 지역 자체를 규제로 묶는 것 입니다
부동산 규제 3종 세트인 대출, 세금, 규제지역 중 하나 입니다
지정된 규제지역이 해제되기 위해서는
시장 침체와 가격 하락이 선행되어야 합니다
지난 23년 초 규제 지역이 해제 됐을때는
'오랜기간 상승한 가격에 대한 피로감' + ‘수개월 이어진 거래 절벽’ + ‘미국의 급격한 금리 인상'(자이언트 스텝, 빅스텝 기억나시나요? ㅎㅎ)이 겹쳐 잠실 아파트가 25% 가까이 빠졌던 시점이었습니다
10.15 토허제가 지정된지 2달이 지난 지금은 어떤가요?
- 가격: 나와 있는 호가는 최근 실거래 대비 비싸게 나오는 경우가 많습니다. 토허제 때문에 물건이 없어 오히려 가격이 떨어지기 어려울거라고 생각하는 분들도 많습니다.
- 거래: 물건 개수도 거래량도 많이 줄었지만 하락에 대한 공포분위기가 생기고 있진 않습니다. 지난 하락장을 돌아보면 최소 6개월 이상의 거래절벽이 이어져야합니다
- 금리: 한국은 금리 동결이고, 미국은 금리 인하를 하고 있습니다. 금리 상승은 예상되지 않습니다
이번 토허제 지정 기간이 26년 말까지인데 이 시점까지
가격이 하락하거나 시장이 충분히 안정되지 않으면 해제되긴 어려워 보입니다
과거에는 언제 토허제가 해제됐을까?
25년 2월, 오쏘공으로 알려진 사례가 있습니다
오세훈 서울시장이 기존에 토허제로 묶여있던 잠실, 삼성, 대치, 청담을 풀었습니다
토허제가 해제된 이유는 부동산 경기 침체와는 관련이 없었죠
당시 토허제가 해제된 잠삼대청에 사람이 몰리며 가격이 급등했습니다
지방에 거주하시는 여윳돈이 있는 분들이 이 시기를 놓치지 않고 올라오시기도 하셨습니다
저도 투자 상담을 진행하면서 뵌 적이 있고요
결국 한 달 만에 확대 재지정이 되었습니다
최근 노도강과 같이 가격이 오르지 않은 지역에서 토허제가 해제될거란 기대감이 있는데요
정부는 올해 초 토허제가 풀린다 → 사람들이 기회를 놓치지 않겠다는 심리를 확인했습니다
물론 이 지역이 강남과 같은 상급지는 아니기에 수요가 몰리지 않을수도 있지만
정부 입장에서도 학습효과 때문에 일부해제는 부담스러울 것 같습니다
섣불리 규제 지역을 해제하기에는 고민이 많이 될 것 입니다
그러면 나는 어떻게 해야할까? 기다려야할까?
1. 규제지역 안에서 내집마련을 검토하시는 분
내집마련은 곧 실거주이기 때문에
내 예산에 맞는 지역과 단지를 알아보시고 매수진행하시면 될 것 같습니다
2. 규제지역에 투자하고 싶으신 분
토허제 해제 기대감에 ‘기다려볼까’ 고민하시는 분들도 있습니다
사실 이것은 도박이라고 생각합니다. 미래에 어떻게 될지 알 수 없기 때문입니다
저라면 할 수 있는 투자를 진행하겠지만 기다려 보시고 싶으시다면
아래와 같이 해볼 수 있을 것 같습니다
1)데드라인을 잡습니다.
기우제 지내는 것과 다름 없지만 데드라인을 정해놓지 않으면 계속 결정을 미루게 됩니다
그 기간동안 일부지역이라도 해제되면 운이 정말 좋은 것입니다
2)비규제 지역 중에서 사람들이 선호하는 지역을 공부합니다
대표적으로 구리, 다산, 안양 만안구, 군포, 부천 정도가 있겠습니다
내 투자금에 따라 다르겠지만 규제 지역 단지보다 더 좋은 단지도 분명 있습니다
3. 현재 나는 투자금이 부족해서 어차피 토허제가 풀려도 투자 못하시는 분
투자금을 모으고 계시거나 소액을 불리려고
수도권 외곽 또는 지방 투자를 하고 계실겁니다
그럼에도, 꾸준히 규제지역을 공부하셔야 합니다
지난 23년과 같이 규제 해제는 한 순간에 일어나며
이 때 준비가 되어있지 않다면 지난 24, 25년과 마찬가지로
기회를 잡지 못하고 같은 실수를 반복하게 될것이기 때문입니다
25년도 열 흘정도 남았네요
한 해 마무리하시면서 좋겠습니다
감사합니다
