안녕하세요,
지난 열반중급반 이후 건강과 결혼준비로 잠깐 쉬는 시간을 가지고
오랜만에 글을 쓰게 되었습니다
올해 초 1호기를 투자하고 이번에 합치게되는 유리공의 자산과 함께,
앞으로 혼자가 아닌 함께 비전보드를 그려야겠다는 생각을 하게되었고
'24년 초 투자코칭을 받았을 때처럼
저희 두번째 투자는 함께하는 투자가 될 것이기에
'26년 투자를 위해 투자코칭을 통해 다시한번 방향을 잡아보고자 신청했습니다
과거 혼자일 때는 투자가 정답이다! 라고 생각했었지만
지금은 무조건적인 투자가 정답은 아니라는 것을 알기에..
유리공과 다양한 대화를 나누면서, 무엇이 우리가 가야할 최선일지 고민해보고
그에 맞는 방향이 맞을지 이번 투자코칭에서 확신을 갖기 위한 과정이었던것 같습니다
밥잘 튜터님께 투자코칭 받고 난 후, 고민과 걱정이 걷어지고 나니
제가 고민했던 것들이 저와 비슷한 상황에서 고민하고있을 신혼부부 동료분들께 도움이 될것 같아
투자코칭 받은 내용을 복기하며 이야기드릴까 합니다!
싱글에서 신혼부부로 가는 과정에서 고민되었던 부분
첫 번째, 공동명의 vs 신혼부부 비과세 특례(일시적 1가구 2주택)
“투자를 이어나갈 때 수익 측면에서 명의는 어떻게 가야하는게 좋을까?”
아마 저처럼 신혼부부가 되는 동료분들은 비슷한 고민을 가질것 같은데요,
저 역시 양도소득에 대한 세금이 매우 크다는걸 아는 분들은 비슷한 고민을 하셨을 것이라고 생각했습니다
현재 저의 상황은
개인명의 1채(1호기)를 가지고 있고 유리공은 무주택, 혼인신고를 안한 상태입니다
여기서 공동명의를 하면서 2호기부터 취득세+양도세를 낼 것을 생각하며 가는것이 좋을까?
아니면 다른 사람들처럼 신혼부부 일시적 1가구 2주택 전략으로 비과세 혜택을 노리는게 좋을까?
두 가지 고민을 했었습니다.
저는 튜터님께 질문드리러 가기 전에 제 나름대로 방향을 생각해놓고 튜터님의 생각과 내가 생각한 것이
맞는지, 내가 몰랐던 부분이 있는지 같이 생각해보려고 노력하는데요,
이번에 밥잘님께 코칭을 받으면서 제가 몰랐던 부분도 있었음을 알고, 명쾌한 해답을 가질 수 있어서
명확한 방향을 잡을 수 있었습니다.
결론부터 말하자면, 각자의 상황마다 다르다는 것을 알 수 있었습니다.
우선 케이스는 아래 두 가지로 나뉠수 있겠는데요,
1번 : 1호기는 개인명의이지만 2호기부터 공동명의로 투자를 지속한다
- 조건 : 투자를 지속하고 싶은 투자자, 신혼부부지만 아이 계획을 곧 가질 예정일 경우
- 왜? : 2주택에서 끝나는게 아니라 3주택 이상을 바라보고자 할 때 비과세특례는 2주택 이상 할 경우 조건이 성립되지 않는다.
2번 : 신혼부부 일시적 1가구 2주택 전략 취하기
- 조건 : 당장 혼인신고 할 필요가 없을때(아이 계획이 몇년간은 없을 예정일 경우), 비과세 혜택을 얻고싶을때
- 왜? : 혼인신고를 안 한 상태에서 각각 2주택까지 투자를 한 후 혼인신고 비과세 혜택을 노려볼 수 있음
여기서 내 상황을 대입해보니 내가 가고자 하는 방향이 잡혔습니다
내 결론
저는 앞으로도 공부를 꾸준히 하면서 투자를 지속하고 싶었고, 당장 1호기를 매수한지 오래되지 않아 중장기 보유(5~10년)를 할만한 가치를 가진 물건이기에 짧은시간에 매도한다는 보장이 없었습니다.
유리공과도 짧은 미래에 아이 계획을 가지고 있었기 때문에 여러 고민을 하지 않고 2호기부터 공동명의를 하면서 투자를 하기로 했습니다.
밥잘 튜터님께서는 당장 아이 계획이 없을 경우에는 신혼부부 비과세 특례 혜택을 노리는것도 좋은 생각이지만,
아이 계획이 있는 상황이라면 멀지 않은 시기에 혼인신고를 하는것이 좋기에 지속적인 투자를 고려한다면 공동명의가 더 유리할 수 있다고 해주셨습니다.
모든분들의 상황이 저와 비슷하지 않겠지만, 조금이나마 비슷한 상황에 계신 분이 있다면 도움되셨으면 좋겠습니다^^
두 번째, 비규제지역에서 투자해야하는 상황, 입지 좋은 구축 vs 입지 떨어지는 신축 ?
아마 이 부분은 신혼부부가 아닌 싱글 투자자분들도 고민되실 것 같은데요,
명확히 하기 위해서는 투자하는 본인의 판단과 매물코칭을 통해 확신을 가지고 투자하셔야된다는 것을 꼭 기억하시면 좋겠습니다.
저희 부부는 2억 정도의 투자금으로 비규제지역에 투자해야겠다는 생각을 하고
'26년 상반기 2호기 투자를 목표로 하고 있습니다.
이 과정에서 부천이나 산본은 구축이 많아서 지역내 입지좋은 구축을 투자할 수 있고,
만안구의 경우 입지가 떨어지는 신축을 살 수 있지 않을까 생각하고 어디가 더 최선의 투자일까 고민했었습니다.
밥잘님께 이와 같은 질문을 드렸을 때 말씀해주신 부분은
단지대 단지의 상황에 따라 투자금이 달라질 수 있으니 물건으로 비교해야 함을 말씀해주셨습니다.
예를 들면 같은 투자금이라고 하더라도 실제 상황에서 구축의 수리비가 많이 드는 상황이라면 신축이 좋을 수도 있고,
아니면 구축이 좋을 수 도 있고 각각의 상황이 다를수 있다는 말씀이었습니다.'
다만, 상급지의 입지좋은 구축과 하위급지의 입지 떨어지는 신축은 같은 급지에서의 비교가 아니기 때문에 확률상 상급지의 입지 좋은 구축이 더 좋을 확률이 높다는 것을 알게 되었습니다.
과거 저의 1호기 투자에서 비교군은 같은 급지에 입지가 떨어지는 신축이었기에 충분히 역세권이 아니더라도 신축이면 1시간 내에 접근 가능한 입지가 있기 때문에 충분히 괜찮은 투자가 될 수 있었던 것이지만
현재 비교하는 것은 상위와 하위 급지의 차이가 있기 때문에 고려해야 한다는 말씀이라고 이해했습니다.
내 결론
결국 충분히 내 앞마당으로 소화한 지역 안에서 내 종잣돈으로 투자할 수 있는 단지를 선별하여 그 비교군을 충분히 만든 다음에 가치대비 저평가 아파트를 투자해야 한다는 것을 다시 한번 명확하게 생각하는 계기가 되었습니다
결국 좋은 투자를 위해서는 실력과 내가 만든 앞마당을 바탕으로 투자에 대한 확신을 가져야 하기에
저와 비슷한 고민을 하신 분들은 열심히 공부하여 투자물건을 찾아보시면 좋을 것 같습니다^^
세 번째, 실거주 vs 전세끼고 매수
저와 유리공은 6.27 대책 이전까지는 실거주를 하자고 의견을 모으기도 했지만, 당장은 실거주가 어려운 상황이니
투자로 방향을 바꾸었습니다.
관련해서 유리공과 함께 고민했던 부분들을 밥잘님께 질문드렸는데요,
밥잘님께서는 이 부분을 명확히 짚어주시면서 무엇이 더 유리한지 명확하게 알려주셨습니다
0) 내 투자금이 2억인 상황
1) 실거주
- 혼인신고 안하고 배우자의 대출력으로 실거주한다 → 5억 정도의 자산 취득 가능
- 장점 : 실거주 만족도를 느낄 수 있다.
- 단점 : 종잣돈 대비 자산취득 수준이 아쉬움, 원리금 상환 필요
2) 전세끼고 매수
- 혼인신고 후 공동명의로 전세 끼고 투자하고 거주는 월세로 한다 → 7억정도의 자산 취득 가능
- 장점 : 전세 5억 수준의 자산을 보유함으로서 2년에 5%수준의 월세를 받는 효과를 가질 수 있음
- 단점 : 월세 지출 발생 (이건 월세와 대출금리 차이에따라 단점이 아닐수도 있음), 실거주만족도 떨어짐
내 결론
밥잘님과 이야기하면서 같은 돈으로 얻게되는 자산의 수준이 2억 차이를 만든다는 것을 깨닫고 나니
전세끼고 매수를 해야겠다는 생각을 명확히 하게되었는데요,
유리공도 놀라움을 깨닫고 다시한번 의지를 다지는 계기가 되었습니다^^
밥잘님과의 소중한 코칭시간을 마치며-
이번으로 두번째 투자코칭이지만,
줴러미님과의 투자 코칭으로 1호기라는 좋은 자산을 가지는 소중한 기회를 만들었고,
이번 투자 코칭에서도 밥잘님께 그동안 가졌던 고민을 이야기하면서 내년에 좋은 투자를 할 수 있겠다는
확신을 가지게 된 것 같습니다.
나 혼자 고민하고 찾아보면서 방향을 잡는 것도 좋은 선택을 만들 수 있겠지만
월부에서 전문 투자자의 길을 가고 계신 튜터님의 생각을 들어보면 제가 몰랐던 부분도 알 수 있으면서
고민 없이 명확한 방향을 잡을 수 있다는 것에 항상 감사함을 느끼게 됩니다.
이번 투자코칭에서 도움주신 밥잘님, 진심어린 도움에 감사드립니다!
