✅아파트명 북한산현대홈타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 은평구 종사자수 109,031명
2. 교통
3.학군 불광중 75%
4. 환경 대형마트 1곳 (NC백화점 킴스클럽)
5. 공급
2026.05 262세대 (+ 2451 (힐스테이트메디알레))
2027. 04 299세대(힐스테이트DMC역) + 415세대 (빌리브에이센트)
2028.03 260세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
나의 투자 결론(매수 여부):
현재 시장에서 전고점 대비 -10%이면 가격이 저렴한 것으로 판단된다. 홍제삼성래미안보다 강남까지 거리가 멀어지긴 하나 크리티컬할 정도는 아니며 홍제 삼성래미안이 나홀로 느낌, 상권이 부족함에 비해 현대홈타운은 아파트들이 몰려 있어 안정된 느낌이 있으며 상권도 잘 갖춰져 있다. 초등학교도 가까운 편이고 연신내 GTX호재까지 있다. 남가좌현대와 비교했을 때는 남가좌현대가 가재울 뉴타운의 쾌적한 환경을 누리는 것은 사실이나 강남까지의 시간이 1시간을 초과한다는 약점이 있다. 현대홈타운의 가치가 낫다고 판단하여 현재 가격이 저렴하다고 판단함.
또한 전세 매물이 적고 11월 거래된 전세가가 5.8억이므로 현재 나와있는 전세 호가 5.8억도 거래 가능할 것으로 판단된다. 다만 토허제와 조정지역으로 인해 투자로 접근하기는 힘들고 실거주로 접근해야 한다. 지금 내 상황에서는 실거주할 수 없으므로 매수할 수 없다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
비교평가 양식을 주우이님 교안에 나와있는 그대로 작성했다. 교안만큼 좋은 양식이 없다는 생각이 들었다.
아직 4,5급지에 기회가 있다고 했는데, 역시 4,5급지는 아직 전고를 뚫지 않은 단지들이 있고 10%정도 빠져있는 단지들도 있다. 비교평가도 나름대로 해보았는데 할 때는 열심히 하는데 항상 확신은 없다 ^^
현재 서대문구를 임장하고 있고 10월에 은평구를 임장했어서 서대문구와 은평구를 같이 비교할 수 있어 좋았다.
다만 아직 서대문구를 확실한 앞마당으로 못 만들어서 확신이 없는 듯하다.
남은 시간동안 서대문구를 더 확실한 앞마당으로 만들어야 할 것 같다.
