✅아파트명
송도더샵파크애비뉴
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B
2. 교통 : C
3.학군 : S
4. 환경 : B
5. 공급 : C
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
(네이버지도 출처)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 O
고점 대비 약 -16% 수준(155,000 → 130,000)으로 가격이 조정된 상태
전세가가 5억 수준으로 회복되어 매매가 대비 전세가율이 약 38%까지 개선됨
→ 고점 대비 가격은 낮아졌지만, 임차 수요는 유지되는 저평가 구간인거 같다
2) 환금성 O
송도 내 브랜드 대단지 + 실거주 수요가 꾸준한 지역
전세 수요가 안정적으로 유지되고 있어 보유 중 현금흐름 및 매도 시 수요 확보 가능
3) 수익률 X
고점 매수 시:수익률 -24%, 순손실 -2.5억
저점 매수 시:수익률 +29%, 순수익 +2억
→ 투자금 8억으로 이건 아닌듯
4) 원금보존 △
전세가가 다시 5억 수준으로 회복되어
투자금 8억 / 전세가율 38% → 하방 경직성 확보
추가 급락 시에도 전세가가 방어 역할을 해줄 수 있는 구조
5) 리스크 대비 X
리스크: 송도 내 입지 경쟁, 공급 이슈, 상승 속도 둔화 가능성
보완 요소: 브랜드, 대단지, 실거주 수요, 전세가 회복
나의 투자 결론(매수 여부):
8억 투자금 기준에서는 투자하지 않는다.
8억 가격에서는 수익이 날 만큼 싸지 않다
전세로 버틸 수는 있지만, 기대수익 대비 투자금이 크다
같은 돈이면 더 싸게 살 수 있는 다른 선택지가 있다
✅ 작성하면서 느낀점 :
이번 수익률 보고서를 작성하면서 좋은 단지냐, 내가 돈을 벌 수 있는 단지냐는 다르다는 걸 다시 느꼈다.
송도 더샵 파크 애비뉴는 살기에는 안정적이고 브랜드도 좋은 단지지만,
8억이라는 가격에서는 투자자로서 욕심을 낼 단지는 아니었다.
단지를 평가하다 보니 막연한 기대나 주변 분위기가 아니라
가격, 전세가, 투자금, 수익률을 숫자로 보니 판단이 훨씬 명확해졌다.
특히 고점에 샀을 때의 결과와 저점에 샀을 때의 결과가 완전히 달라지는 것을 보며, 좋은 아파트를 싼 가격에 적은 투자금으로 매수해야 된다는 말이 무엇인지 또 다시 느끼게 되었다.
내가 감당할 수 있는 범위에서는 가장 가치있는 아파트를 저렴한 가격에 사기 위하여 꾸준히 독강임투를 해나가야겠다고 다짐한다!
