수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[3월 개강] 열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
너바나, 자음과모음, 주우이
안녕하세요
나와 타인을 함께 위하는 삶을 살아갈 하루쌓기입니다.
기존에 운용하고 있던 연금저축계좌의 ETF상품과 개인연금IRP계좌의 ETF상품을 모두 매도했습니다.
투자공부를 해 나갈수록 복기의 중요함을 뼈저리게 느낍니다.
복기글을 공유함으로써 갈아타기 할 때의 생각해야 할 것들, 그리고 투자하기 전 내 상황을 명확히 체크하는 방법에 관한 가치를 함께 나누고자 합니다.
무지에서 앎의 단계로
저는 2012년2월부터 2023년1월까지 삼성화재 연금저축보험이라는 상품에 가입했습니다.
처음 사회생활을 시작할 때 어머니가 강제로 세팅해 준 저축방법이며 어떻게 운용되는지는 아직도 잘 알지 못합니다.
다만, 처음에는 직장인투자자보다는 투자하는직장인의 길이 나에게 더 맞다고 판단하여
내집마련을 한 후 연금저축을 통해서 노후준비를 하는 것에 관심을 가졌었습니다.
공부하고 책을 읽으며 보험사의 연금저축보험이 증권사의 연금저축계좌로 이전이 가능하다는 사실을 알게 됐고,
이전 후 내가 불입한 납입금액으로 ETF를 운용하면 보다 큰 수익을 얻을 수 있다는 사실을 알게 됐습니다.
이에, 23년1월 월부에서 하는 ETF자산배분투자 특강을 듣고 해당 강사님의 책을 사서 읽고 공부하여 마침내 23년1월말 연금저축보험계좌를 연금저축계좌로 이전하는데 성공했습니다.
수익률/수익금액 계산
이때까지 총 납입기간은 정확히 11년이었는데, 당시 수익금액과 수익률은 아래와 같았습니다.
총납입액 | 이전액 | 세액공제액 | 수익률 |
40,561,848 | 43,590,633 | 5,140,872 | 20.14% |
위에서 보시는 것처럼 11년 동안 납입한 금액의 총 수익률은 20%입니다. 매월 적립식 저축이었기 때문에, 이러한 결과가 실제 복리 계산 시 어느 정도와 유사한 수준인지는 복리계산기를 통해 다시 확인했습니다.
2012년2월부터 2023년1월까지의 결과는 11년동안 매달 적립금액 30만원이 월복리 3.63%의 (연 3.69%) 결과와 같은 것을 확인할 수 있었습니다.
같은 기간 물가상승률에 비해서는 선방한 모습을 보여 주네요. 그런데 수도권 아파트 연간 전세 상승률(5%이상)에는 미치지 못한 모습이 확인됩니다. 하지만 베타투자의 결과로써 나쁘지 않다는 생각도 듭니다.
이후 23년2월부터 25년12월중순까지 연금저축계좌와 개인IRP계좌에서 ETF를 운용했습니다. 최종 매도시까지 수익금액과 수익률은 아래와 같습니다.
총납입액 | 64,260,626 | A |
총세액공제액 | 7,516,872 | B |
세금공제전 계좌금액 | 102,204,672 | C |
세금공제전 수익률 | 80.12% | C/(A-B) |
세금 | 15,378,760 | D |
세금공제후 금액 | 86,825,912 | E=C-D |
순수익률 | 53.01% | E/(A-B) |
순수익금액 | 30,082,158 | E+B-A |
2년 동안 ETF를 운용하며 거둔 수익률이 80%입니다. 2년동안 80%의 수익률은 단리로 계산시 40% 수준입니다. 이는 72법칙 적용 시 100% 수익에 2년이 채 걸리지 않는 수익률입니다.
그런데, 연금저축계좌의 중도인출과 개인IRP계좌의 해지 시 세액공제를 받은 납입액 중 16.5%를 세금으로 납부해야 합니다. (소득세법 제129조제1항제6호나목)
즉. 총 운용금액 102,204,672원 중 16.5%의 세금을 납입하고 얻은 잔액은 86,825,912원이 됩니다.
갈아타는 이유
위와 같은 고수익 ETF상품 운용에도 불구하고 저는 3호기 투자를 위해 운용금액을 전부 매도하고 연금저축계좌를 인출하기로 결심했습니다. 이러한 행위의 당위성은 아래와 같습니다.
1. 나는 앞으로 부동산투자전문가가 되고 싶다. 한 번에 두 가지를 하는 것은 집중력의 크기를 그만큼 분산시키는 것이다. 한 가지 일에 더 매진하고 싶다. 더 몰입하고 싶다. 더 높은 수준의 결과를 내고 싶다.
2. 나는 ETF상품의 가치를 알지 못한다. 그냥 싸게 분할 매수해서 비싸게 분할매도 했을 뿐이다. 운으로 만든 수익이며 앞으로 같은 수익을 낼 수 있을지 확신할 수 없다.
3. 2년동안 올린 수익의 숫자는 커 보일지 모르나 전세레버리지의 투자는 전세라는 레버리지를 통해서 굴릴 수 있는 자산의 크기가 ETF와는 비교가 안된다. 수익률 보다는 수익의 관점으로 보아야 한다.
4. 전세레버리지 투자는 2년 마다 투자금이 회수된다. 돈을 깔고 앉는 ETF 투자보다 더 효율적인 방법이고, 회수한 금액으로 재투자를 이어갈 수 있다.
5. 연금저축의 경우 연금을 수령할 때까지 일해야 한다. 월부투자방식을 통해서 은퇴를 앞당기고 하고 싶은 일을 행복감을 느끼며 할 수 있다. 전세레버리지를 통해 얻을 수 있는 이익의 크기가 더 크다.
저는 연금저축을 매도한 현금을 부동산으로 바꾸는 것을 아파트와 아파트 간 갈아타기를 하는 것과 동일한 개념이라고 생각했습니다.
월부에서 배운 자산을 매도할 때의 조건은 아래와 같으며, 아래 중 1번과 같이 저는 부동산이라는 더 좋은 자산을 소유하기 위해 연금저축을 매도하고 갈아타기를 하기로 결심했습니다.
1. 더 좋은 자산으로 갈아탈 물건이 있을 때
2. 수익을 봤을 때
3. 리스크 감당이 안될 때
종잣돈과 투자금 체크하기
생각보다 많은 분들께서 처음 투자하기 전 자신의 재무상황과 투자금 계산 시 발생할 비용에 관해
명확하게 체크하지 않는 것으로 알고 있습니다.
저는 취득세 8.4%를 내고 3호기를 투자할 준비를 하고 있습니다.
현재 종잣돈은 1.2억원 정도이며 투자물건을 매수할 플랜을 아래와 같이 설정하였습니다.
숫자로 보니 전체 투자금 대비 취득세가 차지하는 비율이 정말 상당합니다 ㅎㅎ
법무비는 인지대 등 필수비용을 포함한 금액입니다.
취득세와 중개료는 부동산계산기를 통해서 미리 계산이 가능하고 (구글에서 중개수수료 검색)
국민채권금액도 미리 확인해 볼 수 있는 방법이 있습니다. (https://weolbu.com/community/2901534)
저는 위와 같은 표를 통해 매전차가 6천만원 정도 차이가 나면 투자를 해 볼 수 있겠다는 계산이 섰고,
이에 5억대 초반 물건부터 저평가된 물건을 차례대로 내려와 보자는 계획을 세웠습니다.
앞으로 투자과정 중 함께 나누고 싶은 것들이 떠오를 경우 없이 가감 없이 복기하고 글로 작성하며
하나의 투자를 통해 2배 3배의 실력을 쌓는 효과를 내보려고 합니다.
많은 분들에게 도움을 드릴 수 있는 사람, 그리고 개인의 역량이 뛰어난 사람으로 성장하고 싶습니다.
부족한 글 읽어 주셔서 감사합니다.
