[열중48기 독서3매경 5예스~! 집문서] 3주차 잔쟈니 튜터님과 배운 제대로된 비교평가 후기

[3주차 강의 후기]

비교평가가 어렵던 이유를 이제야 알게 됐다

이번 3주차 강의는
그동안 내가 가장 어렵고, 가장 애매하다고 느꼈던 ‘비교평가’에 대한 의문을 선명하게 정리해 준 강의였다.

임보를 쓰면서 늘
“그래서 최고 단지는 어디지?”
“이렇게 우선순위를 뽑는 게 맞나?”
라는 확신 없는 결론을 반복해왔는데,
이번에 **잔쟈니 튜터님의 비교평가 방식을 보며 ‘아, 이제는 이렇게 하면 되겠구나’**라는 기준이 생겼다.

1강. 스스로 투자 결정을 가능하게 하는 비교평가

강의 초반, 최근 부동산 시장에 대한 이야기부터 시작됐다.
규제, 매물 감소, 가격 상승 속에서 투자자들이 느끼는 당혹감과 불안감.
확실히 요즘은 좋은 물건을 싼 가격에 찾기 쉬운 시장은 아니라는 생각이 들었다.

그래서일수록 이번 강의에서 강조한
“같은 돈으로 더 좋은 곳을 사기 위한 가치평가와 비교평가”가
지금 투자 시점에 꼭 필요한 내용이라는 느낌을 받았다.

그동안 나는
전고점을 넘지 않은 단지 = 싸다
라는 기준에 익숙해져 있었는데,
전고점을 넘은 단지에 대해서도 가치평가를 해야 한다는 이야기에 처음엔 꽤 당황했다.

하지만 곰곰이 들어보니,
내 가치 판단 기준이 ‘전고점 대비 가격’ 하나로 고정되어 있었기 때문이라는 걸 알게 됐다.

가격이 비싼지 싼지 헷갈릴 때는
비슷한 가치의 단지, 조금 더 좋은 단지, 조금 덜 좋은 단지를 나란히 놓고
상대적인 가격을 비교하는 과정이 필요하다는 설명이 인상 깊었다.

또 비교평가는 같은 생활권 안에서만 끝나는 게 아니라
비슷한 급지, 비슷한 거리의 다른 지역까지 확장해서 봐야
내 선택이 정말 최선인지 확인할 수 있다는 점도 새롭게 다가왔다.

무엇보다,
가치평가는 매수할 때만 필요한 게 아니라
전세 세팅, 매도 가격을 정할 때까지 투자 전 과정에서 계속 사용되는 도구라는 점을 깨닫게 됐다.

2강. 지역 내 ‘핵심가치’ 다시 보기

‘같은 지역이면 핵심가치는 다 비슷하지 않을까?’
라는 나의 고정관념은 강의 초반부터 깨졌다.

평촌을 예로 들며

• 평촌 남쪽은 학군
• 평북은 역 접근성

처럼 같은 지역 안에서도 생활권별 핵심가치가 다르다는 설명을 듣고,
내가 생각보다 단순하게 지역을 바라보고 있었다는 걸 느꼈다.

서대문구 사례를 통해 보여주신 비교평가 과정도 굉장히 도움이 됐다.

1. 지역의 핵심가치와 부가 선호요인 정리
2. 단지별 핵심가치·부가요인 정리
3. 이를 기준으로 단지 간 비교

이렇게 정리된 과정을 보니,
그동안 단지 특징은 나열해놓고도
“이게 더 좋아 보이는데?”라는 감각적인 판단에 머물렀던 이유를 알 것 같았다.
기준이 없었기 때문이다.

3~4강. 가치를 고정하고, 가격을 고정하는 연습

토지거래허가구역과 비규제지역을 비교하며
실제 단지와 매물을 놓고 비교평가하는 과정은 특히 인상 깊었다.

강의를 들을 땐 이해가 잘 되는데
막상 내가 비교평가를 하면 애매했던 이유도 여기서 정리됐다.

👉 가치를 고정하지도, 가격을 고정하지도 않은 채
좋아 보이는 요소만 여기저기서 가져왔기 때문이었다.

이제까지 만든 앞마당들을 다시 보면서

• 가치를 고정했을 때도 우선순위가 애매한지
• 가격을 고정했을 때도 헷갈리는지

확인해보며,
이게 방법의 문제인지, 내 실력의 문제인지 점검해봐야겠다는 생각이 들었다.

5강. 실제 들어가는 비용, 제대로 비교하기

5개의 매물 조건을 주고 1순위를 고르라는 질문에서
솔직히 다시 한 번 막막해졌다.

같은 단지, 다른 조건의 매물들을 두고
무엇을 기준으로 선택해야 할지 또 흔들렸기 때문이다.

하지만 단지 비교와 마찬가지로

• 동·층·향 선호도에 따른 가격 차이
• 수리 상태에 따른 차이
• 점유자 조건에 따른 차이

를 하나씩 정리해보며 ‘조건별 가격 차이 기준’을 세워야 한다는 설명을 듣고
왜 내가 매물 비교에서 계속 헤맸는지 이해가 됐다.

결국 비교평가가 어려운 이유는
👉 적정 가격을 판단할 기준이 없었기 때문이었다.

마지막에 들려주신
투자금에 맞게 조건을 조정하고 상황을 해결해 나가는 과정도 인상 깊었다.
‘내 조건에 맞는 물건만 찾는 것’이 아니라
‘내가 조건을 맞춰가는 과정’ 역시 투자라는 점을 다시 느꼈다.

6~7강. 최고가 아닌, 최선을 선택하는 투자

지방 비교평가 강의는
당장 내 상황과 맞지는 않지만,
수도권과는 다른 기준으로 가치를 판단하는 과정을 간접적으로 경험할 수 있었다.
언젠가를 위해 기준은 잘 저장해 두기로 했다.

마지막으로 들려주신 초보 투자자 시절의 사례는 특히 공감이 됐다.

투자금이 부족해
가장 좋은 단지를 사지는 못했지만,
‘내가 투자할 수 있는 범위 안에서의 베스트’를 선택했다는 말이 오래 남았다.

최고를 기다리다 기회를 놓치기보다,
지금 가능한 최선을 선택하는 것.
요즘 시장 상황일수록 더 필요한 태도라는 생각이 들었다.

이번 강의를 통해 정리된 생각

• 비교평가가 어려웠던 이유와 기준을 알게 됐다
• 같은 지역이라도 생활권별 핵심가치는 다를 수 있다
• 비교평가는 매수뿐 아니라 전세·매도까지 이어진다
• 최고의 투자보다, 최선의 투자를 하자

앞으로 적용해볼 점

1. 내가 만든 앞마당의 핵심가치 다시 정리하기
2. 가격대·연식별 단지 정리로 흐름 파악하기
3. 내가 왜 부동산 투자를 하는지, 단기 목표 다시 설정하기

비교평가가 여전히 쉽다고 말할 수는 없지만,
적어도 이제는 ‘어디서부터 어떻게 봐야 하는지’는 알게 된 강의였다.
앞으로 임보와 매물 정리에서 이 기준을 하나씩 적용해볼 생각이다.