안녕하세요. 투자자를 위한 변호사 We Solve, 조석근 변호사입니다.
무단전대, 어디까지가 위법일까요? 오늘은 상가임대차계약에서 개인이 법인에게 무단전대한 경우에도 계약해지가 가능한지 알아봅니다.
무단전대는 어디까지 위법일까?
무단전대란 임차인이 임대인의 사전 동의 없이 상가의 전부 또는 일부를 제3자에게 사용하게 하는 것을 말합니다. 일반적으로 임대차 계약서에는 "임대인의 동의 없이 제3자에게 전대할 수 없다"는 조항이 포함되어 있습니다. 따라서 무단전대는 계약 위반으로 간주될 수 있으며, 법적으로는 임대인이 계약을 해지할 수 있는 사유가 될 수 있습니다. 물론 계약서에 해당 문구가 없더라도 민법, 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법에 의하면 무단전대는 계약 위반입니다.
개인과 법인 간의 무단전대
이때 중요한 포인트는 전대한 대상이 누구냐입니다. 임차인이 개인으로 계약을 한 뒤, 자신이 운영하는 법인 명의로 사업자등록을 하고 상가를 사용하게 하는 행위도 무단전대로 해석될 수 있습니다. 법적으로는 개인과 법인은 별개의 인격체이기 때문입니다. 자신이 대표자가 아닌 법인은 물론이고, 자신이 대표자로 있는 법인이라도 무단전대가 될 수 있음에 주의해야 합니다.
법원은 무단전대를 어떻게 판단할까?
임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우, 이는 원칙적으로 무단전대에 해당합니다. 이는 개인과 법인간에도 마찬가지입니다.
다만, 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 없습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결) 동의가 없다고 항상 문제되는 게 아니라 배신적 행위에 해당하는지 여부를 실질적으로 검토하는 입장입니다.
배신적 행위 해당 여부
임차인의 행위가 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위인지 여부가 중요합니다. 임차인이 개인에서 법인으로 운영 형태만 변경하고 실질적인 사용·수익 주체가 크게 달라지지 않았다면, 배신적 행위로 보기 어려울 수 있습니다. (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)
반면, 아래와 같은 경우에는 무단전대가 인정될 수 있습니다.
임차인이 개인임에도 불구하고, 법인 명의로 세금계산서를 발행하고 사업자등록을 한 경우
법인 직원이 실질적으로 상가에서 근무하며, 법인 통장으로 매출이 입금된 경우
임대인이 이러한 변경 사실을 전혀 모르고 있었던 경우
이처럼 임차인의 무단전대는 단순한 계약 위반을 넘어, 임대인의 재산권을 침해하는 중대한 문제로 이어질 수 있습니다. 구체적으로 자신의 사안이 무단전대가 되는지 여부는 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
계약 해지, 가능한가?
결론부터 말씀드리면, 무단전대가 명백하게 입증되는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 이 과정은 단순하지 않습니다. 다음과 같은 조치가 필요합니다.
무단전대 사실에 대한 명확한 증거 확보 (사업자등록증, 거래내역, CCTV 등)
임차인에게 계약 해지 의사를 내용증명으로 통보
필요시 법원을 통한 명도소송 진행
다만 주의할 것은
임대인이 법인으로의 운영 변경 사실을 알고도 상당 기간 이의를 제기하지 않은 경우, 묵시적 동의가 있었다고 볼 여지가 있습니다.
임대인이 임차인의 법인 운영 사실을 알고 있었음에도 차임을 정상적으로 수령하고 별다른 이의를 제기하지 않았다면, 묵시적 동의가 있었다고 볼 수 있습니다. (서울북부지방법원 2023. 5. 18. 선고 2022노1900 판결)
변호사의 도움이 꼭 필요한 이유
무단전대는 단순한 임대차 분쟁으로 보일 수 있지만, 자칫 잘못 대응하면 오히려 임차인이 법적 보호를 받게 될 수 있습니다. 예컨대, 임대인이 알고도 아무런 조치를 하지 않았다면 묵시적 동의로 해석될 수 있고, 그 경우 무단전대가 아닌 ‘적법한 전대’로 판단될 수도 있습니다.
따라서, 임차인의 무단전대가 의심되는 경우에는 즉시 상황을 점검하고, 법률 전문가와 상의하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 단 한 번의 대응 실수로 수천만 원 이상의 손해가 발생할 수 있습니다. 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것이 매우 중요합니다.
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댓글
무단전대 사레 관련 잘 배웠습니다. 한가지 궁금한 건, 임차인이 개인으로 게약하고 자신이 운영하는 법인 명의로 사업자 등록을 하고 상가를 이용하게 될 경우에도 무단전대가 될 수 있다는 건, 개인과 법인이 법적으로는 당연히 다른 존재이므로 이해할 수 있으나, 임대인 입장에서 실질적으로 어떤 위험성이 있는지가 궁금합니다. 임차인인 개인이 임대료를 꼬박꼬박 낸다고 했을 때 임차인의 법인이 상가를 사용함에 따라 어떤 재산권 침해가 발생할 수 있을까요? 감사합니다.
