[2025년 #48 독서후기 도리밍]머니트렌드 2026

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 머니트렌드 2026

2. 저자 : 김도윤 외

3. 읽은 날짜 : 2025.12.26

STEP2. 책에서 보고 깨달은 것

저자의 생각과 상반된 의견을 가진 파트에 대한 정리하는 식으로 작성해 보았다

187p

공급 계획은 많지만 확정된 것은 거의 없다. 발표는 있지만 착공은 적고, 인프라 약속은 있지만 예산은 제한적이다. 실수요자와 투자자 모두 공급 발표를 따라가는 것이 아니라 실행률, 교통망 확정, 재원 확보의 3대 조건이 충족된 곳에만 반응해야 한다. 실수요자는 '똘똘한 한 채'에만 집착할 것이 아니라 교통망이 먼저 움직이는 지역을 선점하고, 입주까지의 시차와 기회비용을 비용화하는 전략이 필요하다. 한편 투자자에게는 '싸게 사서 오래 기다리는' 전략보다 수급 격차가 벌어질 타이밍에만 참여하는 유연한 전략이 유효하다.

확정된 교통망이 먼저 움직이는 곳은 거의 GTX-C 노선, 동북선, 월판선, 인동선 등이 있을 것 같다

다만, 교통망이 먼저 움직이는 지역을 선점하기 보다 가치대비 저평가된 곳과 비교하는 과정이 필요해 보인다

확정된 교통 호재가 있다고 해서 신분당선의 호매실 같은 곳보다는 호재는 없더라도 규제 지역 내 실거주가 가능하다면 서대문의 3호선라인의 홍제동, 교통 호재는 없지만 이문휘경 같은 곳도 입지적으로 더 낫기 때문이다 그럼에도 싸게 사서 오래 기다리는 것은 수급 격차가 벌어질 타이밍을 재는 것보다 어떤 시기든 더 나았던 것 같다

최근 3년 간 수급의 격차가 벌어질 때보다 싸게 살 수 있었던 시기는 최근 3년 간 규제로 인해 실수요자들의 심리가

죽었을 그 시점이었다 수급 타이밍을 재기보다 투자자에게는 가치대비 싸게 사서 오래 보유하는 것이 기본이고 보유하다 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 갈아타는 것이 더 적절해 보인다

196p

공급 절벽과 분양가 상승이라는 이 중 압박 속에서 신축 아파트의 프리미엄은 더욱 심화될 가능성이 높다. 따라서 성공적인 시장 대응을 위해서는 신축 선호를 넣어 입지 조건, 상품성, 유동성, 정책 환경 등을 종합적으로 고려한 전략적 접근이 필요하다.

분양가 상한제 단지를 통한 안전 마진 확보, 준신축 아파트로 의 수요 이동 활용, 역세권 및 교통 호재 지역 중심의 선별 투자 현금 중심 투자 구조 구축, 환금성과 커뮤니티 시설을 고려한 정 기 보유 전략을 마련할 때, 얼죽신 시대를 성공적으로 통과할 수 있을 것이다.

입지가 좋은 얼죽신이라면 사람들이 선호하지만 무조건 신축이라고 사람들이 다 선호하는 것이 아님을 알 수 있었다 외곽의 신축보다 선호 입지의 구축의 가격 반등이 더 빨랐던 것을 보면 그렇다

23년 초 8억 가량했던 전농sk 33평이 비슷한 입지의 엘파인보다 더 빨리 올랐고 더 외곽 신축인 e편한수택보다도 입지 좋은 구축이 더 빠르게 올랐다 신축임에도 얼죽신이라고 할 수 있을 정도는 입지 좋은 신축임이 분명하지만 선호도가 떨어지는 신축보다 입지 좋은 구축이 더 가치있으며 사람들을 더 선호할 수 있다는 것을 알 수 있다

219p

우선 양도세 중과 유예 기간이 종료되기 전에 전략적으로 자산을 처분하는 것이 중요하다. 동시에 6년 단기임대 등록을 통해 각종 세제 혜택을 극대화할 수 있도록 제도 활용도를 높여야 한다. 투자 대상과 지역별 특성을 정밀하게 분석해 차별화된 접근 방식을 마련하고, 전세 소멸 트렌드에 대비해 월세 중심의 수익 모델로 전환하는 준비도 필요하다. 아울러 변동성 높은 금융 환경 속에서는 레버리지보다는 현금 중심의 투자 구조를 강화하는 것이 보다 안정적인 포트폴리오를 구축하는 데 유리하다.

이제 다주택자와 투자자는 과거처럼 레버리지에 의존하는 투자 방식을 지속할 수 없다. 세제와 제도의 실질적 활용도를 높이 는 한편, 정책 변화에 유연하게 대응할 수 있는 대책을 모색해야 한다.

월세화 진행으로 전세가 소멸 되는 트렌드라고 하지만 전세 물량이 많지 않아 어쩔 수 없이 월세를 선택하는 수요도 많으며 전세dsr 같은 대출 규제 때문에도 어쩔 수 없는 월세 전환으로 보인다 또 양도세 중과 유예 종료 전 전략적으로 처분하는 전략도 어떤 자산이냐에 따라 다를 수 있어 보인다 오히려 가치 있는 자산이라면 장기보유를 해야 할 수 있고 중단기 보유를 해야 하는 자산이라면 양도세 중과 유예 전 적당한 수익이 있다면 갈아타는 것을 고려해볼 수도 도있을 것 같다 결국 부동산으로 자산을 쌓기 위해서는 다주택자를 피하는 선택으로는 어려울 수 있다

p224

[임대 시장의 세분화]

전세 시장 회복세는 지역과 상품에 따라 다르게 나타난다. 예를 들어 고급 아파트는 여전히 학군 및 브랜드에 대한 수요가 견고하기 때문에 전세가격의 회복 탄력이 높고, 특히 강남과 용산 지역에서 두드러진다. 반면 비아파트나 지방 주택은 월세 비중이 75~83% 수준까지 확대되며, 오히려 월세형 투자에 더 적합한 구조를 갖추고 있다. 또한 1인 가구 증가에 따라 소형 오피스텔이나 코리빙 주거 상품은 6~7% 수준의 높은 월세 수익률을 기대할 수 있어 유망한 투자처로 주목된다.

서울 수도권 아파트를 기준으로 전월세 물량의 부족하기 때문에 가격은 거의 회복한 것으로 보인다 다만 이것이 비아파트 시장으로 갔을 때 월세 투자에 유리하다고 하는데 전월세가 상승하고 있기 때문에 특히 아파트의 경우 전세 투자도 충분히 가능하다 다만, 비아파트의 월세 투자가 수익률을 기대할 수 있을 것이라고 하는데 과거와 비슷하게 충분히 가치대비 싼 자산을 매수했을 때 비아파트의 매매수익이 월세 수익보다 훨씬 클것이라 생각한다

아직도 비규제 지역에 전고 대비 하락이 많이 된 가치있는 아파트가 많은 상황에서 비아파트의 월세 수익을 목적으로 오피스텔을 투자하는 것은 아쉬운 선택이 될 것 같다 안전마진으로 보아도 전고 대비 충분히 1-2억 이상 수익을 얻을 수 있을 것으로 예상되며 투자금 대비 100%의 수익으로 따졌을 때 월세로 얻을 수 있는 수익 대비 꽤 괜찮은 수익 구간일 수 있으며 비아파트의 경우 아파트 보다 훨씬 환금성이 떨어지기 매도도 어려울 수 있기 때문이다

STEP3. 책에서 적용할 점

거시 경제를 러프하게 알 수 있고 금리, 유동성, 채권 등

부동산 투자와 연결될 수 있는 시장 상황을 수시로 파악 해야겠다

STEP4. 이 책에서 논의하고 싶은 것

p40

유동성으로 2026년에 금리가 낮아지고 돈이 풀리면 기본적으로 자금은 위험 자산으로 흘러 주식, 비트코인 같은 시장이 수혜를 입을 것이다. 하지만 지정학적 리스크가 불거질 때마다 큰 폭의 조정이 발생할 수 있다. 따라서 전체적인 흐름은 긍겅적이지만 '다운 사이드 리스크'를 모니터링하고 이를 해지할 수 있는 전략을 병행하는 것이 필요하다.

유동성으로 인해 자산 시장의 상승이 예상되지만 예상치 못한 상황은 언제나 일어날 수 있다 금리 인하/동결 시 일어날 수 있는 시장의 상황, 금리 인상 시 일어날 수 있는 시장 상황을 예상해보고 그에 따른 대응 전략을 구사해보자