안녕하세요.
꾸준히 오래가는 투자자, 꾸오입니다.
오랜만에 키보드를 잡았습니다.
이번 글에서는 매물 코칭을 통해 배운 점들을 정리하고,
제가 왜 같은 ‘저평가’ 매물이라도 더 고민하게 되었는지를 공유해보려 합니다.
수도권 vs 지방, 어디가 아니라 “무엇을 보느냐”
수도권 비규제 지역과 지방을 오가며 투자 가능한 단지들을 비교했고,
그 과정에서 가치는 충분하지만 가격이 눌려 있는 매물 들을 발견해
매물 코칭까지 이어지게 되었습니다.
각자의 상황에 따라 수도권을 선택할 수도, 지방을 선택할 수도 있습니다.
하지만 지금 느끼는 가장 중요한 점은
어디에 투자하느냐보다, 선택한 단지의 ‘가치 차이’를 비교할 수 있느냐라는 것입니다.
제가 저평가라고 판단한 매물들은 공통적인 특징이 있었습니다.
1. 각 생활권 내에서 충분한 선호도가 있고
2. 언제든 매도 시 환금이 가능한 위치에 있으며
3. 유사한 위상의 단지 대비 가격이 낮아 보이는 매물들
즉, “안 팔릴 이유는 없는데 싸다” 라고 느껴지는 매물들이었습니다.
그럼에도 불구하고, 튜터님과 코칭을 통해 한번 더 고민해볼 수 있는 깨달음을 얻게 되었습니다.
[복기 ①] 저평가를 찾는 눈 이후, ‘나의 상황’을 연결하라
앞마당이 3N개를 넘기며 꾸준히 비교 평가를 해온 덕분에
“저평가 단지를 보는 눈은 충분하다”는 튜터님의 피드백을 들을 수 있었습니다.
하지만 진짜 중요한 이야기는 그 다음이었습니다.
투자는 ‘저평가’만으로 끝나지 않는다.
강의에서는 다루기 어려운, 그러나 실제 투자에서는 치명적일 수 있는 부분이 있습니다.
시장 상황, 매도자의 상태, 그리고 나 자신의 여력까지
함께 연결해서 판단해야 한다는 점이었습니다.
예를 들자면,
매도자의 급한 사정으로 인해
초기 투자금은 적게, 잔금은 최대한 길게 설정할 수 있는
생활권에서 가장 선호되는 단지 중 하나로 저평가도 되어 있습니다.
누가 보아도 1등 투자 매물이 될 것만 같습니다.
하지만, 그럴 수도 있고 아닐 수도 있습니다.
매도자의 급한 사정이 초기 계약금으로 해결되고,
그 이후 시장이 상승 국면으로 접어들어
잔금 시점까지 매매가와 전세가가 계속 오른다면
“화장실 들어갈 때와 나올 때 다르다”는 말처럼
계약 이후 매도자의 태도가 바뀔 가능성도 충분히 존재합니다.
물론 특약과 확약서를 통해 리스크를 줄일 수는 있습니다.
하지만 태도가 바뀐 매도자와의 실랑이는
자본, 시간, 에너지, 그리고 멘탈까지 소모시키는 일이 됩니다.
더 나아가, 잔금을 길게 뺄 수 있다는 점 자체가
사이클이 빠른 시장에서는 오히려 독이 될 수도 있습니다.
“이 매물이 좋은가?” 이면에
“이 매물이 지금 나에게 감당 가능한가?” 를 먼저 물어야 한다.
[복기 ②] 지방 구축 정말 투자하면 안 되는 걸까?
입지가 좋은 구축 단지는
지방이라 하더라도 수익 실현이 가능합니다.
지방이라고 해서 돈을 못 버는 것은 아닙니다.
다만, 반드시 명심해야 할 점이 있습니다.
지방은 서울·수도권 대비 ‘땅의 가치’가 낮다.
서울과 수도권은 입지 독점성이 매우 강한 시장입니다.
땅이 부족하기 때문에 재개발·재건축을 통해서만 공급이 이루어지고,
이로 인해 구축 아파트조차도
“언젠가는 신축이 될 수 있다” 는 기대가 가격을 지탱합니다.
입지 좋은 구축 → 입지 좋은 신축 으로 변모하며
막대한 시세 차익을 실현시키는 이웃들의 모습을
우리는 서울·수도권의 수많은 사례로 학습해왔습니다.
하지만 지방은 다릅니다.
1. 재건축·재개발에 대한 기대가 낮고
2. 입지 독점성이 약하며
3. 빈 땅이 여전히 많습니다
대전만 보더라도
유성구 도안, 학하, 반석, 전민, 관평 등
새로운 택지를 만들 수 있는 공간이 충분합니다.
굳이 기존 아파트를 부수지 않아도
새로운 땅에 신축을 짓고 인프라를 형성할 수 있는 구조입니다.
아파트 가격은
상품성 + 땅의 가치로 결정되는데,
지방에서는 땅의 가치가 상대적으로 작다 보니
신축의 상품성이 가격을 역전시키는 경우가 자주 발생합니다.
쾌적한 신축 아파트가 공급되면서
1. 입지 좋은 구축의 땅 가치는 점차 희석되고
2. 수요가 이동하면서
3. 과거의 위상을 회복하지 못하는 경우가 생깁니다
이것이 바로 지방 구축의 전고점을 보수적으로 봐야 하는 이유입니다.
지금은 입지 좋은 구축 아파트가 더 좋아 보일 수 있을지라도
매도 시점을 생각해본다면 입지가 조금 빠지는 신축 아파트가 환금성, 수익성 측면에서
더 좋은 선택지가 될 수 있을 것입니다.
[복기 ③] 가장 좋은 것을 사야 하는 시기
지방 역시 서울·수도권과 동일하게
사이클(봄·여름·가을·겨울) 을 거칩니다.
현재 대부분의 지방은 (전주, 울산 등을 제외하면)
아직 상승 초입에 해당합니다.
즉,
1. 시장 전체가 절대적으로 저평가되어 있고
2. 이런 시기일수록 ‘가장 좋은 것’을 사야 합니다
과거처럼
지방 = 소액투자 & 수도권 = 가치성장투자
이렇게 이분화하는 시기는 지나갔습니다.
오히려 특히 지방일수록,
- 환금성이 좋고
- 모두가 선호할 수밖에 없는
- ‘확실히 좋은 단지’ 를 선택해야 합니다.
투자금이 조금 더 들어가더라도
그래야 나중에 빠져나오기 쉽고,
시장이 흔들려도 한 턴을 더 버틸 힘을 가질 수 있습니다.
결론 요약
- 저평가를 찾는 눈 이후에는 ‘나의 상황’을 반드시 연결해야 한다
- 좋은 조건의 매물이 항상 좋은 투자는 아니다
- 지방 구축은 가능성은 있으나, 매우 보수적으로 접근해야 한다.
- 지방 시장도 상승 초입일수록 ‘가장 좋은 단지’를 매수해야 한다
- 환금성과 심리적 안정감이 결국 수익을 만든다
투자에 적용할 점
- ✅ 저평가 판단과 더불어 계약 이후 리스크까지 시뮬레이션 하기 (편익과 비용 철저하게 검증)
- ✅ 지방 구축은 “싸다”보다 “나중에 누가 살까?”를 기준으로 판단하기
- ✅ 시장 초입에서는 차선보다 최선을 선택하기
- ✅ 투자 판단에 반드시 내 포트폴리오 여력과 멘탈 소모를 포함시키기
* 좋은 말씀을 너무 많이 해주시고 믿고 있겠다고 말씀해주신 빈쓰 튜터님 만나뵙게 되어서 너무 좋은 시간이었고 꼭 기대에 부흥하는 투자를 하여 튜터님처럼 누군가에겐 귀감이 될 만한 칼럼으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
