안녕하세요 나울입니다.😊
얼마 전 바라고 바라던 2호기에 가계약금을 넣고,
이 투자가 어땠는지 과정, 결과로 나누어 복기해보고자 합니다.
결과는…아직 나오지 않았으니 이번 복기는 과정위주가 될 것 같네요 ㅎㅎ
투자복기글 독려해주신 줴러미 튜터님 감사합니다.
1. 투자물건을 찾는 여정
[내 투자물건은 어디에?]
저는 25년 초부터 2호기를 찾는 여정을 계속해왔습니다.
1호기 잔금을 치르고 전세를 맞춘지 얼마 안 된시점,
‘지금 당장은 투자가 어렵겠다’라는 막연한 생각을 깨주었던 건
지투반 험블 튜터님과 험블즈 동료분들이었습니다.
제 앞마당이 아니라서 몰랐을 뿐, 아직도 기회를 주는 시장이 있었던 것입니다.
그 때부터는 당장 투자할 수 있다는 생각으로 물건을 찾았습니다.
때로는 동료분들과, 때로는 혼자서
A광역시, B중소도시, C중소도시를 돌아다니며
계속해서 문을 두드렸습니다.
그러나 그 과정이 순탄하지만은 않았습니다.
때로는 건강상의 이유로,
때로는 경제적인 이유로,
때로는 가족 관계 때문에
잠깐 투자 공부를 쉬어가기도 했었습니다.
그러나 쉴 때 쉬더라도 월부를, 투자를 놓지는 않았습니다.
환경 안에 계속 있으려고 노력했고
운이 좋게 지투반과 실전반을 연속해서 들을 수 있었습니다.
지투반 두잇나 튜터님과 별두잇나와 함께 할 때는
지방 투자를 어떤 시각으로 바라봐야하는지 배울 수 있었고,
실전반 마그온 튜터님, 마그둥이와 함께 할 때는
매임의 벽을 깰 수 있었으며, 또한 실력을 더 키워야한다는 교훈을 얻었습니다.
월부와 함께 울고 웃으면서 조금씩 성장은 했지만,
여전히 투자물건은 손에 잡히지 않았습니다.
투자 물건을 못 찾는 것은 앞마당이 적기 때문이라는 결론을 내리고,
소액으로 투자가 가능한 지역을 앞마당으로 늘려가가기로 결심합니다.
[계속해서 바뀌는 투자금]
처음 2호기 투자를 고려할 때는, 투자금 범위를
현재까지 모은 돈과 몇 개월간의 저축액을 더한 금액으로 생각했습니다.
그러나 이런 제 생각과 달리 제 투자금은 계속 바뀌었습니다.
어떤 날에는 당장 생활비가 부족해서 투자금을 까먹기도 하고,
또 어떤 날에는 예상치 못하게 투자금이 늘기도 했습니다.
저는 투자금 6천만원으로,
투자금 3천만원으로,
투자금 1억 초반으로 물건을 찾았습니다.
어떨 때는 어느 정도의 레버리지를 쓸까 고민하였었고,
어떨 때는 있는 투자금 내에서 가능한 투자를 하려고 했습니다.
이러한 과정은 저를 혼란스럽게 만들었습니다.
이 때 제가 많이 후회했던 단 한 가지는
‘미리 실력을 쌓아두지 않았다’
는 것이었습니다.
내 투자금에 맞는 임장지만 가려고하다보니
막상 좋은 기회가 왔을 때 무엇을 투자해야할 지 가치 판단을 할 수 없었습니다.
임장보고서 결론을 쓸 때, 현재 가진 투자금으로만 생각해서 적다보니
얼마의 투자금으로 어느 물건이 우선순위일지 답이 나오지 않았습니다.
조금은 아쉬웠던 겨울,여름을 보내고
저는 정말 운이 좋게도 월부학교 가을학기를 수강하게 됩니다.
✅복기포인트
과정
잘한 점
1)어떻게든 환경안에 있으려고 했었다.(KEEP)
아쉬운 점
1)2호기를 찾는 과정을 감정적으로 힘들어했다.
2)실력을 키우기보다 당장 눈 앞의 결과에 급급했다.
결과
잘한 점
1)환경 안에 있었기에 지방투자에서 우선순위가 무엇인지 알고,
성장을 가로막는 벽을 깰 수 있었다.
→TRY: 높은 수준의 환경에 머무를 수 있도록 노력
ACTION PLAN: 운영진 신청(+), TF신청(+)
아쉬운 점
1)투자성과는 감정적으로 힘든 것과 별개다. 내가 아무리 힘들어한들
내 투자에 아무런 긍정적 영향을 주지 않았다.
→TRY: 루틴을 어기지 말고 기계적으로 할 거 한다
ACTION PLAN: 35블럭루틴 작성(+), 계획 및 복기(12월 복기+ 1월 계획-)
2)근시안적인 시각으로 투자를 접근했기 때문에 좋은 기회가 와도 잘 활용하지 못했다.
→TRY: 억대별 투자금별 TOP3 범위 늘리기
ACTION PLAN: 매매가 3억~20억(-), 투자금 3천~5억(-)
2. 투자 타겟팅: 나의 무기는 무엇인가?
[월부학교라는 환경]
월부학교 교장선생님 너나위 멘토님의 OT를 들으면서
나도 곧 2호기 하는건가?!하고 설레는 마음이 들었던 것도 잠깐,
냉랭한 부동산 사장님들의 반응과
좀처럼 가격이나 조건 협상이 되지 않는 시장에서
저의 멘탈은 바스러지기 시작합니다.
하나둘씩 들려오는 월부학교 동료분들의 투자소식에 진심으로 기뻤지만,
한편으로는 ‘나는 투자할 수 있을까’라는 생각에 마음이 어려웠습니다.
실력을 쌓으려고 노력해야할 시간에
감정적으로 흔들리며 책상에 엎드려 울면서 시간을 낭비하기도 했습니다.
(동굴에 들어가지 않게 제 손을 잡아준 폴린즈들 너무 감사드려요!)
그러나 돌이켜보니, 학교라는 환경 안에 있었고, 또 힘든 과정들을 겪었기에
2호기 투자를 하고 멘탈도 좀더 단단해질 수 있었던 것 같습니다.
[내가 쥐고 있는 카드는 무엇인가?]
가을학기 마지막 달 12월, 저는 자율임장지로 D광역시로 가게 됩니다.
(함께해주신 꿈구님 감사드립니다😊)
핫한 D광역시, 투자자가 굉장히 많이 몰렸고
좋은 조건에 나와있는 매물들은 금방금방 빠지는 상황이었습니다.
평일 임장을 할 때는 몰랐는데
주말 임장을 갔을 때는 4~5팀씩 같이 매물을 보고,
매물을 보고 나올 때는 ‘이따 또 안내있어요~’라고 말씀하시는 부사님을 보면서
현장의 뜨거운 분위기를 느낄 수 있었습니다.
저는 이렇게 투자자가 많이 몰리는 상황에서
‘나울’이라는 투자자를 어필할 수 있는 방법은 뭐가 있을지 고민하였고,
월부학교 5강 허씨허씨 튜터님의 협상 강의 교안을 펼치면서
제가 가진 카드를 떠올려봤습니다.
제게는 정말 강력한 카드가 있었습니다.
첫번째는 잔금이 가능하다는 것,
두번째는 마통을 활용하여 일시적으로 낮은 세를 안고 매수가 가능하다는 것이었습니다.
저는 이 점을 부동산 사장님들께 적극적으로 어필함과 동시에
금리가 낮고 중도상환수수료가 적은 주담대를 계속 알아보았습니다.
하지만 마음에 들어오는 물건은 좀처럼 없었고,
제가 고민하는 사이에 후순위라고 생각했던 물건들도 나가는 상황이 찾아옵니다.
[투자자들이 몰린 곳과 그렇지 않은 곳]
막상 임장지로 가보니
네이버 부동산으로 보는 것과 많은 차이가 있었습니다.
첫 번째,
투자가 될 것 같은 단지인데 투자가 안 됐었습니다.
A단지의 경우 시세만 땄을 때는 적은 투자금으로도 진입이 가능한 것으로 보였습니다.
그러나 해당 단지는 초신축으로 KB시세가 나오지 않았고,
은행에서 일정 금액 이상으로는 대출을 거절하면서
실제로 전세대출이 되는 전세금액은 너무나 낮았고
임대인들이 현금세입자를 맞춰야하는 상황이 발생하며 전세 출혈경쟁을 하고 있었습니다.
B단지의 경우 투자자가 몰리면서 저렴한 물건이 쏙쏙 빠졌습니다.
매도인들은 점차 호가를 올리기 시작했고,
전세 물건이 계속 튀어나오면서 전세가는 보합,
투자금이 벌어지는 상황이 발생하고 있었습니다.
나는 또 늦게 온걸까, 후회도 되었지만
저는 다수가 보지 않는 후순위 단지로 다시 매임을 갔습니다.
후순위 단지라도 오른다는 것을 A광역시를 통해서 배웠기 때문입니다.
(더 좋은 단지를 털고 매달려보는 게 맞는 방향이지만,
이 때는 투자를 해내겠다는 마음이 더 컸던 것 같습니다ㅠㅠ)
두 번째,
투자가 안 될 것 같은데 투자가 되었습니다.
사장님들이 ‘여기는 지금 그 정도 금액으로 투자가 어려워요’라고 하던 곳.
(사실 모든 부동산에서 그렇게 말씀하셨지만)
C단지는 확실한 장점과 확실한 단점을 함께 갖고 있는 단지였습니다.
단점이 강력해서인지 생각보다는 투자자가 몰리지 않은 곳이었습니다.
제가 눈여겨 봤던 물건은 곧 만기인 세입자가 껴있는 집으로,
세입자가 비협조적이라 매물을 볼 수 없던 물건이었는데요.
물건을 볼 수 없다면 사장님이랑 얘기라도 하고 싶다고 말씀드리고, 무작정 부동산으로 찾아갔습니다.
그렇게 사장님과 대면해서 나눈 첫 마디는,
“말할까말까 고민했는데 여기 오늘 아침에 가계약금 들어왔어요.”
였습니다.
실망도 잠시, 사장님의 다음 말씀은
“그런데 자기, 잔금 된다며. 그럼 여기는 어때요?”
였습니다.
✅복기포인트
과정
잘한 점
1)거절은 디폴트, 우선 현장으로 달려간다(KEEP)
아쉬운 점
1)투자후보범위에 들어오는 단지들만 집중적으로 매임
결과
잘한 점
1)현장으로 달려갔기 때문에 적극성을 어필하고 투자 물건을 발견할 수 있었음
→DEVELOP: 현장에 간건 잘했지만 좀더 많이 봤으면 좋았을 것 같다.
ACTION PLAN: 매물개수 60개(-), 부동산 워크인 30개(-)
아쉬운 점
1)투자를 해야할 시기일 때, 매임을 4번가면 1번은 투자금에 들어오지 않는 단지도 매임
→WHY?: 더 빽빽하게 매임 잡을 수도 있었다.
→TRY: 매임 스케쥴 미리 잡기
ACTION PLAN: 매임 일주일전 후보단지 추리고 인증, 처음에는 투넘버 먼저 활용(-),
매임 3일전부터 전임해서 될 때까지 예약(-)
3. 투자에 대한 확신: 매물코칭을 통한 가치판단
[반마당에서도 매물을 찾다]
첫 번째 투자 후보를 찾은 뒤, 줴러미 튜터님과 생각의 싱크를 맞춰볼 기회가 있었습니다.
튜터님께서는 제가 생각지 못한 중대한 인사이트를 두 가지 주셨습니다.
첫 번째는, 투자자들이 진입하지 않은 시장에서 먼저 전세를 내면서 들어갈 것.
두 번째는, 위 방법으로 더 좋은 단지를 투자할 수도 있다는 것.
급하게 전임을 돌려보니 감당가능한 수준의 레버리지를 조금만 더 일으킨다면
제가 C단지보다 훨씬 선호도 높은 단지를 매수할 수도 있었습니다.
저는 제 잔금 범위를 한정해두고 그 윗단의 단지를 보지 않았기 때문에 마음이 상당히 급해졌습니다.
(하 미리미리 좀 잘할걸…껄무새나울)
봤던 매물은 날아가고, 못봤던 단지들은 날아가는 상황…
이제는 단련이 된 줄 알았는데, 다시 멘탈이 흔들리기 시작했습니다.
그래서 저는 생일날에도, 크리스마스에도 매물임장을 했고,
기초반에서 처음 앞마당을 만들면서 제대로 결론을 쓰지 못했던 곳,
건강이슈로 모든 단지를 다 단임하지 못했던 곳 등
반마당으로 남겨졌던 곳들에서도 물건을 찾게 됩니다.
투자금은 지금 가진 현금보다 더 들어가지만,
더 좋은 단지를 매수할 수도 있다고 생각하니 매임할 때 너무 신나더라구요.
조건을 만들고 협상을 시도하며 정신없는 나날들을 보냈습니다.
다만 개인사정으로 인해 내년 하반기에는 소득이 줄어들 수 있는 상황이 발생할 수도 있었기에,
‘진짜 레버리지를 써도 될까?’는 고민이 마음 한 켠을 계속 짓눌렀습니다.
[거인의 어깨에 올라타다]
줴러미 튜터님의 수퍼캐리 덕분에 매물코칭을 예약할 수 있었습니다.
하지만 매물 코칭을 받는 당일까지도 마음의 고민이 정리되지는 않았습니다.
‘물건 좀 더 봐야하나?’
‘앞마당 좀 더 만들까?’
이런 생각들은 마음이 너무 혼란스러웠습니다.
그렇지만 제 상황을 객관적으로 봤을 때,
월부학교 종강일이 다가오고 있었고 투자후보 매물도 아직 남아있었습니다.
저는 정말 운이 좋게도 한가해보이멘토님과 매물코칭을 진행할 수 있었는데요,
정말 모든 걸 다 알려주시려고 노력하는 멘토님에게 깊은 감명을 받았고
소중한 인사이트도 얻을 수 있었습니다.
단지 매물코칭을 넣은 물건 뿐만이 아니라,
제 자산상황과 1호기 단지까지 모두 고려해서 솔루션을 주셨기 때문에 정말 감사했고,
한편으로는 제가 생각하는 것들을 어떻게 다 알고계시지?하고 신기한 감정이 들기도 했습니다.😂
보이멘토님과의 코칭에서는 크게 세 가지 교훈을 얻을 수 있었습니다.
1)투자는 내가 할 수 있는 것 중 가장 좋은 물건을 사는 것이다.
제 1호기는 장기보유가 가능한 단지는 아닙니다.
다만 아직 매수한지 2년이 지나지 않았고, 갈아탈 단지를 찾지 못했기 때문에
매도에 대한 생각은 미루고 있었는데,
내 실력만 키울 수 있다면 더 좋은 단지로 바꿀 수도 있다는 것을 배웠습니다.
1호기 투자를 했다고 끝이 아니라, 1호기를 갈아끼우면서 더 좋은 투자로 바꿀 수 있는 방법도 잊지 않겠습니다
2)무조건 싸게 사는 것 보다는 좋은 물건을 살 수 있는 방향으로 접근해야 한다.
D광역시에 투자자가 몰리면서, 약간의 현타(?)가 온 저는
아직까지 투자자 유입이 적은 E광역시에서도 투자물건을 열심히 찾았습니다.
이 정도면 잘 찾은 것 같은데?라고 생각하고 줴러미 튜터님께 매물문의서도 넣었지만
튜터님께서는 ‘그 투자금이라면 D광역시에서 더 찾아볼 것 같아요.’라고 하셨습니다.
매물코칭 때 D광역시와 E광역시에 대한 이야기가 나왔고,
한가해보이 멘토님께서는
가격은 E광역시가 싸지만, 추후에 매매가가 좀 오르더라도 전세가가 더 붙으면
같은 투자금으로 E광역시에서 더 좋은 물건도 볼 수 있다고 설명해주셨습니다.
보이멘토님의 친절한 설명을 들으면서
나는 아직도 투자의 본질을 모르고 있구나,하고 반성했습니다.
귀한 가르침 주셔서 감사합니다.
3)다음 투자를 생각하는 것 또한 중요하다.
마지막으로는 가장 고민이었던 레버리지에 대해 질문드렸습니다.
사람 욕심이 끝이 없다보니, 레버리지를 쓰면 좀 위험할 수 있겠다 싶으면서도
한편으로는 ‘한 6개월만 라면으로 끼니 때우면서 철저하게 절약하면 되지 않나?’라는 생각이 들었어요.
보이멘토님께서는
다음 투자를 생각하는 것도 투자공부에 있어서 강한 동기부여가 되며,
제가 더 좋은 물건을 찾는 동안 매물코칭 넣은 물건이 날아갈 수도 있으니
그 부분에 있어 신중해야한다고 얘기해주셨습니다.
거인의 어깨를 빌린 다음에야
비로소 제 투자 물건에 대한 확신이 생겼습니다.
광고가 올라온 가격에서 1,500만원을 깎을 생각이었지만,
협상이 생각보다 쉽지는 않았고 결국 1천만원 깎고 매수를 하게 되었습니다.
더 깎지 않아도 이 가격이면 충분히 싸다고 판단했기에 매수 결정을 할 수 있었어요.
✅복기포인트
과정
잘한 점
1)튜터님과 싱크업하기 위해 포기하지 않고 계속 매물을 본 점
아쉬운 점
1)매물문의를 많이 넣지 않은 것
결과
잘한 점
1)매코 통과(KEEP)
아쉬운 점
1)매물문의를 좀더 많이 넣었더라면 튜터님과 더 싱크업을 많이 할 수 있었을 것
→WHY?: 봤던 매물들이 내 맘에도 차지 않았다. 튜터님께 올릴 수 없는 수준이라고 생각.
→TRY: 좋은 물건을 갖고 오려면 앞단에 매물임장 양치기가 우선되어야함.
매임 개수 늘리기 액션플랜으로 귀결.
또한 마음에 차지 않아도 튜터님께 확인받아서 내 생각이 맞는지 싱크업하는 연습해야함.
ACTION PLAN: 겨울학기 매물문의 6번 넣기(-)
정규강의, 특강, 코칭, 돈독모, 실전임장클래스,
그 과정에서 만났던 모든 멘토님 튜터님 그리고 소중한 동료분들…!
월부라는 소중한 환경이 없었다면
혼자서는 절대 해내지 못했을 2호기입니다.
복기글에서 다 쓰지 못했지만,
2호기 찾는 과정속에서 못나고 나약한 모습도 많이 보였었고,
월부학교 학생 맞나 싶을정도로 어리석은 질문도 많이 했었습니다.
그 때마다 저를 일으켜주고 다잡아준
줴러미 튜터님과 폴린즈들 너무 감사드립니다.
비전보드, 확언 쓸때만해도
이게 정말 이루어질까 싶었는데
그 꿈들이 현실로 다가왔다는 사실이 너무 감사합니다.
전세빼기라는 큰 숙제가 남았지만
그 또한 잘 마무리하고(제발) 전세편으로 돌아오겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
오늘도 좋은 하루 되세요 😊
