본것
- 2025년은 완전한 상승사이클. 대세상승장은 아니다.
- 계속되는 양극화. 한강벨트 주변은 폭등장
- 한강벨트 외에는 단지마다 다르지만 매물 구하기 힘들다.
- 규제로 가격을 멈추긴 어렵다. 사람들의 시장 이해도가 높아졌다. 대표적인 예가 공급대책(6.27 9.7 10.15 대책)으로 상승을 막진 못했다.
- 공급대책은 오히려 역효과가 났다. 공급대책 내용이 별로 와닿지 않았다.
- 2026년 부동산은 모르겠다. 21년 마지막 폭등장 22년 폭락장 23,24 안정화 단계, 24년 여름 상승 25년 폭등이었다.
- 연초에 은행대출 완화로 부동산 상승에 좋은 환경이 최근 3개년 동안 만들어졌다.
- 23.1 특례보금자리론/ 은행은 대출 팔아 먹고 산다.
- 1~3월에 사람들의 구매력 심리를 일으킴. 봄부터 살살 거래가 일어남. 심리자극
- 여름에 가격이 완연히 올라가는 시장이 나왔음. 22년,23,24년
- 24.09 가계총량규제 일으킴. 규제를 일으킴. 사람들 심리 위축됨. 겨울이 지나 25.01에 금리 싸게 대출 판매함 또 올라감.
- 25.02 강남3구+용산 토허제 해제. 2~3개월 뒤 다시 토허제 묶음. 25.06부터 급격한 상승 627대책 나옴
- 26년은 키맞추기, 갭 메우기 순서가 나오는 순서가 맞다.
- 환율→ 금리 → 부동산 관계 중요. 우리나라 22년도 금리 인상기임. 엔데믹 이후로 인하하는 기준.
- 최근에 금리를 동결하고 있다. 그 이유는 환율이 3개월 사이에 7% 올라감.
- 원화가치가 떨어지고 있다. 금리인하는 통화량 증가효과가 있다. 환율이 오르고 있는데 금리 내리긴 어렵다.
- 금리인하 기대감 함께 떨어지는 채권가치가 낮아진다. 외국인들이 채권 매도를 던진다.
- 주담대에 영향을 주는게 금리이다.
- 매년초 은행에서 주담대를 싸게 판매하기 어려운 상황이다.
- 내년 6월까지 4천건 못넘으면 조정기가 올 수 있다.
- 그럼에도 불구하고 내집마련 하는게 맞다. 폭락은 쉽지 않다. 내집마련은 5~10년 보고 가는것다.
- 전월세 2년뒤 상황은 진짜 모른다. 내집마련은 미룰 필요는 없다.
- 요즘 부동산은 주거상품에서 금융상품으로 바뀌고 있다.
- 서울/수도권 쪼개서 봐야 한다. 한강벨트 아파트는 23년 1분기가 바닥. 30억 하던 아파트가 55억이 됐다.
- 30억이 55억이 됐는데 80% 오름 3년동안 싸지않다.
- 2021~22년 전고점을 넘지 못한 아파트는 가격이 비싸지 않다. 쪼개서 봐야 한다.
- 매매가 70~80% 오른 아파트가 지금 사면 위험할 수 있다. 지금 매매하는 입장에선 언젠가 조정될 수 있다는 부분도 인지해야 한다.
- 과거대비 지나치게 오르지 않은 아파트는 내집마련 괜춘. 한강벨트 지역은 주의해라. 20~30프로 하락 하더라도 버틸 수 있으면 한강벨트지역 아파트 매수해라.
- 한강벨트 아파트 매매 55억, 전세 17억 매-전 차이가 크다. 충격이 왔을 때 하락할 수 있는 갭이 크다.
- 요즘 고소득 사람들도 집값 올라가는 속도 따라잡기 힘들어한다.
- 똘똘한 1채는 상황에 따라 바뀐다. 지방에 대장 아파트는 올라간다. 전고점 뚫어가는 지방아파트 있다.(대장급)
- 문수로2차, 유곡푸르지오 등 지방아파트들도 최근에 전고점 뚫음.
- 지방은 잘 사야 한다. 10년뒤에 오르지 않는 아파트는 지방 많다.
- 기회가 와도 현금이 와도 쓸어담을 수 없다. 기회를 잡는 사람들은 1.관심도 2. 현금 보유
- 투자대상에 대한 이해도가 높은 자신이 맞는 종목에 투자해라.
- 10년에 한번 기회는 최근에 2~3년에 한번씩 찾아올꺼다. 유동성이 넘쳐난다.
- 부자보고서는 금융자산 10억 가지고 있는 사람들이다. 우리나라 1%도 안된다.
- 그 사람들 대부분도 부동산이 있다. 지금 규제 때문에 추가 부동산이 어렵다.
- 부동산의 자산 단점은 환금성이 낮다. 반면 주식은 환금성이 높다.
- 일반사람들은 주식, 코인으로 돈 불리기 힘들다. 집은 7억짜리가 10억되기가 더 쉽다.
- 코인,주식은 가격의 변동성, 환금성이 좋다. 부동산은 반강제적으로 오래 장기투자 가능.
- 실사용가치로 감안하면 부동산은 많이 오를 수 있다. (프리미엄)
- 30대에 결혼 후 내집마련 유무에 따라 자산격차가 벌어진다.
- 나와 비슷했던 사람들이 어떻게 성공했지? 봐야한다. 받아들이고 인정하는 습관이 필수적이다.
- 좌절하고 광분하지 마라. 내가 원하는게 있으면 내가 무엇을 절제해야할지 나이가 어릴수록 생각하는게 더욱 중요하다.
- 제테크 기본원칙은 통화량보다 천천히 늘어나는 자산에 투자해라.
- 생각보다 자주 찾아오는 부동산 기회가 온다.
깨달은 것
- 26년 특성상 갭 메우기 패턴이 나올 수 있는 시장이다.
- 내년 초 은행 대출 영업을 어떻게 하냐에 따라 시장 지켜볼 필요성이 잇다.
- 내년 상반기 까지 거래량이 별로 나오지 않으면 조정기가 올꺼다. 폭락은 없다.
- 10년에 한번씩 기회가 왔는데 앞으로 2~3년 마다 기회가 찾아올 수 있다.
- 지방도 대장아파트 급 아파트는 오른다.
- 부자보고서 금융자산 10억은 대한민국 상위 1%도 이 사람들도 다 실거주집 있다.
- 나이가 어릴수록 무엇을 절제해야할지 깨닫는게 중요하다.
- 첫번째, 시장에 대한 관심도 둘째, 현금 보유에 따라 기회를 잡을 수 있다.
적용할 것
나이가 어릴수록 무엇을 절제할지 빨리 깨닫는게 정말 중요한 것 같다.
앞으로 기회가 더 많이 찾아온다고 하니깐
시장에대한 관심도+현금 보유를 잘 해야 할 것 같다.
