안녕하세요.
여러분의 미래를 따뜻한 노을빛으로 물들이고 싶은
오렌지하늘입니다.
“이 동네 살기는 참 좋은데..아파트가 낡았어요”
구축아파트 사시는 분들이라면 모두 공감하실겁니다.
1기 신도시는 교통과 거주환경이 뛰어나서 출퇴근하기 좋고, 아이키우기에도 좋은 지역입니다. 많은 신혼부부들이 한 번 들어가면 오랫동안 거주하는 인기 지역이죠.
하지만 오래된 구축 아파트가 대부분이라는 단점이 있어요. 그래서 새아파트를 가질 수 있는 재건축에 대한 관심이 높을 수 밖에 없습니다.
이런 1기 신도시의 재건축 속도가 더 빨라질 수 있게 되었습니다.
그동안 선도지구에만 한정되었던 패스트트랙 제도가 1기 신도시 전역으로 확대되며 2년 더 앞당겨집니다.
*선도지구 : 1기 신도시 선도지구는 2024년 11월 발표됐으며, 재건축 패스트트랙을 가장 먼저 적용받아 재건축 속도가 빠릅니다.
1기 신도시 패스트트랙의 내용은?
재건축에서 가장 걱정되는 것은 기간과 비용입니다.
이번 패스트트랙을 통해서 1기 신도시 재건축 속도는 빨라지고, 비용은 절감됩니다.
1. 재건축 소요 시간 단축
재건축이 오래걸리는 이유 중 하나는 행정절차 때문입니다. 그런데 패스트트랙이 적용되면 앞으로 재건축은 더 빨라질 수밖에 없는 구조가 됩니다.
이전에는 계획을 세운 뒤 도시계획위원회 심의에서 여러 차례 보완을 요구받으며 시간이 지체됐다면, 앞으로는 주민대표단 구성과 예비사업시행자 지정 단계에서부터 지자체와 전문가 자문을 통해 문제 될 부분을 미리 정리하게 됩니다. 이렇게 준비된 안이 심의에 올라가면 고쳐야 할 내용이 줄어들 수밖에 없고, 심의가 반복되지 않으면서 전체 사업 기간도 자연스럽게 단축됩니다.
실제로 앞서 패스트트랙을 적용한 1기 신도시를 살펴보면 얼마나 빨라지는지 알 수 있습니다. 선도지구 15곳 중 8곳이 기존 30개월 걸리던 정비계획 수립을 6개월로 단축되었습니다. 즉 2년 넘게 단축이 되었습니다.
2. 비용절감
지금까지는 노후계획도시 정비사업법상 공공기여금과 학교용지법에 따른 학교용지부담금 2가지를 모두 내야하는 이중 부담 문제가 있었습니다.
그러나 앞으로는 학교는 공공기여금으로 해결하고, 학교용지부담금은 따로 내지 않아도 됩니다.
1기 신도시 패스트트랙의 현실은?
패스트트랙이 재건축에 도움이 되는 제도인 것은 분명합니다.
다만 이것이 실제로 어디까지 가능한지는 조금 더 냉정하게 볼 필요가 있습니다.
재건축 절차가 빨라진다고 해서 모든 단지가 한꺼번에 이주할 수 있는 것은 아닙니다.
가장 큰 이유는 전·월세 시장 때문입니다.
지금도 수도권 전·월세 물량은 부족한 상황인데, 여기에 대규모 재건축 이주 수요까지 더해지면 전·월세 가격이 급등할 가능성이 큽니다.
정부 목표인 2030년 첫 입주를 맞추려면 매년 2만 가구 이상이 이주해야 하는데 이 물량을 받아줄 대체 주택 공급이 충분하지 않아 현실적으로 쉽지 않아 보입니다.
결국 모든 단지가 동시에 속도를 낼 수는 없고, 단지별로 재건축 진행 속도에 차이가 크게 날 가능성이 높습니다.
패스트트랙은 모두를 한 번에 빠르게 만드는 제도라기보다, 조건이 되는 단지부터 먼저 가게 만드는 제도에 가깝습니다.
앞으로 어떻게 해야할까?
앞으로 1기 신도시에 내집마련이나 투자를 한다면 어떻게 해야할까요?
재건축이 되면 새아파트를 가질 수 있으니 좋은것은 맞지만, 주변 신축아파트 시세와 비교해보면서 기존신축아파트를 매수하는 게 좋을지, 재건축단지를 가져갈 지 비교하여 결정하는 것이 필요합니다.
그리고 가장 중요한 것을 아파트를 고를 때는 입지 자체에 집중해야합니다.
부천을 예시로 볼까요?
선도지구가 발표되어 재건축에 속도를 내고 있는 2개 단지를 보도록 할게요.
수도권에서 가장 중요한 입지요소는 강남접근성, 즉 교통입니다.
부천에서는 1호선보다 강남으로 바로 갈 수 있는 7호선의가치가 더 높고, 7호선라인으로 상권이 조성되어 있어 입지가 더 좋습니다.
그래서 같은 선도지구의 발표가 났어도, 반달마을보다 은하마을 쪽의 가격이 더 치고 올라가는 모습을 볼 수 있는 것이죠.
정리하자면, 똑같은 재건축이어도 입지자체에 따라 시세차익이 달라지기 때문에 입지를 반드시 확인하고 매수하셔야 합니다.
다만, 1기신도시가 구축아파트가 대부분이고 결국에는 재건축 이슈를 피할 수 없는 것도 맞습니다. 그래서 입지가 비슷하다면 용적률이 더 낮은 아파트를 선택하세요.
또한, 재건축 이슈가 있는 아파트 매수를 검토할 때는 분담금을 반드시 확인해야 합니다. 건축비가 높아지면서 대부분의 단지가 분담금 4~5억 이상이 필요합니다. 새아파트를 가질 수 있으니 좋은것은 맞지만, 주변 신축아파트 시세와 비교해보면서 기존 신축아파트를 매수하는 게 좋을지, 재건축단지를 가져갈 지 비교하여 결정하는 것이 필요합니다.
마무리하며
1기 신도시 패스트트랙으로 인해 앞으로 재건축이 좀 더 빠르게 진행될 수 있을 것 같습니다. 하지만 모든 단지가 똑같은 수익을 보장하지는 않습니다. 아파트를 선택하실 때는 반드시 다음 세 가지를 확인해 보세요.
첫째, 강남 접근성을 포함한 입지 위계가 높은가?
둘째, 용적률이 낮아 사업성이 확보되었는가?
셋째, 주변 신축 시세가 분담금을 충분히 흡수할 만큼 탄탄한가?
이 세 가지 질문에 자신 있게 'YES'라고 답할 수 있는 단지라면, 5억 원의 분담금은 더 큰 수익으로 돌아올 기회의 입장권이 될 것입니다.
감사합니다.
