지난 늦은 여름 서울 아파트 1호기 투자 후기

 안녕하세요. 해피walker입니다. 

 1호기 아파트 투자 후 게으름과 나태함이 수습이 안되어 후기 작성을 계속 미뤄 오기만 했었는데, 두서 없고, 부족하겠지만, 한 해가 지나기 전에 감사한 마음을 전하고자 글을 남겨봅니다.

Intro>

 부모님, 이제는 어머니와 동거하며 싱글 상태로 거의 반백년을 살아 왔고, 당장의 주거 문제에 대한 절박함이 없어서였는지, ‘재테크’, ‘투자’는 남의 이슈인 것처럼 살아 왔습니다. 그런데 40대를 넘어서 50대를 향해 가다 보니, 은퇴. 노후가 남의 이슈처럼만 느껴지지는 않았고 ‘은퇴 전에 서울에 내 명의의 집은 있어야 하지 않나?’라는 생각을 계속 하게 되었어요. 이 미뤄둔 숙제를 하긴 해야겠는데 뭘 어떻게 해야할 지 잘 몰라서 유투브로 부동산 관련 정보를 꽤나 찾아보긴 했었던 것 같습니다. 그러던 중 유투브 알고리즘에 너나위님의 무료강의가 계속 보이더라구요. 24년 11월 어느 날 저녁 시간을 내어 카페에서 집중하여 들어보았습니다. 

월부 강의>

 그 후로 자연스레 월급쟁이부자들 환경 안으로 진입하게 되었습니다. 부동산 기초, 열반기초, 실전준비, 열반중급, 서투기를 쉬지 않고 수강하며 앞마당을 늘리기 위해 실전준비, 서투기는 재수강도 했습니다. 열반기초 수강할 때만해도 내향형이라 조모임은 망설이다 신청도 못했었어요. 차츰 마음을 열고, 문제를 해결해 가며 24년 12월부터 25년 5월까지 강의를 들으며 서툴지만 임장도 나가고 보고서도 작성해 보았습니다. 

 그럼에도 불구하고 '투자를 잘 할 수 있을까'라는 의문이 남아 있었어요. 돌아보면 강의 내용을 충분히 수용하며 적용했다면 나았을텐데, 항상 제 나름의 수준에서 성실했다고나 할까요?, 5월까지 4개의 앞마당을 만드는 과정에서 전화임장, 매물임장의 횟수가 10건도 채 되지 않는 수준이었어요; 그리고 저의 주관적 상황에 맞는 투자 범위, 방향에 대해서는 객관적으로 확인 받고 싶은 마음도 커졌습니다.

투자코칭. 매물임장. 매물코칭>

*투자코칭

 그래서 투자코칭을 신청했습니다. 투자코칭은 핵심 질의 3개를 선택.정리하는 것과 사전 질의 항목 답변 작성 과정 자체가 투자 전 자신의 상황을 진단하는데 필수적인 점검으로 구성되어 있었어요. 규제가 시작되기 직전인 지난 5월말 투자코칭을 받았습니다.

 1) 부동산 시장의 주요 이슈에 대해 설명해 주시고, 여름 비수기 매수를 목표로 추가할 임장 지역도 추천해 주셨어요  2) 최우선순위 : 매물임장 생활화(토요일은 출퇴근한다는 생각으로 매물임장, 일요일은 추가 지역 분임, 단임, 혹은 부족한 매물임장)를 당부해 주셨습니다. 

 3) 그 외 피가 되고 살이 되는 다양한 조언들

투자코칭은 이후 전화임장-매물임장에 집중하며 현장 및 1호기 투자에 한 걸음 더 다가가게 만든 변곡점이 되었습니다.

*매물임장

 5월말부터 토요일에는 출퇴근 하듯이 매물임장을 진행했고, 그러기 위해서 투자범위 선정하고 화~금요일은 해당 단지 부동산에 습관처럼 전화임장을 하며 주말 매물임장 스케줄을 채워나갔습니다. 사실 처음에는 전화임장 미루다가 스케줄도 잘 못 채웠었는데, 꾸역꾸역 밀어붙이다 보니 되긴 되었어요.; 6월 중에는 급격한 가격 상승에 당황했고, 6.27 규제에도 다소 당황했지만, 오히려 기회가 될 수도 있다는 생각으로 세안은 물건, 주인전세 위주로 매물임장을 계속해 나갔어요.

 7월에는 많은 매물을 볼 수는 없었지만, 그래도 돌아보니 2개월간 매물 60건을 보았습니다. top5를 추려가는 과정에서 매물 2건이 투자 기준에 부합하는 것이 보였고, 계속 해메는 것보다는 중간 확인이 필요하다는 생각이 들었습니다. 아울러 부사님 푸쉬에 조금 힘겨워하기도 했어요. 제가 이런 부분에서 힘겨워 할 줄은 정말 몰랐습니다;; 투자 과정이 미처 몰랐던 자신을 알아가는 여정일 수 있겠구나 싶었어요. 아무튼 매물임장만 계속한다고 투자를 제대로 할 수 있을까, 내가 지금 투자 범위를 제대로 설정한 건가 의문이 들었습니다. 그래서 올바르지 않은 선택이라면 다음 방향성이라도 확인하고 싶은 마음에 매물코칭을 고민하게 되었고, 운좋게도 첫 신청에 바로 성공해서 통화를 하고 코칭을 받았습니다.(제가 티켓팅 이선좌 경험치가 좀 있긴 합니다.^^)  통화 내용은 그 날 이후 투자 결정할 때까지 여러 차례 반복해서 청취하였습니다. 

*매물코칭

   매물코칭 핵심은 다음과 같았습니다. 

   1) 선택한 2개의 매물이 투자기준, 원칙 안에는 있으나 투자금 대비하여 아쉽다. 최선의 선택으로 보기 어렵다.

   2) “상위생활권의 연식 낮은(선호도 낮은) 단지.매물”보다 “하위 생활권의 연식 좋은(선호도 높은) 단지.매물”이 더 좋은 선택일 수 있다. 특히 전세 상승분을 활용 추가투자를 고려한다면 연식, 대단지 상품성을 무시할 수가 없다.

   3) 그 외 협상, 현재 시장 상황에 대한 팁 등등

   결국 내 나름대로 열심히, 바쁘게 임장을 했지만(언제나 나름대로가 문제!) 결국 임장 과정에서 문제가 있었던 겁니다. 투자금 범위, 핵심입지에만 이끌려서, 그리고 폭염이 다가오니 분임, 단임은 빨리 마무리해야겠다는 마음에 조급해져서, 지역 내 하위 생활권 검토를 거의 생략했던 거에요. 

  아무튼 코칭 후 적잖이 당황했는데, 그래도 즉각적으로 부동산에 전화 돌리며 코칭 방향에 맞는 단지의 매물임장 일정을 잡기 시작했습니다. 신축 대단지 3곳의 매물 임장을 진행하였고, 그 단지 중 한 곳은 실제 단지 내 모습과 분위기, 전고점 대비 최근 실거래가 등을 고려할 때  가치 대비 저평가가 분명하다는 판단이 들었습니다. 아울러 거래량도 많아서, 잘 찾으면 투자 범위에 맞는 매물을 찾을 수 있겠다 생각하며 2~3주에 걸쳐 여러 부동산에서 15건 이상의 매물을 보았습니다. 

최종 매물임장. 계약 및 등기>

 이후 전화 임장을 할 무렵에는 꽤 많은 수의 매물들이 내 머리 속에서 정리, 필터링되는 수준이었어요. 그럼에도 매물들이 될 듯 될 듯, 잡힐 듯 말 듯, 조건들이 다가오다 비켜 나가는 느낌이었어요. 다소 답답해 하며 네이버 매물을 다시  검토하는 중에 처음 매임 때 봤던 매물의 호가가 변경되어서 확인 차 부사님께 전화 드렸다가 새로운 매물을 소개 받았습니다.  신기하게도 이 매물은 보지도 않았는데 통화, 메시지에서부터 그냥 내가 매수할 것 같은 기분이 강하게 들었던 것 같아요. 

 몇 주 동안 해당 단지 임장을 하며 동일평형대 기준이 된 가격이 있었습니다. 제 숫자 감각 상 느껴지는 평균치였죠. 그리고 이 매물의 호가는 그 평균치 였어요. 매물을 보고 난 후 컨디션과 위치, 그리고 임차인 상황까지…확연히 평균 이상이었어요. 이런 상황이면 저평가가 맞겠다는 생각이 들었고, 부사님께 매수 의사를 전했습니다. 조건은 이미 만족스러웠지만 그래도 조정은 시도해 보았었구요. 매물털기라고 하기에도 민망하지만, 주변 부동산 3곳을 바로 방문해서 상담, 확인 해 보며 결심을 굳혀갔습니다. 어쨌든 아쉽게도 조정이 되지는 않았지만, 놓치고 싶지 않은 매물이어서 가계약을 진행하였습니다. 가계약, 계약, 잔금까지 사소한 하나 하나가 처음이어서 쉽지 않았는데, 강의에서 들었던 내용, 그리고 월부커뮤니티 후기 등이 많은 도움이 되었습니다. 

 세안은 매물을 매수했기에 일정이 오래 걸리지는 않았고, 8월에 계약하고, 9월에 잔금 치르고 약 열흘 후에 등기필증을 수령했습니다. 

네! 다소 심심하고 장황한 이야기일 수 있지만, 서울 양천구에 아파트 등기를 쳤습니다!!

Outro…그리고 ing>

11월 재테크 기초반 수강으로 투자 여정을 다시 시작하는 중에  계약 중개하신 부사님으로부터 전화가 왔습니다. 승계한 전세계약 만기일(26년 초)에 대해 안내해 주시고,  “계약갱신청구권행사에 의한 재계약 명시”에 대해 설명해 주었습니다. 네, 확실히 일잘하는 부사님 만난 것 같아요. 그렇지 않아도 임차인과 통화를 하려던 참이었으나 어색하여 망설이던 중에 적절한 안내이자 자극이 되었습니다. 25년 8월에 매수 계약하고, 26년 초 전세를 안은 물건이다 보니, 이 전세금 인상 협의가 웬지 매수 과정의 연장 혹은 마무리 같다는 느낌이었어요. 아무튼 결론은 저와 임차인이 원하는 금액 중간에서 협의를 완료했고 지금은 전세 인상분의 입금을 기다리고 있는 상황입니다. 그 무렵이면 실전준비반 수강을 완료하고, 내집마련 중급반 강의를 앞두고 한 숨돌리고 있을 때일 것 같은데 그렇게 투자는 하나의 점으로 끝나는 게 아니라 점과 점이 이어져 선으로, 선은 또 면으로 면으로…아무튼 계속 진행형의 과정이라는…강의에서 들었던 말 같은데 그런 생각을 해보았습니다. 

감사인사>

월부에 입성하게 해주고, 투자까지 이끌어 준 월부강의의 멘토님들

너나위님, 너바나님, 자음과 모음님, 권유디님, 양파링님, 주우이님, 코크드림님 감사합니다. 

투자코칭으로 현장에 한 발 더 다가가게 해주신 김다랭 튜터님

헤메이고 있는 제게 매물코칭으로  방향을 제시해 주신  자유를향하여 멘토님

투자에 집중한답시고 코칭 후기도 남기지 못했어요;; 

늦게나마 감사한 마음 전해 봅니다.

강의.조모임에서 만났던 조장님들과 조원님들께 

다시 한번 진심으로 감사 인사드려요.

투자에서 결국 어쩔 수 없이 혼자 결정해야 하는 순간이 있는데, 그 순간까지 이르는 과정에는

이렇게 많은 사람들의 도움과 협조가 함께했음을 잊지 않겠습니다.

감사합니다. 

새해 복 많이 받으세요.

ps. 

코칭 신청 이야기 하며 티켓팅 경험치를 잠깐 언급했는데요. 

9월 잔금 치른 후 제가 가장 좋아하는 아티스트의 팬미팅이 있었습니다. 투자에 정신없어 티켓팅은 실패한 상태여서 마음을 접고 있었는데, 토요일에 현장 티켓이 있었다는 거에요. 마음을 비우고 일요일 아침에 눈 떴을 때 공연장으로 향했습니다. 약 100명이 기다리고 있더군요. 아침 8시부터 약 4시간 대기했는데…

제가 마지막 현장 티켓 구매자였습니다!! ^^V

한 달 뒤에는 정확히 같은 방식으로(마지막 구매자는 아니었고, 꽤 여유롭게…) 16년만에 오아시스 콘서트를 다시 볼 수 있었습니다!!!

하고 싶은 이야기는 

포기하지 않고, 현장에 발을 딛고 있으면 답을 찾을 수도 있다. 답은 언제나 현장에 있다!! 투자 준비할 때 전임, 매임 중요성을 잊지 말자….

뭐 이렇게 좀 어설프지만 끼어 맞추어 보았습니다. 

이제 정말 새해 복 많이 받으세요. 

장황한 글 읽어 주셔서 감사합니다.