안녕하세요
좋은 사람들과 행복한 조직을 만들어 나가는 것이 꿈인
조직과사람 입니다.
수원 내 주요 생활권 신축 단지들의
수익률 분석 보고서를 작성해보았습니다.
▣ 아파트명
1) 광교중흥S클래스 - 광교
2) 영통힐스테이트 - 망포
3) 화서역파크푸르지오 - 정자천천
4) 매교역푸르지오SK뷰 - 매교
5) 호반써밋수원 - 호매실
위 개별 단지의 수익률을 분석하기 전에
수원 그리고 수원 내 각 생활권별 가치를 먼저 정리하고 시작하려고 합니다.
▣ 수원의 가치 (지역 특징)
수원은 꽤 큰 도시 입니다.
용인, 동탄, 의왕 등과 지리적으로 인접해 있고,
전국 레벨에서 봤을 때 부산, 대구와 같은 대도시를 제외하고,
울산보다 큰 규모의 지역입니다.
그리고, 크게는 수도권이라는 큰 테두리 안에 있는 도시이지만,
45만명의 사업체 종사자를 보유하고 있는 자족도시 성격도 가지고 있습니다.
이는 한국의 고도성장기에
서울-인천-수원을 수도권 핵심 공업/물류 축으로 구성하여
삼각벨트로 조성된 지역이기 때문입니다.
따라서, 수원은 서울과 인천의 위성도시 성격인 타 경기도 도시들과 달리
자족적인 행정·경제 기능을 갖춘 도시로 발전된 지역으로 볼 수 있습니다.
수원은 원도심-팔달구, 동수원-영통구, 북수원-장안구, 서수원-권선구
이렇게 4개 구로 나뉘어져 있습니다.
언뜻보면 자족도시로써 원도심인 팔달구의 입지가 좋다고 생각할 수 있지만,
수원은 좀 다른 특징을 가지고 있습니다.
수도권에 포함되는 도시로 서울 접근성이 좋은 동수원과 북수원이 있고,
수원 내 가장 큰 직장인 삼성전자가 동수원에 위치해 있어
동수원의 직주 수요가 큽니다.
그리고, 조성된 택지를 보면
가장 입지가 좋은 동수원의 신규 택지인 광교와 망포가 있고,
북수원 쪽은 이목지구가 예정되어 있는 것으로 보입니다.
서수원의 당수도 있지만, 위치를 볼 때 덜 선호될 것 같습니다.
그리고, 준신축 택지로 권선구의 권선(아이파크시티)과 호매실이 보입니다.
그리고, 과거 구축 택지로는 삼성전자 인근의 영통, 매탄, 권선과
북수원 쪽의 정자천천 택지지구가 보입니다.
즉, 수원의 도시 구조를 보면 원도심인 팔달구에서부터 시작해서
구운 > 권선 > 영통+화서 > 매탄+정자천천 > 권선(아이파크시티) > 호매실 > 광교 > 망포 > 이목의 순서로 도시가 확장되는 모습을 볼 수 있습니다.
크게 원도심권, 삼성전자권, 북수원권, 서수원권으로 나눠볼 수 있겠습니다.
이걸 도식화 해보면 아래와 같습니다.
▣ 수원의 가치 (입지)
앞서 수원은 자족도시 성격과 수도권의 특징을 동시에 갖고 있고,
원도심 보다는 동수원 쪽이 삼성전자 직주수요를 보유한 선호 지역이고,
그 다음은 북수원 > 서수원으로 이어지는 수요의 흐름일 것이라고 예측해보았습니다.
실제 좀 더 디테일하게 수원이 가진 가치를 직장-교통-학군-환경
이 4가지 요소로 확인해보고자 합니다.
[직장]
수원은 화성과 성남을 이어 경기도 내에서 3번째로 많은 사업체 종사자 수를 보유하고 있습니다.
사실, 화성이나 용인 같은 경우에는 수원과 인접하여 같은 생활권을 조성하는 지역이기에 사실상 경기도 내에서 압도적인 직장 규모를 보유하고 있는 지역으로 볼 수 있습니다.
앞에서 보았듯 역시 영통구가 가장 많은 종사자 수를 보유하고 있고,
인구 대비 종사자 비율 역시 가장 높은 것을 알 수 있습니다.
삼성전자(디지털시티), 삼성전기와 같은 양질의 범삼성 기업이 위치해 있고,
최근 경기도청이 광교로 이전하며 광교테크노밸리, CJ블라썸 등의 추가적인 일자리들도 동수원의 가치를 올려주는 직장이라고 볼 수 있겠습니다.
즉, 수원 내 각 지역을 보면
영통구는 삼성전자를 비롯한 양질의 일자리와 일자리 규모를 모두 갖추고 있고,
팔달구는 도심의 중심이기에 수원시청, 수원역 상권과 수원화성 등의 관광지로 인한 일자리들이 합쳐져 인구 대비 일자리가 많은 편입니다. 이 두 지역은 주간인구지수가 90 이상으로 업무지구에 가까운 모습을 보여주고 있습니다.
반면, 권선구나 장안구는 일자리 규모, 일자리 질, 주간인구지수 등을 모두 종합해 볼 때 베드타운의 성격을 갖고 있는 지역으로 볼 수 있겠습니다.
[교통]
수원은 앞서 본 것처럼 수도권의 기능도 포함하고 있는 지역이기에
타 경기도 지역들과 교통 입지를 비교해보는 것이 필요합니다.
저 역시 수원에서 서울 내 주요 업무지구들로 출퇴근을 하고 있기에
수원에서 서울을 출퇴근하고 있는 수요가 있다는 것을 직관하고 있습니다.
수원은 1호선, 분당선, 신분당선을 통해 서울과 연결되어 있습니다.
향후 GTX-C노선을 통해 과천-양재-삼성까지 이어 줄 곳입니다.
하지만, 경기남부권에 속하는 경기도 내 지역들과 비교해보면
분당, 수지, 평촌, 광명 대비 업무지구 접근성이 떨어지는 것을 볼 수 있습니다.
분당/수지의 경우 판교 직주와 뛰어난 강남 접근성,
평촌의 경우 강남과 가디 접근성이 높은데, YBD/CBD를 1시간 내 갈 수 있으며,
광명의 경우 7대 업무지구 모두를 1시간 내 주파가 가능한 서울권 교통 입지를 보유하고 있는 것으로 보입니다.
수원은 수원역 1호선을 기준으로 볼 때는 30분 내 도달할 수 있는 업무지구가 없고, 1시간 내 도달할 수 있는 지역들은 있는 것으로 보입니다.
즉, 타 경기도 도시들 대비 서울권 업무지구로의 교통 입지가 밀리는 지역으로 볼 수 있습니다.
그런데, 각 생활권별로 보면 조금 다를 수 있습니다.
1호선은 30분 내 도달할 수 있는 업무지구가 없었지만,
신분당선은 환승 없이 판교 20분, 강남 34분으로 준수한 교통 입지를 보여줍니다.
반면, 분당선은 확실히 한계가 있네요.
즉, 수원 내 교통의 가치는 광교-광교중앙역(광교) > 수원역-성균관대역(1호선) > 고색-청명역(분당선) 순이라고 볼 수 있습니다.
[학군]
그렇다면 수원이 학군지로의 위상을 지니는 지,
각 생활권별로 학군수요는 어디가 높을 지를 파악하여
직장과 교통 외 추가적인 수요의 크기를 보는 것이 필요합니다.
위 장표를 보면 수원 내에서는 영통구의 학군이 좋은 것을 알 수 있습니다.
하지만, 분당, 수지, 평촌 등과 비교하면 위상이 조금 약한 것을 알 수 있습니다.
영통구의 경우 꽤 준수한 학업성취도의 중학교를 꽤 보유하고 있지만,
중학교들의 평균 학업성취도나 최상위권 중학교가 상대적으로 부족한 것을 볼 수 있습니다.
해당 지역들은 수원 내 각 지역들과 인접해 있는 지역이기 때문에
이보다 떨어지는 학군 위상으로는 학군 이탈 수요가 있을 수 있습니다.
그렇다면 인접해 있는 경기도 지역들보다는 떨어지더라도
수원 내에서 학군 수요를 이끌거나 학군으로 인한 이탈 수요가 적은 곳은 어디일까를 보는 것이 필요합니다.
학원가와 학업성취도를 기준으로 수원 내 지역들을 바라보면
학군 선호도가 있을 수 있는 생활권은 크게 5개 정도로 볼 수 있습니다.
[광교, 영통, 정자천천, 매탄, 망포]
광교와 영통은 학업성취도가 가장 높은 중학교들이 분포해 있는 지역이고,
광교는 학원가 규모가 적으나 영통은 괜찮은 수준의 학원가를 보유하고 있습니다.
정자천천, 매탄, 망포는 학업성취도가 괜찮은 1~2개 정도의 학교를 보유하고 있고,
적당한 학원가를 보유하고 있는 지역입니다.
이를 종합해보면
신축/준신축 택지를 보유한 광교와 망포를 제외하고는
영통과 정자천천 학군이 수원 내 학군 수요를 이끌만한 지역으로 보입니다.
하지만, 외부 수요를 크게 끌어올만큼의 규모나 학업 수준을 갖추지는 못했기에
학군으로 인한 이탈은 적을 지역으로 보입니다.
반면, 광교, 망포의 경우에는 선호도 높은 거주 환경을 보유하고 있지만,
부족한 학원가와 믿고 보낼만한 학교의 부족 등의 이유로 학군 이탈이 발생할 수 있는 지역으로 보입니다.
또한, 여기에 담지는 않았지만 수원은 일반 고등학교의 수준이 분당 등과 비교해볼 때 부족한 측면이 있습니다. 그래서, 특목고를 보내지 못하게 되면 보낼 학교가 다소 애매하기에 이탈하는 수요들이 있습니다.
즉, 수원은 학군이 핵심입지결정요소가 되기는 어려운 지역입니다.
다만, 수원에 거주해야 하는 사람들은 분명히 많기에
수원에서 믿고 맡길 수 있는 학군을 보유한 지역은 꾸준한 수요를 이끌 수 있다는 것은 알 수 있었습니다.
신축 보다는 구축 투자 시 학군을 좀 더 비중있게 보면 좋을 것으로 생각됩니다.
[환경]
앞서 봤듯이 수원은 교통과 학군 요소가 경기도 내 타 지역들보다 낮은 수요층을 이끄는 것을 알 수 있습니다.
그렇다면 사실 수원에서 중요한 요소 중 하나는 환경일 것입니다.
일부 교통 수요를 품는 신분당선과 1호선 라인,
일부 학군 수요를 품는 영통과 정자천천 라인을 제외하고는
환경적 요소가 중요하게 작용할 것 같습니다.
수원 내 핵심 인프라 요소들과
택지로 조성되어 거주 선호도가 높은 지역들을 지도에 올려보면 위와 같습니다.
말했듯이 타 입지들로 인한 수요가 상대적으로 제한적이기에
연식 좋고 규모가 큰 택지 선호도가 높을 것입니다.
그 중 주목할만한 지역이 광교와 망포인 것 같습니다.
망포의 경우에는 규모는 작지만 가장 연식 좋은 단지들이 삼성직주가 가능한 지역에 있다는 것
그리고 광교는 연식이 망포에는 밀리지만 균질한 준신축 단지들이 대거 분포되어 있고,
모든 인프라들을 이용하기 용이한 지역이라는 것을 볼 때 가치가 높은 지역이라고 할 수 있겠습니다.
그 외 연식 좋은 택지를 보면 당수, 호매실, 권선(아이파크시티), 이목 정도가 보이는데 그 중 위치를 고려할 때 이목 택지의 선호도가 높을 수 있겠다는 것을 알 수 있습니다.
그 외 구축택지는 영통과 정자천천을 볼 수 있을 것 같고, 그 중 삼성직주가 가능한 영통 택지가 우선순위가 높겠다 정도로 정리할 수 있습니다.
▣ 수익률 분석
앞서 보았듯이 수원은 교통과 학군이 중요하지 않지는 않지만 거주 환경이 중요한 요소로 작용할 것으로 보입니다.
그래서, 연식 좋은 단지들을 중심으로 각 생활권 단지들을 한 번 비교해보고자 합니다.
1) 광교중흥S클래스 - 광교
2) 영통힐스테이트 - 망포
3) 화서역파크푸르지오 - 정자천천
4) 매교역푸르지오SK뷰 - 매교
5) 호반써밋수원 - 호매실
[수익률 종합]
과거 상승장의 흐름을 타지 못한 최신축 매교를 제외하고 4개 단지를 중심으로 수익률을 보겠습니다.
영통힐스테이트를 제외하고는 아직 고점 매수 시의 수익을 모두 회복하지 못했습니다.
이걸 생각해보면 지난 장에서 영통힐스테이트가 타 단지들 대비 파워를 덜 받지 않았나하고 생각해볼 수 있습니다.
21년 당시 상승장인 시점에는 아직 망포의 신축 택지들이 모두 조성되기 전이었습니다.
상대적으로 인프라가 부족했다는 점이 선택을 좀 더 받지 못했던 이유이지 않을까 싶습니다.
반면, 현재는 망포의 택지들이 조성이 되면서 영통힐스테이트가 신축 단지들 중 망포역 접근성도 좋고,
학원가 등 주요 인프라들이 많이 넘어옴에 따라 꽤 높은 선호를 가져가고 있는 상황으로 보입니다.
이러한 점들 때문에 이번 장에서 먼저 선택을 받을 수 있지 않았나 생각이 듭니다.
호매실의 경우에는 저점 만큼은 아니지만 타 신축단지들 대비 흐름이 적게 온 것 같습니다.
영통의 일반 구축들과 비슷한 수준인 것 같습니다.
저점 기준으로 볼 때 역시 영통힐스(망포) > 광교중흥 > 화파푸 > 호반써밋(호매실)의 수익률을 볼 수 있습니다.
현장사진
광교중흥s클래스-광교
영통힐스테이트-망포
화서역파크푸르지오-정자천천
매교역푸르지오SK뷰
호반써밋수원-호매실
▣ 결론
저평가 (△)
1) 대부분의 신축 단지들은 상대적인 저평가 구간을 뚫고 나가는 모습을 보이고 있습니다
2) 다만, 대부분 아직 전고를 회복하지 못한 모습으로 여전히 저평가 레벨에 있다고 볼 수 있겠습니다.
3) 따라서, 영통힐스테이트를 제외한 모든 단지들이 저평가 구간 속에 있다고는 볼 수 있습니다.
환금성 (O)
1) 광교, 망포, 화파푸, 매교까지 충분히 환금성이 있는 선호 높은 단지들이라고 생각합니다
2) 다만, 호매실은 향후 신분당선 호재가 예정되어 있긴하나, 위치나 연식을 볼 때 타 단지들 대비 환금성이 부족할 수 있습니다. 이는 현재 흐름을 보아도 알 수 있습니다. 내가 팔고 싶을 때 싸게 팔 수는 있지만, 선호 높은 단지들 대비 흐름이 늦기에 아쉬움이 있습니다.
수익률 (X)
10년 내 200% 수익 구간은
- 광교중흥 33.9억
- 영통힐스 24.1억
- 화파푸 23억
- 매교푸르지오 17.2억
- 호반써밋 15.4억
정도입니다.
대부분의 단지들이 높은 투자금을 요하고 있기에
수익률 200%를 달성하기 위해서는 현재 가격에 2배 수준의 꽤 높은 가격대가 되어야 합니다.
물론, 인플레이션과 각 단지들의 수원 내 선호를 고려하면 가능할 수도 있습니다.
다만, 수원이라는 곳의 입지독점성이 서울 대비 낮고,
수요의 크기를 고려해볼 때 200% 수익이 어려울 수 있겠다는 판단입니다.
원금보전 (△)
전세가율 51-59% 수준으로
수원의 가치를 생각해볼 때 가격 조정 구간이 발생할 수 있을 것 같습니다.
물론, 조정되더라도 언젠가는 지금 정도 가격은 회복할 수 있을거라고 생각하기에
원금보전이 가능은 하다고 볼 수 있습니다.
리스크 (△)
입지독점성이 서울보다 떨어지는 곳이고,
향후 화성진안 3기 신도시도 예정되어 있는 것을 볼 때
리스크 요소들이 있습니다.
특히, 광교중흥이나 영통힐스와 같이 가격이 어느 정도 회복한 곳들은
더더욱 대규모 신축 택지가 인근에 들어올 때 더 출렁일 수 있습니다.
역전세 역시 생각해 봐야 합니다.
다만, 광교 9억, 망포 6.7억 등의 전세가를 최소한으로 인상하면서 버틴다면 그렇게 높은 전세가라고는 생각되지 않습니다.
즉, 해당 단지들을 매수한다면 매매 가격의 조정이 발생할 수 있고, 역전세에 대한 운영 대비도 필요하기에 리스크가 어느 정도 존재한다고 볼 수 있습니다.
