안녕하세요, 윤이짜장입니다.
2탄을 쓴다고 한지가 벌써 3개월 전…
그 당시엔 정말 죽을동 말동하며 투자했는데
벌써 기억력이 가물가물 해지는 걸 보니,
이래서 그때그때 복기를 잘 해야하나 싶습니다 ㅎ
25년이 가기 전에 써야겠다고 약속했지만
벌써 26년이 시작되어버렸습니다 ㅎㅎ (햅비 뉴이어✨)
하지만 자지 않으면 25.12.31.입니다.
더 이상 물러날 데가 없는
25년의 마지막 날, 투자후기 마저 이어서 씁니다.
627 규제시장에서 2천 깎고 서울 4급지 84 계약했습니다. (근데 이제, 리스크로 뚜들겨 맞은..) [1탄]
1탄에서는
현금세입자 많다는 부사님의 말만 믿고
덥썩 계약까지 한 부분을 복기해보았습니다.
1. 싼 물건 찾기
2. 불확실성에 베팅하면 생기는 일
이번에는 계약후 2개월 동안
인테리어와 전세맞췄던 경험을 복기해보려 합니다.
3. 전세 물건이 없다고 전세가 다 잘 나가는 것은 아니다.
제가 투자한
8월 서울 4급지 지역은
전세물건이 씨가 말라 없었지만,
전세 수요자는 더 없던 시장이었습니다.
627 대출 규제로 한방 먹은 수요자들이
잠깐 잠잠한 상태였고
움직이는 매수자는 전부 실수요자들이었던 시기로,
대출에 대한 불안함으로 그 적은 전세매물보다도 전세수요가
더 없었던 것이었습니다.
당시 저는
‘전세가 이렇게 없는데, 당연히 전세 내놓기만 하면 바로 나가겠지’
라고 생각했기 때문에,
계약 시, 리스크에 대한 고민을 덜 한 것도 사실이었습니다.
하지만 2주간 매매계약 사장님께 맡겨 놓은 전세홍보 이후
연락이 단 한통도 없자
슬슬 불안해지기 시작했습니다.
당시 8월 초 계약 ~ 10월 말 잔금으로 3개월이 채 안되는 기간이었기에
점점 다급해지기도 했습니다.
그래서 사장님께
“제가 직접 광고해도 되죠?”라고 한 뒤
부동산 200군데에 전세 홍보를 시작합니다.
(재이리 튜터님 고대로 따라하기. 글 감사합니다 ㅎㅎ)
200군데에 광고를 했음에도
모든 부동산이 다 홍보를 해주지도 않았을 뿐더러,
단지 주변 거의 모든 부동산에 직접 방문해서
홍보를 했지만,
전세 연락은 오지 않았습니다..
돌이켜보면
제 물건에는 치명적인 약점들이 있었습니다.
- 인테리어 기간 ~ 타이트한 잔금시기로, 입주가능 여유기간이 1주일 밖에 없었음.
- 입주가능일 1주일, 627규제로 전세대출 불리하여 현금세입자 우선 구하는 집. (메리트가 없음)
- 8월은 전세 비수기로 전세 손님자체가 많이 없음.
- 규제시장에서 경직된 시장
<복기 포인트>
잘한 점
- 전세가 빠지지 않을 때, 손놓고 가만히 있지 않고 끊임없이 플랜a-z를 세운 것.
- 실전반을 하며, 튜터님과 꾸준히 소통하고 상의하며 전세 물건 만들어간 것
- 주어진 조건에서 할 수 있는 최선을 다한 것. (200군데 전세 홍보)
아쉬운 점
- 치명적인 약점이 있었지만, 그걸 해결하기 보다는 양치기로 승부보려 한 점.
1등 물건 만들기 (1) 조건
직접 홍보한지 2주가 지나,
계약한 지 벌써 1달이 되어가는 시점에서
받은 전세 연락은 단 2번.
튜터님께 이 상황에 대해 상담을 받았고,
선택지를 좀 더 넓히기 위해 잔금을 치기로 결정합니다.
(가장 최악은 잔금날까지 잔금을 못 주는 것.
주담대로 잔금을 치게 되면, 비용은 들지만 물건은 지킬 수 있음. )
사실 투자하기 전에 강의에서 항상 모든 튜터님들이 리스크를 꼭 헷지하라고 하셨지만,
당시 저는
잔금? 여력 되니까 리스크 충분히 헷지 가능~
이라고 생각하고 덤벼든 경향이 없잖아 있었습니다.
하지만..
막상 잔금을 치려니 어려움이 정말 많이 있었습니다.
장점 | 단점 |
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<복기 포인트>
잘한 점
- 최악의 상황을 피할 수 있는 플랜을 세운 것. (잔금치기)
- 발품 팔아, 아직 대출이 가능한 은행을 찾은 것.
- 전세입자인 척 발품 팔아, 근저당말소조건 전세대출 되는 은행도 찾은 것.
아쉬운 점
- 잔금치는 것을 너무 쉽게 생각한 점.
- 전세대기자가 있는지 확인하지 않고 냅다 투자한 것.
1등 물건 만들기 (2) 상태
조건을 1등으로 만듦과 동시에,
튜터님은 상태도 1등으로 만들어야 한다고 말씀하셨습니다.
"직접 다른 경쟁물건 확인하셔야 해요.
전세거래는 상태와 가격으로 결정됩니다.
내 물건을 1등 만들려면, 나와있는 전세 물건 전부 확인해보세요"
지방러인 저는 현장에 갈 수 없었지만,
마침 그 지역에 살던 동생 찬스를 써서,
전세입자인 척 같은 단지 경쟁 전세물건의 상태를 모두 확인합니다.
- 거실, 방 확장해야 함. (개방감의 정도가 확 달라짐)
대체로 기본집.
그렇게 저는 특올수리를 하기로 합니다.
<복기 포인트>
잘한 점
- 경쟁 물건 상태를 모두 확인하고, 인테리어 범위에 대한 확신을 얻음.
4. 00년대식 아파트는 팔 때 되면 30년차가 넘어가는데, 수리 안하시나요?
사실 저는 아파트를 매수하기로 결심하면서,
'어차피 임대인데, 그냥 도배장판, 화장실 덧방 정도면 되지 않을까?
그럼 30평대 수리비 1500-2000안에 무조건 끊어야지'
라고 생각했습니다.
하지만 그때 튜터님은
"짜장님, 이 아파트 매도할때 그럼 30년차인데,
매도 괜찮겠어요?
그리고 보유관점에서도
수리할 수 있을 때 수리하는 게 무조건 유리해요.
구축인데 신축처럼 투자하면, 조금 더 비싸게 그리고 빨리 뺄 수 있어요"
라고 말씀해주셨습니다.
그래서 시작한 30평대 ‘특올수리’
인테리어 업체는 8군데에서 견적을 내봤습니다.
10곳 이상은 짧은시간안에 컨택하기 조금 무리였고,
사실 8군데 컨택하고 고르는데도 정말 많은 시간이 들어갔습니다.
특히 저는 지방 거주 때문에 매일은 갈 수 없어서, 턴키 사장님을 찾아야 했고
거의 1-2주간 인테리어 사장님과 미팅하고 견적내었습니다.
- 턴키 : 한 업체에서 인테리어 스케줄을 총괄하여 관리하는 것.
- 직영 : 직접 시공별로 업체를 선정하고, 스케줄을 직접 관리하는 것. (주민 동의서도 직접)
업체 선정 경로
- 부동산 사장님 소개 (매매거래 부동산, 전세 홍보 부동산)
- 집닥 (인테리어 업체 견적 및 매칭 어플)
- 네이버 검색
저는 이중에 결국 전세 홍보를 내놨던 부동산 사장님께 소개받은 사장님과
30평대 기준 거실, 방1확장, 샷시, 싱크대/화장실2개 등 올수리 (특올수리) 4천만원으로 계약 했습니다.
<인테리어 일정>
연휴 때문에 더 타이트 했던 일정..
인테리어 체크포인트
- 철거, 도배, 타일, 하자보수 일정에는 반드시 현장에서 확인하기 (문제생길 확률 높음)
- 너무 싸도, 비싸도 좋지 않다. 싸면 날림공사가능, 비싸면 예산 초과.
- 사장님과 정~말 많은 소통이 필요하다. 따라서, 요구를 잘 반영하고 말이 잘 통하는 사장님과 일하기. (고집이 너무 쎄시거나 의견 반영이 잘 안되는 업체는 고민해보기)
- 해당 단지에서 인테리어 경험 많은 사장님 선택하기
- 요구사항을 명확하게 전달하기. 그리고 현장에서 꼭 요구가 반영됐는지 확인하기
- 확장, 샷시 공사는 꼭 세금 내고 영수증 받기. → 필요경비 인정으로 양도세 감면
- 목재를 직접 다루시는 사장님이면, 좀 더 싸고 빠르게 가능. → 덕분에 일정 단축 했음.
<복기포인트>
잘한 점
- 여러군데 견적 내본 것.
- 철거, 도배, 타일, 하자보수는 꼭 현장방문 한 점. (특히 하자보수는 꼭. 꼼꼼하게)
아쉬운 점
- 투자 전 매임할 때, 좀 더 명확한 수리기준을 가지고 투자금을 계산 했으면 좋았을 듯. (이건 경험의 부족. 이번 경험으로 성장했다고 생각!)
5. 투자에는 (+)만 있지도 않고, (-)만 있지도 않아요
저는 단지를 정말 싸게 매수했지만
잔금으로 추가비용이 들었고,
싸게 매수한 만큼 인테리어 비용도 많이 들인 투자였습니다.
당시 전세가는 경쟁물건들과 같은 선으로 잡았지만,
전세빼기가 힘들어
특올수리를 해놓고도 4천을 더 깎을까?
고민했습니다.
그 때 또 튜터님이 제 멘탈을 잡아주셨습니다.
"현재 짜장님은 잔금, 특올수리라는 마이너스 요소를 깔고 있어요.
모든 투자가 (+)나 (-) 하나만 있을 순 없어요.
짜장님이 (-) 요소로 돈을 써서 안전하게 환경을 세팅했다면,
이제는 전세금을 올려받을 수 있는 (+) 요소가 생긴거에요
근데 이것마저도 전세금을 낮춰버려서 (-)를 만들면 비용도 많이들고 나중에 전세금 상승분에서도 아쉬울 수 있어요.
전세금은 조금 고수해 봐도 좋을 것 같아요"
제가 했던 인테리어는
비용은 많이 들어갔지만, 보유관점에서 꼭 필요한 투자였고
잔금 역시 전세 손님 범위를 넓혀주는 요소였습니다.
그렇게 조금 더 버텼더니,
9월, 전세 수요가 많이 도는 시장이 되었고
하나도 깎지 않은 가격으로 들어오겠다는
현금세입자가 나타났습니다.
그리고 현재는 주담대 상환,
세입자 입주,
등기까지 완료했습니다.
<복기포인트>
- 손해만 보는 것은 좋은 투자가 아니다. 수익을 충분히 고려하는 것이 좋은 투자이다.
(-) 요소로 충분히 좋은 환경을 세팅했다면 (+) 요소를 기대해봐도 좋다. 섣불리 결정하지 말자.
이렇게 다시 돌아봐도
정말 많은 일이 있었고,
많은 걸 배울 수 있었던 투자였습니다.
특히나 중간에도 ‘아 이 투자, 괜히 했나?’하며
자책하기도 했습니다.
그런 저에게, 튜터님은 이번 투자를 해서 좋은 점과 하지 않았다면 좋은 점을 정리해보라고 하셨습니다.
정리해보니 투자를 하지 않았다면 좋은 점은 딱 하나 뿐이고,
이번 투자로 얻은 것은 오히려 훨씬 많다는 사실을 깨달을 수 있었습니다.
어떤 투자든
투자경험 자체가 주는 경험치는 정말 크다고 느꼈고,
감당하기 어려운 상황에서도
월부환경에서 특히나 실전반이라는 소중한 환경에 있으니
헤쳐나갈 힘을 얻었던 것 같습니다.
다시 한 번 큰 도움주신 허씨튜터님 정말 감사드립니다. 정말정말…….!
그리고 응원해주시고 짜전빠 외쳐주셨던 허바라기, 실준 70기, 원정대 동료들께도 정말 감사드리고
축하해주신 모든 동료들도 너무너무 감사드립니다.
이제 2호기는 지방인가..!
지방에서도 이번 투자에서 배운 것들 꼭 써먹어보겠습니다.
