안녕하세요,
이번에 처음 지투를 듣게 되어
1강 마친 후기를 정리했습니다.
1강에서는 잔쟈니 튜터님께서
현재 지방시장 분위기와 투자 규칙을 정리해주셨는데요,
지방은 기초반만 듣다가 실전에 오니 투자물건에 대해
더 뾰족하게 다가가는 방법을 알려주신다는 느낌이었고,
이대로만 따라하면, 지방에서 좋은 기회를 잡을 수 있을 것 같습니다.
#1
지방의 장점은 저렴한 가격, 적은 투자금, 낮은 리스크
저렴할수록 좋은 걸 싸게 사서 더 벌 수 있다
현재는 매매가는 올라가고 전세도 올라가는 시장
지방 스트레스 DSR 3단계 시행 유예됨 (호재)
→ 역전세 리스크가 작은 지금은 행동해야 할 때다!!
#2
지방은 인구 = 수요의 크기
수도권과 다르게 지방은 전세가 가격 리딩하기 때문에 좋은 곳은 공급 있어도 오른다.
따라서 지방에선 단지별 선호도를 잘 파악해야 하고,
지금과 같이 전세가가 올라가는 시기엔 광역시 중간 생활권을 하는 것보다
중소도시 대장을 선택하는 게 매도 시 환금성이 나을 수 있다.
→ 저도 이 강의를 듣기 전에 요즘 하도 부산에 기회가 왔다고 하니까
당장 부산에 가고 싶은 마음이었는데,
좋은 곳은 오히려 투자금이 많이 들기 때문에
대장의 허리~허리 아래로 내려가야 한다면
중소도시의 머리로 가는게 나을 수 있다는 말씀에
당장 가고 싶은 마음이 조금 진정되었습니다.
남들이 다 가고 싶어하는 곳보다 냉랭한 곳에 먼저 가는게 훨씬 기회 잡기 좋기 때문에
경남지역을 다 열어놓고 봐야겠다는 쪽으로 생각이 바뀌었습니다.
#3
지방투자는 4-5년 뒤에 매도한다는 계획을 세우고 투자해야 한다.
→ 지방투자는 언젠가 매도해야 하는 시장이기 때문에
처음부터 매도계획을 잘 세워서 들어가야 합니다.
정확한 타이밍안 알 수 없지만 대충 4-5년 보유한다고 했을 때의
단지 컨디션, 선호도, 주변 공급 등을 확인해서 투자해야 한다니
지방이 역시 훨씬 난이도가 높은 게 맞구나 싶습니다.
정말 이 꽉 깨물어야겠습니다!!!
#4
지방소액투자 범위설정
- 지방 20평대 : 2년 뒤에 판다고 생각하면 선호 높고 거래량 많은 곳을 사야.
- 연식 : 거주 수요와 선호도 있고, 향후 2-3년 이상 공급 부족하고 싸면서 투자금 적게들 때 구축도 가능.
- 생활권 : 선호도를 개별 단지마다 파악해야 한다!! 같은 투자금으로 살 수 있는 상위 생활권 선호단지 없을 때 더 선호 생활권의 균질성 갖춘 단지와 비교하여 우선 순위를 한다. 공급상황이 안정적이라서 수요가 급히 빠질일이 없을 때
→ 지방 앞마당 가서 시세 따면서 늘 하던 생각이었습니다.
굳이 여기까지 시세를 알아야 하나? 하는 생각에 하기 싫었는데,
빼더라도 가치를 잘 알아야 제외할 수 있겠습니다.
#5
천안 vs 울산 가격이 오른건 결과인데, 대부분의 사람들은 원인이라고 생각한다.
그래서 좋아서 오른 거라고 생각해서, 천안 팔고 울산 갖고 가려고 한다.
→ 투자자가 쉽게 빠질 수 있는 오류입니다.
좋으니까 올랐겠지? 내껀 안 좋으니까 안 오르는 거야. 투자에 실패했어..
이렇게 흐르는 패턴인데, 너바나님께서 말씀하신 말씀이 떠오릅니다.
가치가 있는데 충분히 싸게 샀다면 오를 때까지 절대 포기하지 않는다!!
안 좋아서 안 오른 게 아니라 오를 타이밍이 안 와서 안 오른 것이다!
#6
도시별로 해당 단지를 그 지역 사람들이 얼마나 좋아하는가?가 제일 중요하다!
내가 이 걸 매도할 때 실거주자가 덜 고민하고 사줄 단지는 무엇인가?
그래서 어디가 많이 오를까 보다 나중에 매도가 잘 되는 단지를 찾는 게 중요하다.
→ 우리가 가진 투자금에 맞춰 단지를 고르기 마련인데,
투자금이 아닌 저평가 단지를 먼저 고르고 투자금에 맞는 매물을 찾아야 한다.
#7
매도타이밍은 내가 더 좋을 걸로 갈아탈 수 있을 때이다.
매매가가 올라도 내가 갈아탈 실력이 있어야 매도할 수 있다.
→ 투자 하나 했다고 끝이 아니라, 이제부터 더 꾸준히 앞마당을 쌓고
투자 기회를 늘려야 더 좋은 매도를 할 수 있다는 걸 배웠습니다.
많이 벌면 파는 거라 생각했는데, 내가 잘 팔 수 있을 때 파는 거라니…
투자자를 성장시키는 지방투자임에 틀림 없습니다,,
정신 똑바로 차리고 배워야겠습니다!!!
적용할 것
✅ 이번 주 분임 단임 가서 빡 집중하고 선호도 파악하자!
✅ 지금 투자는 못 하지만 이번 달 정말 투자한다는 생각으로 목표매매가, 목표전세가 시나리오를 써보자.
